Idéene er der, planene er klare - og som byggherre vil man gjerne sette i gang med en gang. Men selv på Mallorca er det mange ting som må godkjennes.
Mye har endret seg de siste årene når det gjelder bygningsloven på Mallorca.Flere tillatelser
.
I utgangspunktet finnes det to typer byggetillatelser, forklarer Girharz. På folkemunne kan man snakke om en „liten“ og en „stor“ autorisasjon. På den ene siden har vi „Comunicacion previa“ (byggemelding) for renovering og mindre oppussingsarbeider, og på den andre siden „Licencia de obras“ for nye bygninger.
Sistnevnte er også nødvendig hvis det er nødvendig med strukturelle inngrep i bygningsmassen under en renovering eller hvis det planlegges utvidelser. Avhengig av den respektive bygningsmyndigheten finnes det også andre godkjenningsprosedyrer, for eksempel for byggearbeider i fredede bygninger.
Ta høyde for ventetid
Hvis du vil bygge, bør du planlegge tid og tenke fremover, sier byggeekspert Girharz. Hvor lang tid det tar før søknaden om byggetillatelse blir godkjent, avhenger av type tillatelse, men også av den respektive bygningsmyndigheten. Når det gjelder renoveringsarbeid i byområder med byggemelding (Comunicación previa), kan arbeidet vanligvis begynne etter 24 timer. Godkjenningsprosedyren for et nybygg tar imidlertid betydelig lengre tid. For tiden må man regne med en ventetid på mellom ti og 16 måneder.
Tips for eksisterende eiendommer
.
Ettersom det er begrenset med byggegrunn, spesielt på Mallorca, vurderer mange investorer å kjøpe eksisterende bygninger for å renovere eller bygge dem om. Også her er det viktige ting å tenke på.
Det er svært viktig å gjennomføre en byggelovinspeksjon i tillegg til å sjekke kvaliteten på bygningen før kjøpet, forklarer Oliver Girharz i et intervju med vårt magasin. Det er ikke uvanlig at uautoriserte områder og til og med komponenter på eksisterende bygninger utgjør en stor risiko. For eksempel kan det være en beskyttelse av eksisterende bygninger som kan gå tapt igjen gjennom strukturelle inngrep. Derfor anbefaler jeg alle potensielle kjøpere å involvere en ekspert og om nødvendig en advokat i planleggingen på forhånd, sier Girharz.
Alle som bygger eller bare bygger om uten de nødvendige tillatelsene, må regne med til dels betydelige konsekvenser. I tillegg til økonomiske sanksjoner kan det til og med bli pålegg om riving, avhengig av hvor alvorlig eller omfattende byggelovbruddet er. Det er også avgjørende hvor prosjektet er lokalisert, fortsetter Girharz. Hvis det er et byggeprosjekt i et vernet landbruksområde, kan i verste fall også straffeloven komme til anvendelse ved vurderingen av lovbruddet. Det samme gjelder også dersom det skjer en ulykke under anleggsarbeidet og det ikke foreligger noen tillatelse til arbeidet. Som hovedregel er det ikke tilrådelig å utføre arbeid uten nødvendig tillatelse, advarer Matrol-sjef Girharz. Hvis du overholder byggetillatelsen og bygningsloven, bør det ikke være noen vesentlige problemer. Byggeiere bør imidlertid forsikre seg om at for eksempel et nybygg, i tillegg til gyldig tillatelse, også har korrekte grenseforhold og at den ansvarlige arkitekten, den tekniske arkitekten og den såkalte SiGeKo (sikkerhets- og helsekoordinatoren) faktisk er registrert hos bygningsmyndighetene.
Bygningseierens ansvarBygningseierens ansvar
I prinsippet er det arkitekten og entreprenørene som har fått oppdraget, som er ansvarlige for at byggeforskriftene overholdes,
forklarer Oliver Girharz. Som byggherre kan og bør du likevel ha noe å si. Det handler om å påvirke arbeidet og prosessene og sørge for at alle forskrifter faktisk følges. Mottoet er: "Tillit er bra, kontroll er bedre", sier Girharz.
forklarer Oliver Girharz.Det er i byggherrens egen interesse å unngå problemer med byggmestrene og å unngå eventuelle byggestopp. Det er nettopp støyforurensningen som kommer til å holde byggebransjen opptatt de neste årene og forårsake en og annen uønsket byggestopp. Derfor bør byggherrer være kjent med de grunnleggende reglene. De bør vite hva som gjelder, og i det minste ha en tidsplan som de jevnlig sjekker med hensyn til tillatelser og spesifikasjoner, og som de gjennomgår sammen med alle de ansvarlige.
Overhold tidsfrister
.
Eiendommer med ferdige prosjekter
, som ofte tilbys, er også svært attraktive for investorer. Også her er det flere ting man bør ta hensyn til. Tomter med et ferdigstilt byggeprosjekt og de relevante lisensene ser veldig fristende ut, sier Oliver Girharz. Kjøperen bør imidlertid alltid ta hensyn til hvilke krav som stilles.
Tillatelser som allerede er gitt eller er på plass, har alltid en (utløps)frist. Det første blikket må derfor rettes mot denne tidsrammen. I verste fall kan denne fristen ha utløpt, sier Girharz.
I prinsippet er ikke dette noe problem, men den nye søknaden og den ekstra tiden som er involvert, må tas med i betraktningen. Men det er ikke alt. Ved en ny søknad er det den gjeldende rettstilstanden som gjelder på tidspunktet for den nye søknaden. Dette kan igjen føre til at de opprinnelige planene ikke lenger kan realiseres, sier Oliver Girharz.
