Las propiedades son escasas en Mallorca. Por ello, muchos inversores optan por una propiedad ya existente. ¿Vale la pena renovarla o incluso reformarla? ¿O es más sensato una demolición seguida de una nueva construcción?
En la isla se está construyendo, renovando y ampliando mucho. La pandemia ha desbaratado muchos planes o los ha paralizado. Pero fieles al lema "aplazado no es cancelado", las cosas vuelven a su cauce. Los proyectos continúan o se retoman.
Nivel como antes de la pandemia
András Sántha, Director General de Reformasters en Mallorca, sabe que este desarrollo ya comenzó el año pasado. Los expertos en nuevas construcciones, conversiones, renovaciones y reformas llevan 15 años en la isla y son el primer puerto de escala para todos los asuntos relacionados con sus propias cuatro paredes. Según el Colegio de Arquitectos de Baleares, el número de proyectos de nueva construcción en Mallorca y las islas vecinas ha alcanzado el nivel anterior a la pandemia e incluso lo ha superado en un tres por ciento.
Sin embargo, en la isla falta espacio para vivir. Prueba de ello son, entre otras cosas, los precios de los alquileres, que han subido considerablemente y desde hace tiempo están al límite en algunas regiones. Como consecuencia, hay menos trabajadores disponibles para el sector de la construcción. Aunque ganan un buen sueldo, no pueden permitirse un alojamiento y, por tanto, no vienen a Mallorca en primer lugar, explica Sántha.
Construcción y reformas
Reformaster se especializa principalmente en la construcción de nuevas villas de lujo, pero también y sobre todo en las correspondientes reformas. Con cada vez menos terrenos edificables en buenas ubicaciones en la isla, muchos inversores privados compran casas para renovarlas o demolerlas y construir otras nuevas en el mismo lugar, explica András Sántha. Una situación que no sólo es insatisfactoria, sino también costosa. "Es brutal que alguien pague el precio de una casa por una propiedad y luego tenga que derribarla por completo para construir algo nuevo o contemporáneo", dice Sántha.
¿Demoler o renovar?
Básicamente, siempre hay que sopesar si merece la pena una renovación o si la demolición y posterior nueva construcción es la opción correcta. En algunas propiedades, especialmente en la costa, hay que tener mucho cuidado al demoler edificios existentes, advierte el director gerente de Reformasters. Según la nueva normativa, en estas propiedades protegidas no se puede construir nada que ya haya sido demolido." En otros casos, el edificio existente no tiene la calidad constructiva necesaria, o el método de construcción no permite su renovación. En estos casos, se recomienda la demolición y la nueva construcción, ya que así el cliente obtiene una casa bien construida y fiable, dice Sántha.
Procedimientos de prueba importantes
Siempre aconsejamos a nuestros clientes que, además de las comprobaciones realizadas por el abogado, contraten a una empresa o a un arquitecto y comprueben los planos del ayuntamiento", prosigue András Sántha. Si se comparan estos documentos con la realidad, es relativamente fácil reconocer lo que es legal y lo que no. Reformasters también comprueba si no hay "expediente urban". Estos conceptos son muy importantes para solicitar una licencia de obras después de comprar el terreno, por ejemplo para una piscina o una ampliación de la casa.
La batalla contra la humedad
El experto en construcción Sánthas no ve grandes diferencias entre Alemania y España. Aparte de las condiciones climáticas. En Mallorca hace más calor, hay más humedad, y los edificios cercanos al mar también tienen que lidiar con la humedad, dice Sánthas. De hecho, hay propiedades en Mallorca que están tan expuestas al mar que hay que utilizar materiales especiales, similares a los que se emplean en la construcción de barcos, para soportar las condiciones climáticas.
Otras diferencias son que el aislamiento de las casas no es tan grueso como en el norte de Europa, por ejemplo, y el triple acristalamiento no es absolutamente necesario. Por lo tanto, la protección solar debe elegirse en consecuencia. Reformasters recomienda un laminado especial entre los cristales, como el que ofrece Guardian Sun.
Por muy satisfactorio que sea el desarrollo de la industria de la construcción, los problemas actuales en términos de disponibilidad son igual de graves. Afortunadamente, hasta ahora no se han producido retrasos significativos de más de unas semanas, afirma András Sántha. Sin embargo, los aumentos de precio son claramente perceptibles. "De momento no podemos hacer ofertas fijas de materiales, pero la mayoría de los clientes lo entienden". Sin embargo, el mayor reto está aún por llegar.
Tiempos difíciles
Sántha se refiere a las reservas, todas ellas utilizadas hasta ahora. Sin embargo, los próximos tiempos serán difíciles, ya que los efectos de la guerra en Ucrania no se dejarán sentir realmente hasta el invierno y el año que viene, afirma Sántha. No obstante, el experto en construcción espera un año muy positivo en general para el sector de la construcción en la isla. Cualquiera que piense en un proyecto de este tipo ahora debe crear un calendario.
