Andras Santha og Daniel Gingerich, - To fagfolk, en øy, mange fallgruver – hvordan man går riktig frem i bygge- og renoveringsprosjekter på Mallorca.
Den som bygger eller renoverer på Mallorca, opererer i et komplekst spenningsfelt mellom middelhavslivsstilen og en strengt regulert virkelighet. Utfordringene spenner fra regionalt ulike byggeforskrifter og omstendelige godkjenningsprosedyrer til konkrete problemer med materialer, håndverk og utførelse. De som starter uforberedt her, betaler ofte dobbelt opp - med tid, penger og nerver.
Men det finnes en annen vei: Andras Santha fra Reformaster Mallorca og Daniel Gingerich fra PDC Mallorca, som begge har arbeidet med suksess i øyas bygge- og renoveringsbransje i mange år, vet hva som er viktig.
I et intervju med Bauen & Wohnen Mallorca gir de detaljert innsikt i typiske feilkilder, forklarer regionale særegenheter og viser hvordan byggherrer kan nå sine mål med smart planlegging, realistiske forventninger og det rette teamet.
FRA FØRSTE IDE TIL FERDIGBYGGING – DENNE SPESIALISTARTIKLEN GIR ORIENTERING FOR ALLE SOM VIL HA MER PÅ ØYEN ENN BARE EN VAKKER FASADE
Hva mange undervurderer: Nesten alt er søknadspliktig
.
På Mallorca krever selv enkle oppussingsarbeider tillatelse. Den som pusser opp her uten offentlig tillatelse, risikerer bøter, byggestopp eller i verste fall riving, spesielt i landlige eller vernede soner.
Andras Santha advarer: "Det som er tillatt i Palma, kan allerede være forbudt i Andratx. Hver kommune har sine egne regler.
Dialogen med bygningsmyndighetene bør derfor alltid skje i god tid. Daniel Gingerich viser også til strenge regler i kystregioner og landlige soner. Uten kunnskap om det lokale regelverket er enhver bygging en risiko.
Spesielt vanskelig: Tomter med eksisterende bygninger som aldri har blitt lovliggjort.
.
Du starter med en arkitekt, som selvfølgelig er registrert i Spania. Avhengig av prosjektet søker man deretter om en Licencia de Obra Mayor (store prosjekter) eller Menor (mindre inngrep).
Behandlingen? Mellom tre måneder og over ett år, avhengig av kommune. Og uten en teknisk byggeleder (aparejador) er det ikke mulig å få en offisiell godkjenning. Det finnes også mallorkinske spesialiteter: Cédula de Habitabilidad (sertifikat for beboelighet) er avgjørende, det samme er energiattester og spesifikasjoner for fasadedesign. Spesielt strenge: Restriksjonene for å bygge på „Suelo Rústico“, landlige områder.
Det er ikke nok å eie en tomt, sier Gingerich.
Du må også forstå hva som faktisk er mulig å bygge.
Byggetettheten, de tillatte volumene og høydene er sterkt begrenset, spesielt utenfor byområdene.
VÆR VENNLIGST BEREGN: HVA REALISTISK BYGGING PÅ MALLORCA VIRKELIG KOSTER
Prisspørsmålet er sentralt og ofte undervurdert på Mallorca. Renoveringer starter på rundt 1 000 euro/m², mens avanserte arbeider kan stige til 2 500 euro/m², sier Santha. Nybygg starter på 3000 €/m² – det er mye rom for forbedringer.
Men det er bare begynnelsen.
Typiske tilleggskostnader:
▶ Island
▶ Øtillegg for materialer og transport (10-20 %)
Arkitekt- og teknikerhonorar
Honorar til arkitekter og teknikere
▶ Honorar til arkitekter og teknikere
Administrasjons- og godkjenningsgebyrer
Merverdiavgift (IVA) på opptil 21 %
Ifølge ekspertene går den som beregner budsjettet for stramt fort i en felle. Det som ofte blir glemt: Klager for forsinkelser, midlertidige leiekostnader og påfølgende forbedringer. De som tror de er klare om et halvt år, flytter ofte inn først etter et år, sier Santha.
