El agente inmobiliario y experto en el sector Jürgen Dreckmann habla sobre la situación del mercado, los riesgos, los escollos legales… y por qué un asesoramiento bien fundamentado es más importante que nunca.
Señor Dreckmann, ¿cómo describiría la situación actual del mercado inmobiliario enel mercado inmobiliario en Mallorca? ¿Existen tendencias o cambios apreciables en la oferta y la demanda?
Desde nuestro punto de vista, la situación actual del mercado se caracteriza sobre todo por una escasa oferta inmobiliaria. En nuestros más de 20 años de actividad, a pesar de todos los altibajos, nunca habíamos vivido algo así.
Por un lado, esto hace subir los precios y anima a algún que otro vendedor a poner su inmueble a la venta a un precio excesivamente elevado. Por desgracia, hay suficientes agentes inmobiliarios que se suman a este juego, porque quieren incluir la propiedad en su cartera y no quieren o no pueden entrar en discusiones con el propietario.
¿Qué novedades legales en el sector inmobiliario serán especialmente relevantes en 2025 para los compradores o propietarios, sobre todo en lo que respecta anormativa urbanística o las normas energéticas?
Por el momento, no veo ninguna normativa nueva que suponga algo novedoso.
En el caso de las nuevas construcciones que los propios compradores planifican y llevan a cabo, los promotores suelen incluir en sus planes instalaciones de alta calidad. Si nos fijamos en los estándares de los promotores inmobiliarios, aún queda mucho por hacer en lo que respecta a la construcción dentro de los plazos previstos.
Pero eso no significa que no vaya a suceder. Por desgracia, dependiendo del municipio, nos movemos en un terreno incierto en el que las cosas pueden cambiar rápidamente
¿Cómo afectan las últimas medidas reguladorasdel Gobierno de las Islas Baleares —por ejemplo, B.— en el ámbito del alquiler vacacional — en el mercado inmobiliario ?
En los últimos años ya llevábamos tiempo abordando el tema de que ya no se concedían nuevas licencias de alquiler vacacional. Siempre se lo hemos señalado a nuestros clientes y, a menudo, el deseo de obtener la licencia resultaba ser solo una opción más. Cuando informábamos a los interesados de todo lo que debían tener en cuenta a la hora de alquilar y de lo que, en definitiva, quedaba en términos de beneficios para los inmuebles que el propietarioutiliza él mismo, el tema de la licencia de alquiler solía zanjarse rápidamente. Muchos clientes tenían una idea errónea sobresobre cómo funciona y cuál es el resultado final en el caso de un inmueble de uso propio.
En este sentido, desde nuestro punto de vista, no cambia nada para la mayoría de los interesados en la compra.
Siempre hemos tenido una actitud crítica hacia los interesados que solo pueden financiar la compra de su vivienda mediante el alquiler vacacional.
¿Qué deben tener especialmente en cuenta actualmente los compradores de los países de habla alemana en lo que respecta a la financiación y la planificación fiscal?
En lo que respecta a la financiación, es importante comprender las diferencias entre la normativa hipotecaria de España y la de cada país de origen. La financiación en España ofrece algunas ventajas significativas con respecto a Alemania, pero es necesario explicarlas.
Un punto muy importante si se depende de una financiación:
¡No firmes ningún contrato de reserva si aún no dispones de una confirmación definitiva de financiación por parte del banco! En caso de duda, es posible que pierdas el anticipo, que, al fin y al cabo, supone el 10 % del precio de compra.
La planificación fiscal suele afectar más a los inmuebles del segmento de alto precio. Por un lado, es importante conocer las opciones de planificación y sus repercusiones. Por otro lado, estas opciones suelen merecer la pena solo a partir de una cantidad elevada.
Dada la normativa actual del impuesto sobre el patrimonio, que solo se aplica a partir de 3 millones de euros por persona, la mayoría de las transacciones no se ven afectadas por él de todos modos.
Otro aspecto es el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles del 100 % previsto para los compradores de fuera de la UE. En este caso, habrá que estar muy atentos a lo que finalmente se apruebe como ley. El colectivo de compradores afectado seguramente ya no comprará sin más, sino que dependerá de las «posibilidades de estructuración» a la hora de la compra.
¿Existen obligaciones fiscales nuevas o modificadas para los no residentes, por ejemplo, en relación con los ingresos por alquiler, las donaciones o la venta de inmuebles?
Actualmente han entrado en vigor algunas nuevas normativas este año. En lo que respecta al alquiler, no lo gestionamos así, ya que no nos dedicamos al negocio del alquiler. Sin embargo, en determinadas circunstancias, un alquiler a largo plazo puede incluso estar exento de impuestos.
