Makelaar en industrie-expert Jürgen Dreckmann üover de marktsituatie, risico's, juridische valkuilen – en waarom gedegen advies belangrijker is dan ooit.
De vastgoedmarkt op Mallorca blijft dynamisch – maar ook uitdagend. Tussen de toenemende regeldruk, het dalende aanbod en de stijgende prijzen zijn een helder hoofd en gedegen kennis nu meer dan ooit nodig. Bauen & Wohnen Mallorca had een ontmoeting met Jürgen Dreckmann, Managing Director van Perfect Mallorca, voor een zomerinterview. Hij praat openhartig over de huidige ontwikkelingen, juridische valkuilen en zijn inschatting van de tweede helft van 2025. Een gesprek met toegevoegde waarde voor iedereen die wil kopen, verkopen of gewoon wil begrijpen hoe de markt op het eiland zich echt ontwikkelt.
Mr Dreckmann, hoe zou u de huidige marktsituatie voorür onroerend goed op Mallorca beschrijven? Zijn er opvallende trends of verschuivingen in vraag en aanbod?
De huidige marktsituatie wordt naar onze mening vooral gekenmerkt door een laag aanbod van onroerend goed. In meer dan 20 jaar activiteit hebben we dit nog nooit in deze vorm meegemaakt, ondanks alle ups en downs.
Aan de ene kant drijft dit de prijzen op en verleidt het sommige verkopers om hun eigendom tegen een te hoge prijs aan te bieden. Helaas zijn er ook veel makelaars die dit spelletje meespelen omdat ze de woning willen overnemen en niet met de eigenaar in discussie willen of kunnen gaan.
Welke juridische innovaties in de vastgoedsector zullen in het bijzonder relevant zijn voor kopers of eigenaren in 2025 vooral met betrekking tot bouwvoorschriften of energienormen?
Op dit moment zie ik geen nieuwe regelgeving die iets nieuws betekent.
Bij nieuwbouw die de kopers zelf plannen en bouwen, worden installaties van hoge kwaliteit meestal door de bouwers ingepland. Als je kijkt naar de normen van projectontwikkelaars, zie je dat er nog veel inhaalslag te maken is op het gebied van eigentijds bouwen.
Maar dat betekent niet dat het niet zal gebeuren. Helaas bevinden we ons, afhankelijk van de gemeente, in een onzeker gebied waar dingen snel kunnen veranderenn.
Hoe zullen de laatste regelgevende maatregelen van de Balearische regering – van invloed zijn op de gemeenschap? B. in de vakantieverhuursector – op de huizenmarkt
De afgelopen jaren hebben we lang het probleem gehad dat er geen nieuwe vakantieverhuurvergunningen zijn bijgekomen. We hebben onze klanten hier altijd op gewezen en vaak bleek de aanvraag voor de vergunning slechts een mogelijke optie te zijn. Toen we geïnteresseerden eenmaal hadden uitgelegd waar ze rekening mee moesten houden bij het verhuren van een woning en wat de ondergrens was voor woningen die de eigenaar zelf gebruikte, was de kwestie van een verhuurvergunning meestal snel opgelost. Veel klanten hadden het verkeerde idee over hoe het werkt en wat de ondergrens is voor een woning die de eigenaar zelf gebruikt.
In dit opzicht denken we dat er voor de meeste potentiële kopers niets verandert.
Wij zijn altijd kritisch geweest over potentiële kopers die hun aankoop van een woning alleen kunnen financieren met behulp van vakantieverhuur.
Wat moeten kopers uit Duitstalige landen op dit moment vooral op letten als het gaat om financiering en fiscale planning?
Wanneer het op financiering aankomt, is het belangrijk om de verschillen te begrijpen tussen de hypotheekregels in Spanje en die in het betreffende thuisland. Financieren in Spanje biedt een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van Duitsland, maar deze moeten worden uitgelegd.
Een zeer belangrijk punt als u afhankelijk bent van financiering:
Teken geen voorlopig contract als u nog geen definitieve financieringstoezegging van de bank hebt! In geval van twijfel kan de aanbetaling - toch 10% van de aankoopprijs - weg zijn.
Belastingplanning heeft over het algemeen meer betrekking op woningen in het duurdere segment. Aan de ene kant moet u zich bewust zijn van de structureringsopties en hun effecten. Anderzijds zijn deze meestal alleen de moeite waard bij een hoger bedrag.
Met de huidige regeling voor vermogensbelasting, die pas geldt vanaf 3 miljoen euro per persoon, worden de meeste transacties sowieso niet beïnvloed.
Een ander punt is de geplande 100% overdrachtsbelasting voor kopers buiten de EU. Hier moet je goed in de gaten houden wat uiteindelijk de wet wordt. De getroffen groep kopers zal dan zeker niet meer gewoon kopen, maar zal dan afhankelijk zijn van de opties die beschikbaar zijn bij het doen van een aankoop.
Komen er nieuwe of aangepaste belastingverplichtingen voor niet-ingezetenen, bijvoorbeeld voor huurinkomsten, schenkingen of de verkoop van onroerend goed?
Er zijn dit jaar een aantal nieuwe regels van kracht geworden. We volgen deze niet in de huursector omdat we geen verhuurbedrijf hebben. Maar onder bepaalde voorwaarden kan langetermijnhuur zelfs belastingvrij worden geïnd.