Bygg trygt: Kvalitet er ingen tilfeldighet
.
Det som ofte blir glemt: Trefeil er ikke et unntak, men nærmest rutine på Mallorca - hvis det ikke er kontroll.
Santha har et eget team av tekniske arkitekter som fungerer som byggekoordinatorer. Vi samarbeider med ingeniører som planlegger alle installasjoner, fra strøm til klimaanlegg. Bare på den måten kan vi sikre at alt går som smurt senere.
Gingerich kjenner også til fallgruvene: Mugg på grunn av utilstrekkelig isolasjon, feilinstallerte rør eller dårlige byggekontrakter... Sparer du her, betaler du dobbelt...
Det viktigste: Regelmessige bygningsinspeksjoner, uavhengige eksperter og en Seguro Decenal, den 10-årige obligatoriske forsikringen for nye bygninger eller strukturelle renoveringer. Det er også viktig med mellomliggende inspeksjoner og tydelige milepæler i byggekontrakten, med betalinger knyttet til den faktiske fremdriften i byggingen.
Hva som er viktig: Klimaet på øya, regelverk, timing
.
De største utfordringene? Begge ekspertene er enige:
▶ Byråkrati: lange ventetider på tillatelser, selv for mindre ombygginger
▶ Byggesesongens klima
▶ Byggepauser i sesongen: I kommuner som Calvià blir byggingen noen ganger stanset i sommersesongen på grunn av støyskjerming
▶ Mangel på faglært arbeidskraft og logistikk: Gode håndverkere er etterspurt, og materialene kommer ofte fra fastlandet, med en tilsvarende merpris
▶ Vær og vind: Varme om sommeren
Ekstremt vær: hete om sommeren, stormer om høsten, noe som krever nøyaktig planlegging
▶ Santha: &bdquo
Santha: „En god byggeplan må ta hensyn til alle eventualiteter – inkludert helligdager, flaskehalser i leveransene og stengte perioder.“
Typiske feil og hvordan du unngår dem Listen er lang, men mange feil går igjen:
Typiske feil og hvordan du unngår dem
Underestimert byggetid
▶ Manglende godkjenning
▶ Manglende godkjenninger
▶ Manglende byggetillatelse
▶ Ingen byggeledelse
▶ Uklare kontrakter
▶ Manglende tilsyn
▶ Uklare kontrakter
▶ Uklare kontrakter
Betalinger bør alltid være knyttet til fremdriften i byggingen, råder Gingerich. Og: Ikke skriv under på noe du ikke har sjekket. Det er viktig å velge riktig team på et tidlig tidspunkt. Santha legger til: "Mange kunder ønsker å komme raskt i gang. Men uten solide forberedelser er det uunngåelig at det blir trøbbel.
Slik gjør du prosjektet til en suksess trinn for trinn Hvis du vil bygge eller renovere på Mallorca, bør du gå strukturert til verks. Den ideelle prosessen:
Avklar krav, visjon og budsjett
▶ Kommisjonens arkitekter og
▶ Engasjer arkitekter og spesialplanleggere
▶ Utvikle et prosjekt
Utvikle prosjekter og sende inn godkjenninger
▶ ▶ Velg byggefirmaer
Nøye utvelgelse av byggefirmaer
.
▶ Byggefase med daglig koordinering og kontroll
▶ Ferdigstillelse
Ferdigstillelse og offisiell overtakelse av bygget
Oppføring i matrikkelen og etterbehandling
Konklusjon: Med lokal ekspertise, tålmodighet og en realistisk plan kan nesten hva som helst realiseres på Mallorca. Forutsatt at du ikke stoler på flaks, men på fagfolk som Santha og Gingerich.
For mer informasjon, kontakt ekspertene;
Andras Santha Reformaster
.
The Circle, Carrer de Illes Canaries, 18, 07183 Santa Ponsa
Tlf.
Tlf. +34 871 620 066 // reformaster.com
Dipl. ing. Daniel Gingerich sertifisert bygningsinspektør
Calle de Mireia 23
Calle de Mireia, 23, 07183 Costa de la Calma
Tlf.
Tlf. +34 971 575 891 // www.gutachter-mallorca.com