El tipo impositivoen materia de donaciones para los familiares cercanos (nivel 1) ya se situaba desde hace tiempo en solo el 1 %; ahora, en determinadas condiciones, también se aplica un tipo impositivo del 0 %.
Además, recientemente se ha reducido considerablemente el tipo impositivo aplicable a los familiares más lejanos.
Tema Sostenibilidad: ¿En qué medida influye actualmente la eficiencia energética en el valor inmobiliario de la isla, y qué tecnologías tienen mayor demanda?
En los segmentos medio y bajo, esto no influye realmente a la hora de comprar. Sin embargo, en cuanto se renuevan estas propiedades, se modernizan en consecuencia y, a menudo, se adaptan a los estándares actuales.
En el segmento de alto precio, los clientes dan mucha más importancia a un equipamiento moderno y eficiente. Esto, a su vez, se refleja en el precio. En el caso de los edificios más antiguos de este segmento que no cuentan con este equipamiento, esto conlleva en algunos casos importantes recortes en el precio, a menos que se compense con una ubicación especial.
¿Cuál es la situación de la oferta de terrenos edificables en Mallorca? ¿Hay regiones en las que actualmente haya mucha actividad, o cada vez resulta más difícil construir nuevas viviendas?
Mi opinión se refiere a los posibles promotores privados.
En nuestra opinión, hay suficiente suelo urbanizable disponible si se aprovecharan todos los solares vacíos que existen.
En nuestra zona de Manacor, el problema específico es la oficina de obras. Ya sea por falta de personal, por personal insuficiente o por personal inadecuado, se tarda una eternidad (a veces incluso cuatro años) en que un promotor obtenga su licencia de obras.
A esto se suman los cambios en las «interpretaciones» de las normas y leyes provocados por la llegada de nuevos empleados a puestos de responsabilidad. En todos estos años nunca habíamos tenido que remitir tantos asuntos a los abogadosa como desde mediados de 2024.
En Cala Murada hemos debatido la falta de red de alcantarillado, lo que hace que no se concedan licencias de obra o que solo se concedan si el promotor construye la red por su cuenta y se la «regala» a Manacor.
En Manacor, la protesta ciudadana va en aumento. En enero se celebró una reunión al respecto.
También conozco este tema, aunque de forma menos aguda, en otras regiones, y allí cualquier posible promotor tendrá que estar muy atento a ello antes de comprar. Esto solo es posible con ayuda profesional.
En el caso de los grandes promotores inmobiliarios, por supuesto, se aplican otras normas
¿Qué aconseja a los propietarios que quieran vender en un futuro próximo? ¿Existen posibilidades de optimización jurídica o fiscal que a menudo se pasan por alto?
Eso depende realmente de la situación personal de cada comprador. Según el caso, se dispone de más o menos «margen de maniobra».
Y sí, creo que la mayoría de los agentes inmobiliarios desconocen estas posibilidades. Dado que nuestro servicio funciona de forma similar a una gestoría en toda regla, nuestra perspectiva es diferente y podemos asesorar mejor a los clientes.
¿Hay errores típicos que los compradores de inmuebles en Mallorca cometen una y otra vez a pesar de una buena preparación? ¿Y cómo se pueden evitar?
Uno de los errores es dejarse presionar por un vendedor o un agente inmobiliario: «Tiene que decidirse ya, porque hay otros interesados...».Ya tenemos ofertas de otros, pero nos gustaría vendérselo a ustedes...No pasa nada, así son las cosas en Mallorca..."
Entiendo perfectamente la situación emocional de los compradores. Pero esto es bueno a la hora de elegir, pero malo a la hora de cerrar el trato. Y es que a la hora de cerrar la operación hay que mantener la cabeza fría y no firmar hasta que se haya analizado y aclarado todo.
Además, bajo ningún concepto se debe firmar un contrato de reserva u opción mientras no se disponga de una confirmación de financiación por parte del banco, si se depende de una hipoteca. Es mejor perder los gastos del banco porque se ha perdido la propiedad que perder el 10 % de la entrada por no poder formalizar la compra.
Para terminar: ¿Qué evolución espera para el segundo semestre de 2025 – ¿seguirá siendo Mallorca un mercado inmobiliario estable y atractivo para inversores y compradores particulares?
Sí, si echamos un vistazo a la bola de cristal… esperamos que Mallorca se mantenga estable y siga siendo el destino preferido para muchos interesados a la hora de invertir en una vivienda vacacional. Sin embargo, ya no todo el mundo podrá hacer realidad este sueño tan fácilmente como antes. El mercado seguirá cambiando. No obstante, lo vemos con optimismo.
Entrevista con Jürgen Dreckmann, de Perfect Mallorca S.L.
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