Megler og bransjeekspert Jürgen Dreckmann üom markedssituasjonen, risiko, juridiske fallgruver – og hvorfor god rådgivning er viktigere enn noensinne.
Eiendomsmarkedet på Mallorca er fortsatt dynamisk – men også utfordrende. Med et økende reguleringspress, fallende tilbud og stigende priser er det mer enn noen gang behov for et klart hode og solid kunnskap. Bauen & Wohnen Mallorca har møtt Jürgen Dreckmann, administrerende direktør for Perfect Mallorca, til et sommerintervju. Han snakker åpent om dagens utvikling, juridiske fallgruver og sin vurdering av andre halvdel av 2025. En samtale med merverdi for alle som ønsker å kjøpe, selge eller bare forstå hvordan markedet på øya virkelig utvikler seg.
Mr Dreckmann, hvordan vil du beskrive den nåværende markedssituasjonen forür eiendom på Mallorca? Er det noen merkbare trender eller endringer i tilbud og etterspørsel?
Slik vi ser det, er den nåværende markedssituasjonen først og fremst preget av et lavt tilbud av eiendommer. I løpet av de 20 årene vi har vært aktive, har vi aldri opplevd dette i denne formen, til tross for alle opp- og nedturer.
På den ene siden driver dette prisene opp og frister enkelte selgere til å legge ut boligen sin til overpris. Dessverre er det mange eiendomsmeglere som spiller med på dette spillet fordi de ønsker å overta eiendommen og ikke vil eller kan gå i dialog med eieren.
Hvilke juridiske nyvinninger i eiendomssektoren vil være særlig relevante for kjøpere eller eiere i 2025 spesielt med hensyn til byggeforskrifter eller energistandarder?
På nåværende tidspunkt ser jeg ingen nye forskrifter som betyr noe nytt.
Når det gjelder nybygg som kjøperne planlegger og oppfører selv, er det som regel lagt inn installasjoner av høy kvalitet fra byggherrenes side. Hvis man ser på standarden hos eiendomsutviklerne, er det fortsatt mye å ta igjen når det gjelder moderne konstruksjon.
Men det betyr ikke at det ikke vil skje. Avhengig av kommunen befinner vi oss dessverre i et usikkert område der ting kan endre seg rasktn.
Hvordan vil de siste reguleringstiltakene som er iverksatt av Balearenes regjering påvirke f.eks.? B. i ferieutleiesektoren på eiendomsmarkedet
De siste årene har vi lenge hatt problemstillingen med at det ikke har kommet nye konsesjoner for ferieutleie. Vi har alltid påpekt dette overfor kundene våre, og ofte har det vist seg at forespørselen om lisens bare var et mulig alternativ. Når vi først hadde forklart interessentene hva de måtte tenke på når de leide ut en eiendom, og hva som var poenget for eiendommer som eieren brukte selv, løste spørsmålet om utleiekonsesjon seg som regel raskt. Mange kunder hadde feil oppfatning av hvordan det fungerer og hva bunnlinjen er for en selveierbolig. I så måte tror vi at ingenting endrer seg for de fleste potensielle kjøpere.
Vi har alltid vært kritiske til potensielle kjøpere som kun kan finansiere boligkjøpet ved hjelp av ferieboligutleie.
Hva bør kjøpere fra tyskspråklige land for tiden være spesielt oppmerksomme på når det gjelder finansiering og skatteplanlegging?
Når det gjelder finansiering, er det viktig å forstå forskjellene mellom boliglånsreglene i Spania og i det respektive hjemlandet. Finansiering i Spania gir noen betydelige fordeler i forhold til Tyskland, men disse må forklares.
Et svært viktig poeng hvis du er avhengig av finansiering:
Ikke signer en foreløpig kontrakt hvis du ennå ikke har et endelig finansieringstilsagn fra banken! I tvilstilfeller kan depositumet - tross alt 10 % av kjøpesummen - være borte.
Skatteplanlegging gjelder generelt flere eiendommer i høyprissegmentet. På den ene siden bør du være klar over struktureringsalternativene og effekten av dem. På den annen side er det som regel først ved høyere beløp at dette lønner seg.
Med dagens regelverk for formuesskatt, som først gjelder fra 3 millioner euro per person, vil de fleste transaksjoner uansett ikke påvirkes.
Et annet punkt er den planlagte 100 % eiendomsoverføringsskatten for kjøpere utenfor EU. Her må man følge nøye med på hva som til slutt blir lov. Den berørte gruppen av kjøpere vil da helt sikkert ikke lenger bare kjøpe, men vil være avhengig av de alternativene som er tilgjengelige når de skal kjøpe.
Blir det nye eller tilpassede skatteplikter for ikke-bosatte, for eksempel for leieinntekter, gaver eller salg av fast eiendom?
I år har en rekke nye regler trådt i kraft. Vi følger ikke med på dette i utleiesektoren, ettersom vi ikke driver utleievirksomhet. Men under visse forutsetninger kan langtidsleie til og med innkreves skattefritt.
