Inmuebles en subasta: las consecuencias de la pandemia
Lamentablemente, las actuales consecuencias económicas de la pandemia de la COVID-19 para muchos propietarios inmobiliarios en España también se reflejan claramente en las estadísticas judiciales españolas: por ejemplo, en lo que respecta al número de solicitudes de concurso de acreedores por parte de consumidores, que se disparó en el primer trimestre de 2020, pasando de 1 568 procedimientos a 2 531 en el mismo periodo de este año. O en las demandas de desahucio de viviendas de alquiler, cuyo incremento fue del 17,8 %. El total de desahucios dictados judicialmente aumentó en todo el país un 13,4 %.
A esto hay que añadir las ejecuciones hipotecarias, cuyo número aumentó en el primer trimestre de este año un 8,7 % en comparación con el mismo periodo del año anterior. Solo esta última cifra es motivo suficiente para explicar el procedimiento de subasta judicial de inmuebles en España.
Subasta judicial por resolución judicial
El procedimiento de subasta está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil española. A petición del acreedor, el tribunal interviene. Solicita al Registro de la Propiedad todos los extractos relativos al inmueble, e inscribe en él la orden de subasta forzosa, informa a los demás acreedores inscritos en el Registro de la Propiedad instándoles a presentar sus reclamaciones y encarga a un perito la valoración del inmueble.
Se adjudicará a las pujas más altas que alcancen, como mínimo, el 70 % del valor del inmueble
Una vez disponible toda esta información, se fija una fecha para la subasta con un plazo de preaviso de al menos 20 días. Si la puja del mejor postor es de al menos el 70 % del valor de tasación y de subasta, se le adjudica el bien. Si la puja más alta es inferior al 70 %, el acreedor podrá adquirir su propiedad en subasta por el 70 % de su valor; en caso contrario, el inmueble se adjudicará al postor cuya puja alcance al menos el 50 % del valor de tasación. Si no hay ninguna otra puja, el acreedor puede exigir que se le adjudique el inmueble al 50 % del valor de tasación.
Del producto de la subasta se satisfará en primer lugar la deuda objeto de la ejecución. Si queda algún remanente, el dinero se destinará a los acreedores según su orden de prelación. Por lo demás, con la adjudicación se extinguen todos los créditos subordinados. Con la resolución de adjudicación, el adjudicatario puede inscribirse en el Registro de la Propiedad como nuevo propietario. Y la Hacienda Pública también recibe su parte en forma de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles (ITP) sobre el importe de la adjudicación.
La protección del consumidor ayuda en los procedimientos de conciliación con los acreedores
Dado que la subasta forzosa suele suponer para el deudor hipotecario no solo la pérdida de la vivienda de uso propio, sino también la pérdida total de los pagos realizados hasta ese momento en la vivienda, antes de una subasta forzosa inminente —por ejemplo, con la ayuda de asociaciones de defensa del consumidor— se deben agotar todas las posibilidades para negociar con los bancos u otros acreedores la suspensión de los pagos, la reducción de los intereses o los aplazamientos.
Lutz Minkner cuenta con 45 años de trayectoria
como abogado, profesor, autor de libros especializados y
empresario. Desde 1984 es miembro del consejo de administración de la
empresa inmobiliaria Minkner & Partner
con sede en Santa Ponsa
