Consejo de experto Oliver Girharz - El proyecto por fin puede empezar... La realización
Después de hablar en el último número sobre quién y qué se necesita para realizar un proyecto de construcción en Mallorca, hoy vamos un paso más allá y hablamos sobre los objetivos del proyecto y los honorarios de los arquitectos. Antes de empezar su proyecto de construcción, debería pensar en algunos puntos básicos:
Costes – plazos – calidadätDefinir los objetivos del proyecto es más fácil de lo que puede parecer en un principio, pero más difícil de lo que se piensa. Los costes de construcción incluyen no sólo la obra, sino también las tasas e impuestos de la licencia de obras, los derechos de registro y, por supuesto, el IVA. El arquitecto, el arquitecto técnico, el responsable de seguridad e higiene y también la oficina técnica deben pagarse con cargo al presupuesto. Dependiendo del proyecto, los costes de construcción auxiliares pueden ascender rápidamente a más del 25% del presupuesto total, sin tener en cuenta el IVA.
Una vez determinado el presupuesto personal, también es cuestión de plazos y calendarios. Siempre es aconsejable incluir plazos y fechas en todos los contratos con las partes implicadas en la construcción, que por supuesto deben ser realistas. Por ejemplo, también hay que especificar al arquitecto cuándo deben estar terminados el diseño, la aprobación y el proyecto de ejecución. Aunque el arquitecto no influye en la velocidad de tramitación de la autoridad constructora correspondiente, esto evita retrasos no deseados en la tramitación de su propia planificación por adelantado.
Al contratista también se le debe comunicar desde el principio cuánto tiempo se tardará en finalizar el proyecto de construcción. Los retrasos en la finalización de la construcción suelen estar sujetos a penalizaciones contractuales si el contratista es responsable del retraso.
Por otra parte, determinar la calidad es el más difícil de todos los objetivos del proyecto, ya que la calidad influye directamente en los costes y los plazos. Cuanto mayor sea el nivel, más caro será el proyecto de construcción, y la realización suele llevar más tiempo. Mi consejo es que te pongas cuanto antes manos a la obra con los materiales y los detalles de acabado, y que facilites al arquitecto toda la información posible sobre tus deseos durante el proceso de planificación.
¿Qué proyectistas necesito y qué costes debo calcular? A los arquitectos les gusta cobrar un porcentaje de los costes de construcción, pero esto encierra cierto potencial de disputas. Por ello, recomendamos SIEMPRE a nuestros clientes que acuerden una cantidad global con el arquitecto. El arquitecto técnico, por su parte, casi siempre factura sobre la base de un porcentaje; dependiendo del tamaño del proyecto, éste debería calcularse entre el 2,5 y el 3,5% de los costes imputables. Por su parte, la oficina de ingeniería, que siempre es recomendable, también suele remunerarse a tanto alzado, al igual que el inspector de seguridad y salud (consejo: ¡busque siempre una empresa externa para la inspección, aunque el arquitecto técnico también la ofrezca!) ofrece tarifas planas.
A mediados del año pasado, nos encargaron la dirección de obra de un proyecto que ya estaba en construcción. Una de nuestras primeras tareas fue resolver las disputas relativas al acuerdo de honorarios del arquitecto. En un contrato de dos páginas entre el cliente y el arquitecto, se acordaron unos honorarios del 10% de los costes de construcción, que en aquel momento el arquitecto estimó en algo menos de 1 millón de euros. Sin embargo, la estimación de entonces no era realista; los costes reales de construcción fueron aproximadamente el doble y, por tanto, según entendía el arquitecto, también lo eran sus honorarios. Tardamos casi tres meses en llegar a un acuerdo amistoso. Disputas que ambas partes podrían haber evitado con un contrato bien redactado.
El autor es Director Gerente de la empresa de ingeniería y gestión de proyectos Matrol Servicios y Peritajes SL. Teléfono: 971 10 40 25 – página web: www.matrol.es.
