D'abord supprimée, puis rapidement réintroduite : l'impôt sur la plus-value en Espagne s'applique lors de la vente de biens immobiliers. Depuis novembre, la « Plusvalía » comprend quelques nouvelles dispositions.
Les juges de la Cour constitutionnelle espagnole à Madrid n’ont pas apprécié. Fin octobre, ils ont déclaré illégale la réglementation en vigueur jusqu’alors concernant le calcul de la plus-value. Cet impôt, dû lors de la vente de maisons et d’appartements, ne pouvait plus être appliqué sous sa forme initiale. Mais comme l’État tire profit de cette taxe, des modifications ont rapidement été apportées. L’impôt sur la plus-value est donc toujours en vigueur, mais sous une nouvelle forme depuis le 9 novembre.
Modifications apportées au calcul
La principale nouveauté : quiconque vend désormais un bien immobilier qui, au fil du temps, n’a pas pris de la valeur mais en a perdu, ne paie pas d’impôt sur la plus-value. Des changements importants ont également été apportés au mode de calcul. À l’avenir, les contribuables disposeront de deux possibilités pour déterminer l’impôt sur la plus-value.
La première méthode consiste à utiliser la méthode de calcul actuelle basée sur la valeur cadastrale – c’est-à-dire la valeur du terrain – du bien immobilier. Cette valeur est multipliée par un coefficient, et le résultat sert alors de base au calcul de la charge fiscale. C’est la commune concernée qui détermine le coefficient applicable. Celle-ci n’a toutefois pas entièrement carte blanche.
Les spéculateurs en tirent profit
Selon le gouvernement central, le coefficient multiplicateur de la valeur du terrain se situe entre 0,08 et 0,45 et dépend de la durée pendant laquelle le bien immobilier a été détenu par le contribuable.
Ainsi, en vertu de la nouvelle loi, tous les biens immobiliers sont imposés ; il n’y a plus de délai de grâce. L’objectif est de priver les spéculateurs immobiliers du plaisir de jouer à la roulette russe de l’achat et de la vente en franchise d’impôt. D’ailleurs, le taux d’imposition sur la plus-value le plus avantageux, fixé à 0,08, s’applique à ceux qui conservent leur bien immobilier entre dix et treize ans avant de le vendre.
Plus-value réelle
La deuxième possibilité de déterminer le montant de l’impôt sur la plus-value repose sur la plus-value réelle, pour autant qu’il y en ait une. La plus-value du bien immobilier est calculée à partir des prix d’achat et de vente. C’est ce montant qui est imposé. En cas d’héritage ou de donation, l’administration fiscale se base sur la valeur de référence actuelle de la maison ou de l’appartement sur le marché pour effectuer le calcul.
Choisir le mode de calcul de l’impôt et vérifier le résultat
La bonne nouvelle, c’est qu’en tant que contribuable, je peux décider moi-même de la base de calcul que je souhaite appliquer lors de la vente de mon bien immobilier. Pour vous aider à y voir plus clair, l’administration fiscale espagnole a publié différents exemples et calculs.
Dans un cas, l’administration prend comme exemple une maison achetée en 2017 pour 310 000 euros et qui doit être vendue en 2021 pour 350 000 euros. La plus-value s’élève à 40 000 euros. Elle représente 60 % de la valeur de la maison et donne donc lieu à un impôt de 24 000 euros.
Mais il est également possible de payer moins cher, à condition que la valeur cadastrale soit favorable. Celle-ci peut être consultée dans ce qu’on appelle le « borrador », le formulaire de déclaration d’impôts annuelle. Supposons que la valeur cadastrale s’élève à 100 000 euros, dont 60 000 euros correspondent au terrain et 40 000 euros à la maison. Dans cet exemple, le coefficient maximal est de 0,17. Multiplié par la valeur cadastrale du terrain, il donne une charge fiscale de seulement 10 200 euros. Il vaut donc la peine de refaire le calcul.
En effet, le coefficient n’est pas toujours la meilleure alternative. C’est ce que montre le deuxième exemple fourni par l’administration fiscale espagnole. Le bien immobilier a été acheté en 2014 pour 250 000 euros et vendu en 2021 pour 260 000 euros. Le coefficient maximal est de 0,12, ce qui donne une charge fiscale de 2 400 euros. Avec une valeur cadastrale de 20 000 euros pour le terrain et de 80 000 euros pour la maison, la plus-valuea, sur la base d’une plus-value réelle de 10 000 euros, ne s’élèverait qu’à 2 000 euros.
Marc Fischer
