Gerichtsurteil in Spanien: Warum Käufer plötzlich für Umbauten des Vorbesitzers haften

Gerichtsurteil in Spanien: Warum Käufer plötzlich für Umbauten des Vorbesitzers haften

Berufungsgericht Madrid verpflichtet zur Rückbaupflicht – auch wenn der Eingriff vom Vorbesitzer stammt

Ein aktuelles Urteil des Provinzgerichts Madrid sorgt für Klarheit in einer Frage, die für viele Eigentümergemeinschaften – auch auf Mallorca  – praktisch relevant ist: Wer haftet für bauliche Veränderungen an Gemeinschaftseigentum, wenn der Verursacher längst verkauft hat?

Die Antwort des Gerichts ist eindeutig: Der aktuelle Eigentümer trägt die Verantwortung.

Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum bleiben genehmigungspflichtig

Ausgangspunkt des Verfahrens war die nachträgliche Installation mehrerer Klimaanlagen auf dem Dach eines Wohngebäudes. Die Anlagen wurden auf einer Metallkonstruktion montiert, Leitungen verlegt, bauliche Veränderungen vorgenommen – ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Das Gericht stellt klar:
Auch wenn technische Probleme vorliegen oder eine Nutzung verbessert werden soll, berechtigt das nicht zur eigenmächtigen Nutzung gemeinschaftlicher Flächen wie Dachterrassen.

Rechtsgrundlage sind zentrale Vorschriften des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal), insbesondere:

• Veränderungen an Gemeinschaftseigentum bedürfen grundsätzlich der Zustimmung
• Optische und bauliche Eingriffe sind unzulässig, wenn sie das Erscheinungsbild verändern

Technische Argumente greifen nicht

Im konkreten Fall wurde argumentiert, dass die ursprünglichen Anlagen innerhalb der Wohnungen nicht funktionierten. Die Verlagerung aufs Dach sei daher notwendig gewesen.

Das Gericht weist diese Begründung zurück: Planungsfehler oder technische Mängel rechtfertigen keine Eingriffe in Gemeinschaftseigentum.

Mit anderen Worten: Wer umbaut oder umnutzt, trägt das Risiko – nicht die Gemeinschaft.

Entscheidender Punkt: Haftung „propter rem“

Besonders relevant ist der juristische Kern des Urteils: die sogenannten „Obligationen propter rem“.

Das bedeutet:

• Verpflichtungen sind an die Immobilie gebunden, nicht an die Person
• Beim Eigentümerwechsel gehen diese Pflichten automatisch über

Konkret heißt das: Auch wenn der Vorbesitzer die baulichen Veränderungen vorgenommen hat, ist der aktuelle Eigentümer verpflichtet,

• die Anlagen zu entfernen
• und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen

Rückbau statt Teilkorrektur

Während die erste Instanz lediglich den Rückbau der Anlagen selbst angeordnet hatte, ging das Berufungsgericht weiter:

Die komplette Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands wurde angeordnet, inklusive:

• Entfernung aller Konstruktionen
• Rückbau von Leitungen und Installationen
• Wiederherstellung der Dachstruktur und Optik

Eigentümergemeinschaft muss keinen Schaden nachweisen

Ein weiterer wichtiger Aspekt: Die Eigentümergemeinschaft muss keinen konkreten Schaden belegen.

Es genügt:

• dass eine unzulässige Veränderung vorliegt
• oder das Erscheinungsbild bzw. die Nutzung eines Gemeinschaftsbereichs beeinträchtigt wurde

Praxisrelevant für Käufer auf Mallorca 

Das Urteil hat direkte Konsequenzen für Immobilienkäufer:

Vor dem Kauf prüfen:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• bestehende Konflikte oder Beschlüsse
• bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Denn: Wurde eine Maßnahme von der Gemeinschaft bereits abgelehnt, kann der neue Eigentümer später zum Rückbau verpflichtet werden – unabhängig davon, wer die Arbeiten ursprünglich ausgeführt hat.

Das bedeutet das Urteil für Immobilien Käufer

Das Urteil stärkt die Position von Eigentümergemeinschaften deutlich und setzt klare Grenzen für individuelle Eingriffe. Für Käufer bedeutet das vor allem eines: Due Diligence endet nicht bei Grundbuch und Kataster – sondern reicht bis in die Beschlusssammlungen der Gemeinschaft.