Appelldomstolen i Madrid pålegger gjenoppbyggingsplikt
selv om inngrepet ble utført av den tidligere eieren.En fersk dom fra provinsretten i Madrid gir klarhet i et spørsmål som er praktisk relevant for mange huseierforeninger, også på Mallorca: Hvem er ansvarlig for strukturelle endringer på felles eiendom hvis den ansvarlige for lengst har solgt?
Rettens svar er klart: Det er den nåværende eieren som har ansvaret
Inngrep i sameiet er fortsatt søknadspliktige
Utgangspunktet for saken var den etterfølgende installasjonen av flere klimaanlegg på taket av en boligbygning. Anleggene ble montert på en metallkonstruksjon, rør ble lagt og strukturelle endringer ble gjort uten samtykke fra eierforeningen.
Retten presiserer:
Selv om det er tekniske problemer eller en bruk skal utbedres, gir ikke dette eieren rett til å bruke fellesarealer som takterrasser til egne formål.
Det rettslige grunnlaget er de sentrale bestemmelsene i den spanske eierseksjonsloven (Ley de Propiedad Horizontal), særlig:
- Endringer i felleseiendommen krever i utgangspunktet samtykke .
- Optiske og strukturelle inngrep er ikke tillatt dersom de endrer utseendet
Tekniske argumenter fungerer ikke
I den konkrete saken ble det argumentert for at de opprinnelige systemene inne i leilighetene ikke fungerte. Flyttingen til taket var derfor nødvendig.
Retten avviser dette argumentet: Planleggingsfeil eller tekniske mangler rettferdiggjør ikke inngrep i felleseie.
Med andre ord: Den som bygger om eller bygger nytt, bærer risikoen - ikke samfunnet.
Avgjørende punkt: ansvar „propter rem“
Dommens juridiske kjerne er særlig relevant: de såkalte „obligations propter rem“.
Dette betyr:
- Pliktene er knyttet til eiendommen, ikke til personen
- Disse forpliktelsene overføres automatisk ved eierskifte
Konkret betyr dette at selv om den forrige eieren har gjort de bygningsmessige endringene, er den nåværende eieren forpliktet
.- å fjerne installasjonene
- og gjenopprette den opprinnelige tilstanden
Rückbau statt Teilkorrektur
Mens retten i første instans kun hadde beordret gjenoppbygging av selve anleggene, gikk lagmannsretten lenger:
Den fullstendige gjenopprettelsen av den opprinnelige tilstanden ble pålagt, inkludert:
- Fjernelse av alle konstruksjoner
- Rückbau von Leitungen und Installationen
- Restaurering av takkonstruksjon og utseende
Eierfellesskapet trenger ikke å bevise skade
Et annet viktig aspekt: Eiersamfunnet trenger ikke å bevise noen spesifikk skade.
Følgende gjelder:
- at det er gjort en uautorisert endring
- at det er gjort en uautorisert endring
- eller at utseendet eller bruken av et fellesareal er blitt forringet
Relevant i praksis for kjøpere på Mallorca
Dommen har direkte konsekvenser for eiendomskjøpere:
Før du kjøper:
- Protokoller fra eiermøtene
- Eksisterende konflikter eller vedtak
- Konstruksjonsmessige endringer av felleseiendommen
Arsak: Hvis et tiltak allerede har blitt avvist av kommunen, kan den nye eieren senere bli forpliktet til å gjennomføre gjenoppbyggingen - uavhengig av hvem som opprinnelig utførte arbeidet.
Dette er hva dommen betyr for eiendomskjøpere
Dommen styrker klart eierseksjonssameienes stilling og setter klare grenser for individuelle inngrep. For kjøperne betyr dette først og fremst én ting: Aktsomheten stopper ikke ved grunnboken og matrikkelen, men strekker seg også til sameiets vedtakssamlinger.
