El broker y experto del sector Jürgen Dreckmann üsobre la situación del mercado, los riesgos, las trampas legales – y por qué un buen asesoramiento es más importante que nunca.
El mercado inmobiliario en Mallorca sigue siendo dinámico – pero también desafiante. Entre la creciente presión regulatoria, la caída de la oferta y el aumento de los precios, ahora más que nunca se necesita una cabeza clara y conocimientos sólidos. Bauen & Wohnen Mallorca se reunió con Jürgen Dreckmann, Director General de Perfect Mallorca, para una entrevista de verano. Habla abiertamente sobre los desarrollos actuales, los escollos legales y su evaluación de la segunda mitad de 2025. Una conversación con valor añadido para cualquiera que quiera comprar, vender o simplemente entender cómo se está desarrollando realmente el mercado en la isla.
Sr Dreckmann, ¿cómo describiría la situación actual del mercado inmobiliario en Mallorca? ¿Existen tendencias o cambios notables en la oferta y la demanda?
En nuestra opinión, la situación actual del mercado se caracteriza principalmente por una baja oferta de propiedades. En más de 20 años de actividad, nunca lo habíamos experimentado de esta forma, a pesar de todos los altibajos.
Por un lado, esto hace subir los precios y tienta a algunos vendedores a ofrecer su propiedad a un precio excesivo. Desgraciadamente, no faltan agentes inmobiliarios que siguen este juego porque quieren hacerse con la propiedad y no quieren o no pueden entablar conversaciones con el propietario.
Por otra parte, esto hace subir los precios y tienta a algunos vendedores a ofrecer su propiedad a un precio excesivo.
¿Qué novedades legales en el sector inmobiliario serán especialmente relevantes para compradores o propietarios en 2025 especialmente en lo que respecta a normativa de edificación o estándares energéticos?
De momento, no veo ninguna normativa nueva que signifique nada nuevo.
En el caso de los edificios nuevos que proyectan y construyen los propios compradores, las instalaciones de alta calidad suelen estar previstas por los constructores. Si nos fijamos en los estándares de los promotores inmobiliarios, todavía queda mucho por hacer en términos de construcción contemporánea.
Pero eso no significa que no vaya a ocurrir. Desgraciadamente, dependiendo del municipio, estamos en una zona incierta donde las cosas pueden cambiar rápidamenten. ¿Cómo afectarán las últimas medidas normativas tomadas por el Govern Balear por ejemplo?B. en el sector del alquiler vacacional – en el mercado inmobiliario<
En los últimos años, llevamos mucho tiempo con el problema de que no ha habido nuevas licencias de alquiler vacacional. Siempre lo hemos señalado a nuestros clientes y, a menudo, la solicitud de la licencia resultaba ser sólo una opción posible. Una vez que habíamos explicado a los interesados lo que debían tener en cuenta a la hora de alquilar una propiedad y cuál era el fondo de la cuestión en el caso de las propiedades que el propio propietario utilizaba, la cuestión de la licencia de alquiler solía resolverse rápidamente. Muchos clientes tenían una idea equivocada de cómo funciona y de cuál es el fondo para una propiedad ocupada por el propietario.
En este sentido, creemos que nada cambia para la mayoría de los futuros compradores.
Siempre hemos sido críticos con los futuros compradores que sólo pueden financiar la compra de su propiedad con la ayuda de alquileres vacacionales.
¿A qué deberían prestar especial atención actualmente los compradores de países germanoparlantes cuando se trata de financiación y planificación fiscal?
Cuando se trata de financiación, es importante entender las diferencias entre las normas hipotecarias en España y en el respectivo país de origen. La financiación en España ofrece algunas ventajas significativas con respecto a Alemania, pero es necesario explicarlas.
La financiación en España ofrece algunas ventajas significativas con respecto a Alemania, pero es necesario explicarlas.
Un punto muy importante si depende de la financiación:
No firme un contrato preliminar si aún no dispone de un compromiso de financiación definitivo por parte del banco. En caso de duda, el depósito - 10% del precio de compra después de todo - puede desaparecer.
La planificación fiscal suele afectar más a los inmuebles del segmento de precio alto. Por un lado, hay que conocer las opciones de estructuración y sus efectos. Por otro lado, éstas sólo suelen merecer la pena a partir de un importe más elevado.
Planificación fiscal.
Con la regulación actual para el impuesto sobre el patrimonio, que sólo se aplica a partir de 3 millones de euros por persona, la mayoría de las transacciones no se ven afectadas de todos modos.
Otro punto es el previsto impuesto de transmisiones patrimoniales del 100% para compradores de fuera de la UE. Aquí hay que estar muy atentos a lo que finalmente se convierta en ley. El grupo de compradores afectado seguramente ya no se limitará a comprar, sino que dependerá de las opciones disponibles a la hora de realizar una compra.
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales del 100% para los compradores de fuera de la UE está previsto para el año 2010.
¿Habrá obligaciones fiscales nuevas o adaptadas para los no residentes, por ejemplo para las rentas de alquiler, las donaciones o la venta de bienes inmuebles?