Avgiftssatsen for gaver har lenge vært bare 1 % for nære slektninger (nivå 1), men nå er 0 % avgift også tilgjengelig her på visse vilkår.
Og for tiden er også avgiftssatsen for fjernere slektninger kraftig redusert.
Temaet bærekraft: Hvor mye påvirker temaet energieffektivitet nå eiendomsverdiene på øya og hvilke teknologier er spesielt etterspurt?
I det nedre og midtre segmentet spiller ikke dette noen rolle når man kjøper. Men så snart disse eiendommene blir renovert, blir de modernisert og ofte oppdatert.
I høyprissegmentet legger kundene mye mer vekt på moderne og effektiv møblering. Dette gjenspeiles også i prisen. For eldre bygninger i segmentet som ikke har dette utstyret, fører dette noen ganger til betydelige rabatter hvis det ikke kompenseres med en spesiell beliggenhet.
Hvordan er utbudet av byggegrunn på Mallorca? Er det regioner som er spesielt travle for tiden, eller blir det stadig vanskeligere å bygge nytt?
Mitt syn gjelder private potensielle utbyggere.
Etter vårt syn er det nok byggegrunn tilgjengelig hvis vi skulle ta vare på alle tomtene som er tilgjengelige.
I vårt område, Manacor, er det særlig bygningsmyndighetene som er problemet. De er ikke, utilstrekkelig eller feil bemannet, og det tar evigheter (noen ganger til og med fire år) før en byggherre får byggetillatelse.
Nye ansatte i ansvarsfulle stillinger har ført til endringer i tolkningen av regler og lover. Vi har aldri sendt så mange saker videre til advokater i løpet av alle disse årene som vi har gjort siden midten av 2024. I Cala Murada har vi diskusjonen om mangelen på kloakk, noe som betyr at det ikke gis byggetillatelser eller bare hvis utbyggeren bygger kloakken for egen regning og gir den bort til Manacor„
.I Manacor rører nå innbyggernes protester på seg. I januar ble det avholdt et møte for å diskutere saken
.Jeg er også kjent med dette problemet i en mer moderat form fra andre regioner, og enhver potensiell byggherre må følge nøye med på det før han eller hun gjør et kjøp. Dette er bare mulig med profesjonell støtte
Det gjelder selvfølgelig andre regler for store byggeplasser
Hvilke råd har du til eiere som ønsker å selge i nær fremtid? Er det noen juridiske eller skattemessige optimaliseringsmuligheter som ofte blir oversett?
Det kommer helt an på den personlige situasjonen til hver enkelt kjøper. Avhengig av saken har du mer eller mindre handlingsrom.
Og ja, jeg vil tro at de fleste meglere ikke er klar over disse mulighetene. Fordi vi også har en servicevirksomhet som ligner på et fullverdig Gestoria, har vi en annen innholdsmessig posisjon og kan gi bedre råd til kundene.
Er det typiske feil som eiendomskjøpere på Mallorca gjør gang på gang til tross for gode forberedelser og hvordan kan disse unngås?
En av feilene er å la seg presse av en selger eller eiendomsmegler: "Du må bestemme deg nå, for det finnes andre....Vi har allerede tilbud fra andre, men vi vil gjerne selge den til deg....Det er ikke dårlig, det er slik det er på Mallorca...."
Jeg har full forståelse for den følelsesmessige situasjonen til kjøperne. Men dette er bra når man skal velge, men dårlig når man skal avslutte. For man bør holde hodet klart når man skal avslutte handelen, og først skrive under når alt er gjennomtenkt og avklart.
Du bør heller aldri signere en boliglåns- eller opsjonskontrakt før du har et finansieringstilsagn fra banken hvis du er avhengig av boliglånet. Det er bedre å miste bankens kostnader fordi eiendommen er borte, enn å miste innskuddet på 10 % fordi du ikke kan fullføre transaksjonen
.Endeligßslutt:Hvilken utvikling forventer du i andre halvdel av 2025 – vil Mallorca fortsatt være et stabilt og attraktivt sted for investorer og private kjøpere?
Ja, når vi ser inn i krystallkulen… forventer vi at Mallorca vil forbli stabilt og fortsette å være det foretrukne stedet å investere i en feriebolig for mange potensielle kjøpere. Men ikke alle vil kunne oppfylle denne drømmen like lett som før. Markedet vil fortsette å endre seg.
Dette ser vi imidlertid frem til. Vårt svar på endringene i markedet er at vi fra september 2025 vil representere det internasjonale eiendomsmerket Fine & Country på Mallorca. Vår tilstedeværelse som Perfect Mallorca vil forbli som før, og med mer enn 20 års erfaring på Mallorca utvider vi i tillegg representasjonen av Fine & Country på Mallorca.
Intervju med Jürgen Dreckmann
Perfect Mallorca S.L.
Via Europa 45-6
Via Europa 45-6
07688 Cala Murada
07688 Cala Murada
Tel.
Tlf. +34 971 82 81 24
Tel.
Fax +34 971 82 81 45
Tel +34 971 82 81 45
office@perfectmallorca.com
www.perfectmallorca.com