Het belastingtarief voor schenkingen was lange tijd slechts 1% voor naaste familieleden (niveau 1), maar nu is de 0% belasting onder bepaalde voorwaarden ook hier beschikbaar.
En momenteel is het belastingtarief voor verder weg gelegen familieleden ook sterk verlaagd.
Het onderwerp duurzaamheid: In hoeverre beïnvloedt het onderwerp energie-efficiëntie nu de waarde van onroerend goed op het eiland– en naar welke technologieën is vooral vraag?
In het lagere en middensegment speelt dit niet echt een rol bij het kopen. Maar zodra deze woningen worden gerenoveerd, worden ze gemoderniseerd en vaak up-to-date gebracht.
In het duurdere segment hechten klanten veel meer waarde aan een moderne en efficiënte inrichting. Dit wordt ook weerspiegeld in de prijs. Voor oudere gebouwen in het segment die deze uitrusting niet hebben, leidt dit soms tot aanzienlijke kortingen als dit niet wordt gecompenseerd door een speciale locatie.
Hoe is het aanbod van bouwgrond op Mallorca? Zijn er regio's waar het momenteel bijzonder druk is – of wordt nieuwbouw steeds moeilijker?
Mijn mening betreft particuliere potentiële bouwers.
In onze visie is er genoeg bouwgrond beschikbaar als we alle beschikbare bouwkavels zouden aanpakken.
Met name in ons gebied Manacor is de bouwautoriteit het probleem. Niet, onvoldoende of verkeerd bemand, het duurt eeuwen (soms zelfs 4 jaar) voordat een bouwer zijn bouwvergunning krijgt.
Nieuwe medewerkers op verantwoordelijke posities hebben geleid tot veranderingen in de interpretatie van regels en wetten. We hebben in al die jaren nog nooit zoveel zaken aan advocaten doorgegeven als sinds medio 2024. In Cala Murada hebben we de discussie over het gebrek aan riolering, waardoor er geen bouwvergunningen worden afgegeven of alleen als de ontwikkelaar de riolering voor eigen rekening aanlegt en weggeeft aan Manacor„
.In Manacor roert het protest van de burgers zich nu. In januari werd er een bijeenkomst gehouden om de kwestie te bespreken
.Ik ben ook bekend met deze kwestie in een meer gematigde vorm uit andere regio's en elke potentiële bouwer zal dit heel goed in de gaten moeten houden voordat hij een aankoop doet. Dit is alleen mogelijk met professionele ondersteuning.
Voor grote bouwplaatsen gelden natuurlijk andere regels
Wat advies heeft u voor eigenaren die in de nabije toekomst willen verkopen? Zijn er juridische of fiscale optimalisatiemogelijkheden die vaak over het hoofd worden gezien?
Het hangt echt af van de persoonlijke situatie van elke koper. Afhankelijk van het geval heb je meer of minder „speelruimte“.
En ja, ik denk dat de meeste makelaars zich niet bewust zijn van deze mogelijkheden. Omdat we ook een service hebben die vergelijkbaar is met een volwaardig Gestoria, zijn we inhoudelijk anders gepositioneerd en kunnen we klanten beter adviseren.
Zijn er typische fouten die kopers van onroerend goed op Mallorca ondanks een goede voorbereiding–keer op keer maken en hoe kunnen deze worden voorkomen?
Eén van de fouten is om je onder druk te laten zetten door een verkoper of makelaar: "Je moet nu beslissen want er zijn anderen....We hebben al aanbiedingen van anderen, maar we willen het graag aan jou verkopen....Dat is niet slecht, zo gaat dat op Mallorca...."
Ik begrijp de emotionele situatie van de kopers volledig. Maar dit is goed bij het kiezen, maar slecht bij het sluiten. Want je moet je hoofd koel houden bij het sluiten van de deal en pas tekenen als alles is overwogen en opgehelderd.
Ook moet je in geen geval een hypotheek- of optiecontract tekenen voordat je een financieringstoezegging van de bank hebt als je afhankelijk bent van de hypotheek. Het is beter om de kosten van de bank te verliezen omdat de woning weg is dan de 10% aanbetaling omdat je de transactie niet kunt voltooien.
Finallyßend: Welke ontwikkelingen verwacht u voor de tweede helft van 2025 – blijft Mallorca een stabiele en aantrekkelijke vastgoedlocatie voor investeerders en particuliere kopers?
Ja, als we in de kristallen bol kijken … verwachten we dat Mallorca stabiel blijft en voor veel potentiële kopers de favoriete plek blijft om te investeren in een vakantiewoning. Niet iedereen zal deze droom echter even gemakkelijk kunnen verwezenlijken. De markt zal blijven veranderen.
Wij kijken hier echter naar uit. Ons antwoord op de veranderingen in de markt is dat we vanaf september 2025 het internationale vastgoedmerk Fine & Country op Mallorca zullen vertegenwoordigen.
Onze aanwezigheid als Perfect Mallorca blijft zoals voorheen en met de ervaring van meer dan 20 jaar op Mallorca breiden we de vertegenwoordiging van Fine & Country op Mallorca verder uit.
Interview met Jürgen Dreckmann
Perfect Mallorca S.L.
Via Europa 45-6
07688 Cala Murada
Tel. +34 971 82 81 24
Fax +34 971 82 81 45
office@perfectmallorca.com
www.perfectmallorca.com