Solicitudes y autorizaciones
El primer paso es comprobar que todo está correcto, explica András Sántha. Luego viene el contrato de compra y la visita al notario para firmarlo. Sólo para esto hay que contar con al menos cuatro semanas. Quien proyecte obras mayores necesitará el apoyo de un arquitecto. Esto lleva entre cuatro y seis meses, dice Sántha.
Sólo con este proyecto de construcción se puede solicitar la licencia. Si no hay objeciones, el ayuntamiento enviará una respuesta positiva. Esto lleva una media de ocho meses, según el director gerente de Reformaster, que añade: "En Calvià puede ser más rápido, en Andratx suele llevar más tiempo."
Utilice el tiempo de espera con sensatez
El tiempo de espera se suele utilizar con sensatez: Se prepara el proyecto de ampliación, ya que es necesario para la licencia de obras. Una reforma dura por término medio entre seis y diez meses, y una obra nueva entre 12 y 18 meses", dice Sántha. El ayuntamiento también desempeña un papel importante. En Calvi existe una moratoria del ruido de mayo a octubre.
Esto significa que las obras de construcción con el correspondiente ruido de fondo sólo pueden realizarse de 10.30 a 13.00 horas. Esto ralentiza las cosas considerablemente.
Servicio de la A a la Z
El equipo de expertos de Reformasters se compromete plenamente con cada proyecto y se entusiasma con lo que hace. "Personalmente, lo que más me gusta es la renovación completa de chalés, tanto por el diseño como por la modernización de la tecnología", afirma András Sántha.
Es impresionante ver cómo un buen diseño y un trabajo bien ejecutado pueden dar como resultado una casa moderna con un diseño contemporá neo. "Es casi como el nacimiento de una mariposa", dice el experto en construcción. Sin embargo, son precisamente estas reformas las que dan sorpresas de vez en cuando.
Sin embargo, también ha ocurrido que durante una reforma se ha encontrado toda la estructura de la casa en muy mal estado e incluso peligrosa. Toda la casa se sometió a una nueva construcción de hierro, lo que provocó retrasos en la obra y un aumento inesperado y considerable de los costes. En este caso, la demolición y la nueva construcción podrían haber sido la mejor solución", afirma Sántha de Reformasters. Lo que demuestra que la evaluación previa de la propiedad en cuestión es inmensamente importante.Precios en alza
En cuanto a los precios, existen grandes diferencias regionales en Mallorca - tanto para las propiedades existentes como para las de nueva construcción. Los mayores aumentos en el precio por metro cuadrado este año fueron del 39 por ciento en el área alrededor de Palma de Mallorca. Aquí, el precio medio por metro cuadrado para los edificios existentes es de 4.977 euros, mientras que los compradores tienen que pagar una media de 6.898 euros para las nuevas construcciones.
El centro y el norte de la isla también experimentaron subidas: En el centro de Mallorca, las viviendas existentes cuestan ahora 3.259 euros por metro cuadrado, un 29 por ciento más que el año pasado; el precio de las nuevas construcciones ha alcanzado una media de 4.190 euros.
Con un aumento del 21 por ciento en los precios por metro cuadrado, el norte ocupa el tercer lugar en toda la isla. El precio medio por metro cuadrado para las propiedades existentes aquí es ahora de 3.765 euros, mientras que los inversores pueden esperar pagar 4.545 euros por las nuevas construcciones.
Espejo de la demanda
Las subidas de precios son una señal de la demanda en una u otra región. La clasificación es diferente para los precios del metro cuadrado puro. Aquí, el suroeste de la isla sigue liderando la tabla, tanto para existentes como para obra nueva. La costa este atrae con grandes bahías y tramos costeros vírgenes, se considera tranquila y verde.
En segundo lugar se encuentra la capital, Palma, y sus alrededores. El centro de la isla, en tercer lugar en las estadísticas, sigue ofreciendo precios comparativamente bajos por metro cuadrado, pero está más demandado que nunca. No está claro si el paisaje realmente gana puntos aquí, o si la región está experimentando actualmente un auge como una especie de solución alternativa barata. Sólo el tiempo lo dirá.
El suroeste (+9%), el noreste (+8%) y el noroeste (+6%) de la isla sorprenderán con subidas de precios comparativamente bajas en 2022. La propia Palma también ha experimentado un aumento moderado del diez por ciento en el precio por metro cuadrado este año. Esto parece bueno a primera vista, pero demuestra que los precios inmobiliarios en la ciudad de Palma han alcanzado hace tiempo un máximo difícil de superar con ofertas serias.
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