Este año han entrado en vigor varias normativas nuevas. En el sector del alquiler no seguimos esta normativa, ya que no nos dedicamos al alquiler. Pero en determinadas condiciones, el alquiler a largo plazo puede incluso cobrarse libre de impuestos.
El tipo impositivo para los regalos ha sido durante mucho tiempo de sólo el 1% para los parientes cercanos (nivel 1), pero ahora el impuesto del 0% también está disponible aquí bajo ciertas condiciones.
Y actualmente, el tipo impositivo para familiares más lejanos también se ha reducido mucho.
El tema de la sostenibilidad: ¿Cuánto influye ahora el tema de la eficiencia energética en el valor de las propiedades en la isla– y qué tecnologías son especialmente demandadas?
En los segmentos bajos y medios, esto realmente no juega un papel a la hora de comprar. Sin embargo, en cuanto se renuevan estas propiedades, se modernizan en consecuencia y, a menudo, se ponen al día.
En el segmento de precio alto, los clientes valoran mucho más un mobiliario moderno y eficiente. Esto también se refleja en el precio. En el caso de los edificios más antiguos del segmento que no disponen de este equipamiento, a veces esto conlleva descuentos considerables si no se compensa con una ubicación especial.
En el segmento de precios altos, los clientes valoran mucho más un mobiliario moderno y eficiente.
¿Cómo está la oferta de suelo edificable en Mallorca? ¿Existen regiones en las que actualmente están especialmente ocupadas o la nueva construcción es cada vez más difícil?
Mi opinión se refiere a los constructores privados potenciales.
En nuestra opinión, hay suficiente suelo edificable disponible si nos ocupáramos de todas las parcelas edificables que hay.
En nuestra zona de Manacor en concreto, el problema es la autoridad de edificación. No, insuficientemente o incorrectamente dotado de personal, se tarda mucho tiempo (a veces incluso 4 años) para un constructor para obtener su licencia de construcción.
Nuevos empleados en puestos de responsabilidad han provocado cambios en la interpretación de normas y leyes. Nunca habíamos trasladado tantos asuntos a los abogados en todos estos años como desde mediados de 2024. En Cala Murada, tenemos la discusión sobre la falta de alcantarillado, que hace que no se concedan licencias de obras o sólo si el promotor construye el alcantarillado por su cuenta y se lo regala a Manacor„
.En Manacor se agita ahora la protesta ciudadana. En enero se celebró una reunión para tratar el tema
.También conozco este tema de forma más moderada en otras regiones y cualquier posible constructor deberá vigilarlo muy de cerca antes de realizar una compra. Esto sólo es posible con apoyo profesional.
Por supuesto, se aplican normas diferentes a las grandes obras
¿Qué consejo tiene para los propietarios que quieran vender en un futuro próximo? ¿Existe alguna opción de optimización legal o fiscal que a menudo se pasa por alto?
Realmente depende de la situación personal de cada comprador. Según el caso, tienes más o menos „margen de maniobra“.
Y sí, yo pensaría que la mayoría de los corredores desconocen estas posibilidades. Dado que también tenemos una operación de servicio similar a una Gestoría en toda regla, estamos posicionados de forma diferente en términos de contenido y podemos asesorar mejor a los clientes.
¿Hay errores típicos que los compradores de propiedades en Mallorca cometen una y otra vez a pesar de una buena preparación– y cómo se pueden evitar?
Uno de los errores es dejarse presionar por un vendedor o agente inmobiliario: "Tiene que decidirse ahora porque hay otros....Ya tenemos ofertas de otros, pero nos gustaría vendérselo a usted....No está mal, así es Mallorca...."
Entiendo perfectamente la situación emocional de los compradores. Pero esto es bueno a la hora de elegir, pero malo a la hora de cerrar. Porque hay que tener la cabeza despejada a la hora de cerrar el trato y sólo firmar cuando se haya considerado y aclarado todo.
Además, bajo ningún concepto firmes un contrato de hipoteca u opción hasta que no tengas un compromiso de financiación por parte del banco si dependes de la hipoteca. Es mejor perder los gastos del banco porque la propiedad se ha ido que el depósito del 10% porque usted no puede completar la transacción.
Finalmenteßfin: ¿Qué desarrollos espera para la segunda mitad de 2025 – seguirá siendo Mallorca un lugar inmobiliario estable y atractivo para inversores y compradores particulares?
Sí, mirando en la bola de cristal … esperamos que Mallorca se mantenga estable y siga siendo el lugar preferido para invertir en una propiedad vacacional para muchos posibles compradores. Sin embargo, no todo el mundo podrá cumplir este sueño tan fácilmente como antes. El mercado seguirá cambiando.
Sin embargo, estamos a la expectativa. Nuestra respuesta a los cambios en el mercado es que representaremos a la marca inmobiliaria internacional Fine & Country en Mallorca a partir de septiembre de 2025. Perfect Mallorca S.L.
Nuestra presencia como Perfect Mallorca se mantendrá como hasta ahora y con la experiencia de más de 20 años en Mallorca, estamos ampliando adicionalmente la representación de Fine & Country en Mallorca.
Entrevista con Jürgen Dreckmann
Via Europa 45-6
07688 Cala Murada
Tel. +34 971 82 81 24
Fax +34 971 82 81 45
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