Consejo de experto Oliver Girharz - Hay una secuencia clara al construir - lea aquí:
Construir en Mallorca: El premio
Antes de que la construcción propiamente dicha de una vivienda pueda siquiera comenzar, hay que recorrer un largo y, en ocasiones, arduo camino. Para abordar el proyecto de forma estructurada, se divide en 5 fases de proyecto: desde la preparación del proyecto (evaluación básica), la planificación de la propiedad por arquitectos y proyectistas especializados adecuados (diseño y planificación de la ejecución), la preparación para la ejecución (licitación, selección de contratistas), hasta la ejecución propiamente dicha y la finalización del proyecto (entrega). En el informe de hoy, me gustaría tratar la selección de la empresa o empresas ejecutoras, cómo proceder y qué debe tener en cuenta.
La lista de cantidades
Una lista de cantidades (BOS) debe ser siempre la base para solicitar estimaciones de costes. En principio, la lista de cantidades debe elaborarse con gran detalle y describir no sólo las cantidades (masas), sino también las calidades (materiales), de modo que no quepa esperar aumentos de costes ni discusiones sobre precios y ejecución durante la obra. Sin embargo, cuando se trata de la calidad, se requiere un trabajo preparatorio profesional, que incluya preferiblemente un muestreo de materiales bien organizado por el propio cliente, y preferiblemente ANTES de que empiecen las obras. Deben obtenerse tres o más estimaciones de costes para lograr una buena comparabilidad de los trabajos ofrecidos. La evaluación de los presupuestos se basa en una comparación y debe realizarla un profesional, comprobando punto por punto tantos puntos como sea posible. Una y otra vez se comete el mismo error cardinal: en la valoración sólo se utiliza la suma total sin comparar los precios unitarios individuales entre sí. Aquí es donde el diablo está en los detalles, ya que incluso los precios bajos pueden ser señal de errores de cálculo y/o interpretación en la descripción del servicio. Además, la recomendación de adjudicación debe ir siempre precedida de una conversación personal con el proveedor para detectar de antemano malentendidos en la interpretación de los trabajos y los materiales, y no sólo durante la propia obra.
La adjudicación
Dependiendo de la complejidad de la obra, debe considerar si el trabajo debe adjudicarse a un contratista general o si puede tener sentido adjudicar el contrato individualmente. Ambas opciones tienen ventajas y desventajas, aunque éstas son obvias. Con un contratista general, suele haber un único punto de contacto, mientras que el mayor reto con los contratos individuales reside en la coordinación de las distintas empresas. Desde el punto de vista jurídico, lo mismo ocurre con las posibles reclamaciones de garantía. La ventaja de adjudicar contratos individuales reside en la calidad esperada. El propio contratista general suele subcontratar trabajos individuales de oficios concretos. Cuanto más baratos sean estos servicios adquiridos por el contratista general, mayor será el beneficio del contratista. Lamentablemente, este enfoque suele ir en detrimento de la calidad.
Antes de firmar finalmente el contrato de obra, debería pedir referencias, hablar con antiguos clientes y comprobar también la disponibilidad de la empresa. Debido a la situación actual de buen orden en Mallorca, a menudo no es fácil encontrar buenas empresas, ya que las buenas empresas en particular a veces están totalmente reservadas durante meses. Sólo puedo aconsejar a cada futuro carpintero que no elija a un contratista basándose únicamente en el precio de la oferta o por razones de simpatía, sino que tenga en cuenta todos los hechos subyacentes.Oliver Girharz
El autor es director gerente
de la ingeniería y
Gestión de proyectos b¸ros
Matrol Servicios y Peritajes SL
