Columna Lutz Minkner febrero 2022 - Qué hay detrás del nuevo "valor de referencia" para la propiedad
El sector inmobiliario español se caracterizó en su día por las llamadas „infra-titulizaciones“, en las que se escrituró un precio de compra inferior al que realmente se pagó. Aunque las infra-titulizaciones son cosa del pasado gracias a unos sistemas de control estrechamente engranados, han surgido y siguen surgiendo una y otra vez conflictos con las autoridades fiscales cuando éstas aumentan el precio de compra como parte de su derecho de revisión y aplican impuestos más altos en procedimientos posteriores a la tributación. Estas disputas deberían evitarse en el futuro.
Debido a las disposiciones especiales de la „Ley contra el Fraude Fiscal de 10 de julio de 2021“ (en aplicación de la Directiva 2016/1164 de la UE de 12.07.16), se ha fijado anualmente un „valor de referencia de mercado“ para cada propiedad española desde enero de 2022. Sin embargo, se mantiene el valor catastral actual, que sirve de base para calcular el impuesto municipal anual, por ejemplo. Para calcular el valor de referencia, todo el territorio español se divide en zonas para las que se determina un precio a tanto alzado por metro cuadrado a partir de los registros que llevan los notarios y los registros de la propiedad españoles. Este valor de referencia es el importe mínimo que debe pagarse en concepto de impuesto sobre transmisiones patrimoniales, donaciones, sucesiones y actos jurídicos documentados. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales, por ejemplo, no se paga sobre el precio de compra notarial, sino sobre el valor de referencia. En el futuro, el valor de referencia deberá indicarse en todas las escrituras de compraventa, en las declaraciones del impuesto de sucesiones y donaciones, etc. En el futuro, el valor de referencia también se utilizará como base para el impuesto sobre bienes inmuebles. El valor de referencia debe ser el 90 % del valor de mercado.Sin embargo, las controversias son inevitables, ya que los precios a tanto alzado por metro cuadrado sólo pueden ser valores medios y tienen tan poco en cuenta una calidad deficiente o incluso ruinosa como los mejores materiales y acabados. Por otra parte, el legislador afirma que la introducción del valor de referencia facilitará las cosas, ya que eliminará la necesidad de ulteriores reevaluaciones fiscales y los correspondientes procedimientos ante los tribunales fiscales españoles. En realidad, sin embargo, la ley tiene por objeto aumentar los ingresos fiscales. Esto se disimula con el hecho de que se aumenta la base imponible y no los tipos impositivos.
El valor de referencia se publica anualmente para cada inmueble. Si el valor de referencia se desvía significativamente del valor de mercado, se pueden emprender acciones legales contra la autoridad catastral. Probablemente resulte más rentable impugnar el valor de referencia sólo en caso de que el impuesto se derive de una venta, donación o herencia. En este caso, primero debe pagarse el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el valor de referencia, por ejemplo, y después debe presentarse una declaración del impuesto de transmisiones patrimoniales corregida con el valor inferior y reclamarse el importe reclamado en exceso. Esta reclamación de devolución debe ir acompañada de un informe pericial que documente el valor reducido.
Lutz Minkner repasa 45 años de trabajo como abogado, conferenciante,
autor de libros especializados y empresario. autor de libros especializados y empresario.
Desde 1984 es miembro del consejo de administración de la sociedad inmobiliaria Minkner & Partner
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