Impôts immobiliers – Après l'achat, place aux impôts – Informations importantes pour les acheteurs à Majorque
Après l' acquisition d'un bien immobilier, de nombreuses obligations fiscales et financières attendent le propriétaire.
Celles-ci devraient, pour certaines, être déjà stipulées dans le contrat de vente. De manière générale, il est recommandé de faire appel à un conseiller fiscal et financier.
Précisons d’emblée une chose : toute personne qui achète un bien immobilier, que ce soit en Allemagne ou à Majorque, a tout intérêt à se faire accompagner dès le début par un conseiller fiscal ou financier. Tant les aspects fiscaux que les frais annexes liés à l’acquisition d’un bien immobilier sur l’île, pendant et après celle-ci, sont généralement très complexes et nécessitent une assistance en matière de droit fiscal.
Résident fiscal ou non ? Telle est la question ;
L’administration fiscale espagnole fait la distinction entre les « résidents fiscaux » étrangers et les « non-résidents fiscaux » étrangers. Les premiers disposent d’un numéro d’identification fiscale (NIE) et sont, tout comme les citoyens espagnols, pleinement assujettis à l’impôt. Si une personne réside en Espagne plus de 183 jours par an, elle est considérée comme résidente sur le plan fiscal et est soumise à l’impôt. Les « non-résidents fiscaux » qui achètent ou vendent un bien immobilier à Majorque sont bien sûr également tenus de s’acquitter de leurs obligations fiscales. De plus, ils doivent s’acquitter de l’impôt sur le revenu pour les revenus tirés de leur bien immobilier.
Quel contrat convient le mieux ?
Tous les contrats de vente ne se valent pas. Jusqu’au rendez-vous final chez le notaire, l’acheteur et le vendeur peuvent conclure différents accords contractuels.
Contrat d’option d’achat
Il s'agit ici d'un contrat d'option qui accorde à l'acheteur le droit, moyennant le paiement d'une somme d'option, d'acheter le bien immobilier du vendeur jusqu'à une date fixée. Ce contrat est généralement établi lorsque certains détails ou le financement ne sont pas encore clarifiés. Le montant de l’acompte se situe généralement entre 10 et 20 % du prix d’achat. Si la vente n’aboutit pas, le vendeur conserve la prime d’option. Dans le cas contraire, celle-ci est déduite du prix d’achat.
Contrat de réservation
Ce que l’on appelle le contrat de réservation est une forme particulière de contrat d’option. L’acheteur « demande » ainsi au vendeur, moyennant le paiement d’une somme modique, de « réserver » le bien immobilier pendant quelques jours. Si aucun contrat de vente ou d’option de droit privé n’est conclu avant la fin de ce délai, le vendeur conserve la somme versée au titre de la réservation.
Contrat privé de vente
L’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur tous les détails et le financement est également réglé. Dans ce cas, un contrat de vente privé est généralement conclu. Le contrat comprend notamment la description juridique précise du bien immobilier, la fixation du prix d’achat définitif, les conditions de paiement, la détermination de la date d’exécution du contrat ainsi que la date de remise du bien immobilier.
Important : le choix du contrat qui s’appliquera finalement doit être décidé au cas par cas et en concertation avec l’avocat mandaté. Le contrat préliminaire comprend notamment la description juridique précise du bien, la fixation du prix d’achat définitif, les conditions de paiement, la détermination de la date d’exécution du contrat ainsi que la date de remise du bien acheté.
Impôts et frais annexes
Lors de l’achat et de la vente d’un bien immobilier, diverses taxes et redevances sont dues par les deux parties.
Plus Valia
La plus-value est une taxe communale. Elle s’applique à la plus-value du terrain (mais pas à la valeur du bien immobilier construit dessus) depuis la dernière modification du registre foncier. C’est pourquoi cette taxe est plutôt faible lors de l’acquisition de biens immobiliers existants à Majorque.
Le montant de la taxe est fixé par la commune. C’est pourquoi il est conseillé de se renseigner sur
le taux d’imposition en vigueur auprès de la commune concernée. Cela peut se faire, par exemple, sur les sites Internet de nombreuses mairies. Selon la loi, l’impôt sur la plus-value doit être payé par le vendeur du bien immobilier. Cependant, il est déjà arrivé à plusieurs reprises que le vendeur tente de le faire porter à la charge de l’acheteur. Il est donc recommandé d’inclure dans le contrat de vente une clause contractuelle explicite concernant le paiement de cette taxe.
Une nouveauté réside dans le fait que l’acheteur est désormais également tenu de fournir à la commune une copie de l’acte notarié de vente du bien immobilier situé à Majorque. Afin de s’assurer que le vendeur s’acquitte bien de son obligation de paiement, il est tout à fait conseillé de retenir le montant calculé de l’impôt sur la plus-value dans le cadre du paiement du prix d’achat. Motif : si le vendeur ne s'acquitte pas de son obligation relative à l'impôt sur la plus-value, c'est l'acheteur qui devra s'en charger.
Taxe sur les acquisitions immobilières (ITP)
Aux Baléares, les taux suivants s’appliquent actuellement à la taxe sur les acquisitions immobilières :
8 % du prix d’achat pour les biens immobiliers dont le prix ne dépasse pas 400 000 euros.
9 % du prix d’achat pour les biens immobiliers dont le prix est compris entre 400 000 et 600 000 euros.
10 % du prix d’achat pour les biens immobiliers dont le prix est supérieur à 600 000 euros.
Impôts communaux (IBI)
Les impôts municipaux sont dus chaque année et sont calculés sur la base de la valeur cadastrale ou de la valeur foncière fixée par l’administration fiscale espagnole. L’évaluation cadastrale tient compte à la fois de la valeur du terrain et de celle du bâtiment, en fonction du type, de l’emplacement et de l’usage. C’est sur la base de cette valeur que chaque commune fixe le pourcentage à appliquer pour le calcul de la taxe communale.
Mais attention : depuis des années, des divergences apparaissent à Majorque entre le registre foncier et le service du cadastre. La raison en est une absence totale ou un manque de recoupement et d’échange de données entre ces deux instances. Cela tient avant tout à leur nature même. En Espagne, le registre foncier relève de la compétence des communes, tandis que le cadastre dépend du ministère espagnol des Finances. Contrairement à l’Allemagne, les registres qui y sont tenus ne reposent pas sur des plans de levé fiables des parcelles. Les registres cadastraux servent principalement à fixer le montant de l’impôt foncier correspondant.
Les différences entre un registre foncier allemand et un registre foncier espagnol sont tout aussi importantes. Cela commence déjà par les droits d’accès. En Allemagne, seuls les tribunaux, les autorités, les notaires et les architectes ont le droit de consulter les registres. En Espagne, n’importe qui peut en principe consulter le registre foncier.
Dans le cadre d’une réforme de la loi sur les hypothèques, la communication entre le cadastre et le registre foncier devrait bientôt être améliorée grâce à un « échange réciproque d’informations entre le registre foncier et le cadastre ». L’objectif est d’éviter à l’avenir les « situations conflictuelles dues à des informations contradictoires concernant un même bien immobilier figurant dans le registre foncier et le cadastre ». Cela signifie que les limites d’une parcelle doivent désormais non seulement être clairement identifiables, mais aussi correspondre dans le cadastre et dans le registre foncier.
