De ideeën zijn er, de plannen liggen klaar - en als bouwer wil je het liefst meteen aan de slag. Maar zelfs op Mallorca moeten veel dingen worden goedgekeurd.
Er is de laatste jaren veel veranderd op het gebied van de bouwwetgeving op Mallorca.Verschillende vergunningen
„In principe zijn er twee soorten bouwvergunningen“, legt Girharz uit. In de volksmond kun je spreken van een „kleine“ en een „grote“ vergunning. Aan de ene kant is er de „Comunicacion previa“ (bouwmelding) voor renovatie en kleine verbouwingswerkzaamheden en aan de andere kant de „Licencia de obras“ voor nieuwe gebouwen.
Deze laatste is ook nodig als er structurele ingrepen in de constructie van het gebouw nodig zijn tijdens een renovatie of als er uitbreidingen gepland zijn. Afhankelijk van de betreffende bouwautoriteit zijn er ook andere vergunningsprocedures, zoals voor bouwwerkzaamheden in de monumentale sector.
Rekening houden met wachttijden
„Als je wilt bouwen, moet je tijd inplannen en vooruitdenken“ zegt bouwkundige Girharz. Totdat de aanvraag voor een bouwvergunning is goedgekeurd, hangt af van het type vergunning, maar ook van de betreffende bouwautoriteit. In het geval van renovatiewerkzaamheden in stedelijke gebieden met een bouwmelding (Comunicación previa) kunnen de werkzaamheden meestal na 24 uur beginnen. De vergunningsprocedure voor nieuwbouw duurt echter aanzienlijk langer. Momenteel moet rekening worden gehouden met een wachttijd van tien tot 16 maanden.
Omdat bouwgrond beperkt is, vooral op Mallorca, overwegen veel investeerders bestaande gebouwen te kopen om ze te renoveren of te verbouwen. Ook hier zijn er belangrijke dingen om rekening mee te houden.
Het is heel belangrijk om naast de kwaliteit van het gebouw vóór de aankoop ook een bouwrechtelijke inspectie uit te voeren,
legt Oliver Girharz uit in een interview met ons tijdschrift. Het is niet ongewoon dat ongeautoriseerde gebieden en zelfs onderdelen op bestaande eigendommen een groot risico vormen. Er kan bijvoorbeeld een bescherming van bestaande gebouwen zijn die door structurele ingrepen weer verloren kan gaan. „Om deze reden raad ik elke aspirant-koper aan om vooraf een expert en indien nodig een advocaat bij hun planning te betrekken“, aldus Girharz.
Iedereen die bouwt of zelfs maar verbouwt zonder de benodigde vergunningen moet rekening houden met soms aanzienlijke gevolgen. Naast financiële sancties kan er zelfs een slooporder volgen, afhankelijk van de ernst of omvang van de bouwovertreding. „Het is ook bepalend waar het project zich bevindt“ vervolgt Girharz. Als het om een bouwproject in een beschermd landelijk gebied gaat, kan in het ergste geval ook het strafrecht worden toegepast bij de beoordeling van de overtreding.
Hetzelfde geldt ook als er een ongeluk gebeurt tijdens de bouwwerkzaamheden en er geen toestemming is voor de werkzaamheden. Als algemene regel geldt dat het niet raadzaam is om werkzaamheden uit te voeren zonder de benodigde vergunning, waarschuwt Matrol-baas Girharz.
Als je de bouwvergunning en de bouwwetgeving naleeft, zouden er geen noemenswaardige problemen moeten zijn. Eigenaren van gebouwen moeten er echter voor zorgen dat, bijvoorbeeld in het geval van nieuwbouw, naast de geldige vergunning ook de randvoorwaarden correct zijn en dat de verantwoordelijke architect, de technisch architect en de zogenaamde SiGeKo (veiligheids- en gezondheidscoördinator) daadwerkelijk zijn geregistreerd bij de bouwautoriteit.
Verantwoordelijkheid van de gebouweigenaar
In principe zijn de architect en de aannemers verantwoordelijk voor de naleving van de bouwvoorschriften,
legt Oliver Girharz uit. Desondanks kun en moet je als opdrachtgever je zegje doen. Het gaat erom het werk en de processen te beïnvloeden en ervoor te zorgen dat alle voorschriften daadwerkelijk worden nageleefd. „Het motto ‚Vertrouwen is goed, controle is beter‘“ zegt Girharz.
Het is in het belang van de klant om problemen met de bouwmeesters te voorkomen en mogelijke bouwonderbrekingen te vermijden. Het is juist de geluidsoverlast die de bouw de komende jaren bezig zal houden en een of twee ongewenste bouwonderbrekingen zal veroorzaken.
Daarom moeten bouwers op de hoogte zijn van de basisregels. Ze moeten weten wat erbij komt kijken en op zijn minst een tijdschema hebben dat ze regelmatig controleren op vergunningen en specificaties en dat ze samen met alle verantwoordelijken doorwerken.
De deadlines in acht nemen
Eigendommen met afgeronde projecten
, die vaak worden aangeboden, zijn ook zeer aantrekkelijk voor investeerders. Ook hier moet je met verschillende dingen rekening houden. Percelen met een afgerond bouwproject en de bijbehorende vergunningen zien er erg verleidelijk uit," zegt Oliver Girharz. De koper moet echter altijd rekening houden met de bijbehorende eisen.
In principe is dat geen probleem, maar er moet wel rekening worden gehouden met de nieuwe aanvraag en de extra tijd die daarmee gemoeid is. Maar dat is nog niet alles. Bij een nieuwe aanvraag is de huidige juridische situatie van toepassing op het moment van de nieuwe aanvraag. Dit kan er weer toe leiden dat de oorspronkelijke plannen niet meer realiseerbaar zijn, zegt Oliver Girharz.
