Consejo de experto Oliver Girharz Construir en Mallorca - ¿Qué debe tener en cuenta al construir en Mallorca?
Construir en Mallorca: ¡Así se hace!
Para construir, reformar o ampliar un edificio hay que cumplir varias normativas, aunque existen diferencias específicas según el país. Qué y a quién se necesita para un proyecto depende de varios factores. Por ejemplo, depende de si se trata de una obra nueva o de renovación, pero también de dónde esté situado el inmueble. Además, hay que distinguir si el inmueble está situado en una zona urbana o rural. También desempeña un papel no desdeñable para el proyecto si está situado cerca de instalaciones relevantes para la seguridad (aeropuertos, instalaciones militares, etc.), reservas naturales o zonas de protección de aguas, y cómo es la topografía de la propiedad.
¿Cuándo necesito a quién? Básicamente, esto depende del tipo de trabajo, del alcance del mismo y de las necesidades respectivas de cada cliente. Si la obra a realizar es de nueva construcción, el cliente está obligado por ley a contar con un arquitecto, un ingeniero de estructuras, un arquitecto técnico, un coordinador de seguridad y salud (SiGeKo) y, por supuesto, el contratista ejecutor (de obra), por lo que una misma persona puede cumplir varias funciones. Dependiendo de los requisitos o la complejidad del proyecto, pueden intervenir otros especialistas, como directores de proyecto o representantes del cliente, ingenieros de servicios de construcción, etc. Si los trabajos que se van a realizar son sólo intervenciones menores, como obras de renovación, modernización o acondicionamiento, en las que no se realizan trabajos estructurales o relevantes para la seguridad, en la mayoría de los casos la ley sólo obliga al contratista ejecutor.
¿Qué autorizaciones necesito y cuándo? Hasta hace poco, se distinguía entre dos tipos diferentes de autorización la „licencia de obra mayor“ „(antes „obra mayor) por ejemplo. La segunda era la „licencia de obra menor“(früsu „obra menor“), que bastaba para todas las obras que no tuvieran relevancia estática. Debido a una nueva situación legal, la licencia de obra menor fue sustituida por la „Comunicación previa“, por lo que hoy en día sólo se habla de licencias de obra, sin distinguir oficialmente entre grande y pequeña. ¿Cuánto tarda en expedirse una licencia? Desgraciadamente, no hay una respuesta exacta a esta pregunta para la licencia de obras grandes y depende del tipo de licencia de obras y del municipio en el que se encuentre la propiedad. Algunos ayuntamientos están tan saturados que a veces tardan meses en tramitarla. La licencia de obra menor (Comunicación previa) suele concederse inmediatamente, mientras que antes, con la licencia de obra menor, a menudo había que esperar unas semanas.
¿Qué autoridades y oficinas intervienen? Si quiere modernizar su cuarto de baño, por ejemplo, basta con una „comunicación previa“ y sólo hay que informar a la autoridad de obras del municipio correspondiente. Hay que rellenar un documento, adjuntar un presupuesto y un plano o foto del lugar donde se realizará la obra. Básicamente, no hace falta un arquitecto para esto; en principio, cualquier constructor podría hacerlo por sí mismo. Sin embargo, cuando se trata de edificios nuevos, las cosas son un poco más complicadas. En este caso, el arquitecto tiene que presentar un proyecto a la Cámara de Arquitectos, que a su vez se presenta a la autoridad de construcción pertinente una vez que ha sido aprobado por la Cámara de Arquitectos. En la propia autoridad de edificación, el arquitecto, el arquitecto técnico, el abogado de la autoridad de edificación y la administración municipal intervienen durante todo el proceso. Si se trata de un proyecto en el medio rural, la autoridad competente es la insular (Consell Insular).
En realidad, hay bastantes más cosas a tener en cuenta, que a veces hacen que construir en Mallorca sea un juego de paciencia, ¡por no hablar de los aspectos fiscales y la inseguridad jurídica que a veces reina! Oliver Girharz
El autor es director gerente de la empresa de ingeniería y gestión de proyectos Matrol Servicios y Peritajes SL Tel. 971 10 40 25 www.matrol.es
