Andras Santha y Daniel Gingerich, - Dos profesionales, una isla, muchos escollos – cómo enfocar correctamente los proyectos de construcción y reforma en Mallorca.
Quienquiera que construya o renueve en Mallorca está operando en un complejo campo de tensión entre el estilo de vida mediterráneo y la realidad estrictamente regulada. Los retos van desde las diferentes normativas de construcción regionales y los largos procedimientos de autorización hasta los problemas tangibles con los materiales, la artesanía y la ejecución. Los que empiezan aquí sin estar preparados suelen pagarlo dos veces: con tiempo, dinero y nervios.
Pero hay otra manera: Andras Santha, de Reformaster Mallorca, y Daniel Gingerich, de PDC Mallorca, ambos trabajando con éxito en el sector de la construcción y renovación de la isla desde hace muchos años, saben lo que es importante.Por lo tanto, es importante que los profesionales de la construcción y la renovación sepan lo que es importante.
En una entrevista con Bauen & Wohnen Mallorca, proporcionan información detallada sobre las fuentes típicas de error, explican las peculiaridades regionales y muestran cómo los constructores pueden alcanzar sus objetivos con una planificación inteligente, expectativas realistas y el equipo adecuado.
DesDE LA PRIMERA IDEA HASTA LA FINALIZACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
; ESTE ARTÍCULO ESPECIALIZADO PROPORCIONA ORIENTACIÓN PARA TODOS AQUELLOS QUE QUIERAN MÁS EN LA ISLA QUE UNA FACHADA HERMOSA.Lo que mucha gente subestima: Casi todo está sujeto a autorización
.
En Mallorca, hasta las reformas más sencillas requieren autorización. Cualquiera que renueve aquí sin permiso oficial se arriesga a multas, congelación de edificios o, en el peor de los casos, demolición
, especialmente en zonas rurales o protegidas.
Andras Santha advierte: „Lo que está permitido en Palma puede estar ya prohibido en Andratx. Cada municipio tiene sus propias normas.
Por lo tanto, el diálogo con la autoridad de construcción siempre debe tener lugar con tiempo suficiente. Daniel Gingerich también se refiere a las estrictas normativas de las regiones costeras y las zonas rurales. Sin conocer la normativa local, cualquier construcción es un riesgo. También hay que entender lo que es realmente posible en términos de construcción. La densidad de edificación, los volúmenes permitidos y las alturas están muy limitados, especialmente fuera de las zonas urbanas. POR FAVOR CALCULE: LO QUE CUESTA REALMENTE CONSTRUIR EN MALLORCA
La cuestión del precio es central y a menudo subestimada en Mallorca.
Las reformas empiezan en torno a los 1.000 €/m², los trabajos de gama alta pueden subir hasta los 2.500 €/m², dice Santha. Las nuevas construcciones empiezan en 3.000 €/m² – hay mucho espacio para mejorar.
Pero eso es sólo el principio. Construir con seguridad: La calidad no es casualidad
Errores típicos – y cómo evitarlos La lista es larga, pero muchos errores se repiten: Cómo hacer que el proyecto sea un éxito paso a paso Si quieres construir o reformar en Mallorca, debes proceder de forma estructurada. El proceso ideal: Conclusión: Con experiencia local, paciencia y un plan realista, casi todo se puede realizar en Mallorca. Siempre que no se confíe en la suerte – sino en profesionales como Santha y Gingerich. Para más información, póngase en contacto con los expertos;
Andras Santha Reformador Dipl. Ing. Daniel Gingerich aparejador titulado
Especialmente delicado: Los terrenos con edificios existentes que nunca han sido legalizados.
Se empieza con un arquitecto – colegiado en España, por supuesto. Dependiendo del proyecto, se solicita entonces una Licencia de Obra Mayor (grandes proyectos) o Menor (intervenciones más pequeñas).
¿La tramitación? Entre tres meses y más de un año, dependiendo del municipio. Y sin un jefe técnico de obra (aparejador), la aprobación oficial no es posible. También hay especialidades mallorquinas: La Cédula de Habitabilidad es imprescindible, al igual que los certificados energéticos y las especificaciones de diseño de fachadas. Especialmente estrictas: Las restricciones para construir en „Suelo Rústico“, suelo rústico.
Costes adicionales típicos:
▶ Recargos insulares por materiales y transporte (10-20%)
Honorarios de arquitectos y técnicos
Tasas administrativas y de autorización
Impuesto sobre el valor añadido (IVA) hasta el 21%
Según los expertos, quien calcula su presupuesto de forma demasiado ajustada cae rápidamente en una trampa. Lo que a menudo se olvida: Las reclamaciones por retrasos, los gastos temporales de alquiler y las mejoras posteriores.
Lo que a menudo se olvida: Los defectos en los árboles no son una excepción, sino casi una rutina en Mallorca - si no hay control.
Santha cuenta con su propio equipo de arquitectos técnicos que actúan como coordinadores de la construcción. Trabajamos con ingenieros que planifican todas las instalaciones, desde la electricidad hasta el aire acondicionado. Sólo así nos aseguramos de que todo funcione bien después".
Gingerich también conoce los escollos: „Moho causado por un aislamiento inadecuado, tuberías mal instaladas o contratos de construcción deficientes.„Si ahorras aquí, pagas dos veces.“
Imprescindible: inspecciones periódicas del edificio, peritos independientes y un Seguro Decenal, el seguro obligatorio de 10 años para edificios nuevos o reformas estructurales. También importante: inspecciones intermedias e hitos claros en el contrato de construcción “con pagos vinculados al progreso real de la construcción.
Qué es importante: Clima insular, normativa, calendario
¿Los mayores retos? Ambos expertos coinciden:
▶ La burocracia: largos tiempos de espera para los permisos, incluso para las conversiones más pequeñas
▶ Interrupciones de la construcción durante la temporada: en municipios como Calvià, la construcción a veces se detiene durante la temporada de verano debido a la protección contra el ruido
▶ Escasez de mano de obra cualificada & logística: se demandan buenos artesanos, los materiales suelen venir de la península – con el correspondiente sobreprecio
Condiciones meteorológicas extremas: calor en verano, tormentas en otoño, etc., lo que requiere una programación precisa.
Santha: „Un buen calendario de construcción debe tener en cuenta todas las eventualidades– incluidos los días festivos, los cuellos de botella en las entregas y los periodos de cierre.“
Subestimación del tiempo de construcción
▶ Falta de autorizaciones
▶ Ausencia de supervisión de la construcción
Contratos poco claros
Los pagos deben estar siempre vinculados al progreso de la construcción, aconseja Gingerich. Y: no firmes nada que no hayas comprobado. Elegir al equipo adecuado desde el principio es la clave. Santha añade: „Muchos clientes quieren empezar rápidamente. Pero sin una preparación sólida, los problemas son inevitables.
▶ Aclarar requisitos, visión & presupuesto
▶ Encargar a arquitectos & planificadores especializados
▶ Desarrollar los proyectos y presentar las aprobaciones
Seleccionar cuidadosamente las empresas constructoras
▶ Fase de construcción con coordinación &; control diario
▶ Finalización & recepción oficial de la obra
Inscripción en el registro de la propiedad & asistencia posterior
The Circle, Carrer de Illes Canaries, 18, 07183 Santa Ponsa
Tel. +34 871 620 066 // reformaster.com
Calle de Mireia, 23, 07183 Costa de la Calma
Tel. +34 971 575 891 // www.gutachter-mallorca.com
