Les acheteurs d'un bien immobilier à Majorque doivent garder un œil sur les charges. Si vous ne tenez pas compte des impôts, votre financement pourrait être compromis. Les vendeurs doivent également s'acquitter de certaines taxes.
Les taxes liées à l'achat d'un bien immobilier à Majorque comprennent des redevances ponctuelles et récurrentes versées au fisc. Cette année, d'importants changements sont entrés en vigueur, que vous devez connaître.
Droits de mutation
Lorsque l’acheteur et le vendeur sont des personnes physiques au sens de la loi, un impôt sur les acquisitions immobilières(impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP). Alors qu’elle était jusqu’à présent calculée sur la valeur vénale du bien immobilier, c’est désormais la valeur cadastrale qui fait foi depuis 2022. Celle-ci est fixée par le service du cadastre (Dirección del Catastro). Elle se fonde sur les prix des transactions immobilières enregistrées chez un notaire. En revanche, l’état du bien concerné, c’est-à-dire les éventuelles modernisations ou rénovations, n’est pas pris en compte.
Il est recommandé de confier ces calculs à un conseiller fiscal de confiance. À cet effet, veillez à toujours conserver vos reçus, car en cas de vente, les droits de mutation versés réduisent la plus-value imposable.
L'administration fiscale peut procéder à un contrôle
Si vous avez acquis votre bien immobilier avant 2022, l'administration fiscale a le droit de procéder à un contrôle a posteriori. Il en résulte un risque de voir la valeur vénale réévaluée a posteriori. Notre conseil : indiquez toujours le prix d’achat réel chez le notaire et évitez tout « paiement au noir » d’une partie du prix d’achat. Nous avons répertorié dans notre tableau les barèmes de la taxe sur les acquisitions immobilières aux Baléares.
Si le prix d’achat d’un bien immobilier acquis depuis 2019 ne dépasse pas 200 000 euros, si le bien sert de résidence principale et qu’il s’agit soit du premier achat d’un bien immobilier, soit du premier achat destiné à un usage personnel, seuls 5 % de droits de mutation sont dus lors de l’acquisition.
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
D’autres dispositions s’appliquent aux constructions neuves, dont fait d’ailleurs partie l’achat d’un logement. Si l’acheteur est une personne morale, la taxe sur la valeur ajoutée (IVA) est due. Les taux d’IVA applicables dépendent du type de bien : les appartements et les maisons sont soumis à un taux de 10 %, tandis que les biens immobiliers commerciaux et les garages sont soumis à un taux de 21 %.
Impôt foncier (IBI)
Outre les droits de mutation immobilière, il existe, comme en Allemagne par exemple, l’impôt foncier (IBI). Il s’agit d’une taxe récurrente prélevée chaque année. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale et varie donc d’une commune à l’autre. Point important : demandez au vendeur de vous présenter les justificatifs de l’IBI, car en tant qu’acheteur, vous êtes responsable des éventuelles dettes fiscales. De plus, cela vous permettra d’avoir immédiatement une idée du montant de l’impôt foncier. L’IBI est versé à l’Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) ; les virements permanents ne sont possibles qu’à partir d’un compte bancaire espagnol.
Impôt sur le revenu (IRPF)
Tout propriétaire immobilier résident, c’est-à-dire qui n’utilise pas lui-même le bien immobilier plus de 183 jours par an, est soumis à une obligation fiscale illimitée. Il est donc assujetti à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (Impuesto sobre la renta de personas físicas, ou IRPF) en Espagne. En tant que résident propriétaire d’un bien immobilier, il est par ailleurs tenu de remplir une déclaration d’impôt annuelle. Le calcul se fonde sur une valeur d’usage fictive correspondant à 1,1 % de la valeur cadastrale. Les non-résidents sont soumis à un impôt sur le revenu de 19 % sur ce montant. Cette taxe est versée à l’www.agenciatributaria.gob.es (administration fiscale centrale espagnole).
Impôt sur la fortune
Un impôt sur la fortune est prélevé sur les biens situés en Espagne. Depuis 2016, l’abattement est fixé à 700 000 euros, tant pour les résidents que pour les non-résidents. Si ce seuil est dépassé, il est obligatoire de remplir une déclaration fiscale relative au patrimoine au 31 décembre de l’année précédente. Les taux d’imposition sont de 3,45 % par an et par personne pour les résidents, et de 2,5 % par an et par personne pour les non-résidents. Il en ressort clairement que l’abattement s’applique par personne et permet, en cas d’achat immobilier en commun par deux personnes ou plus, d’atteindre des valeurs plus élevées tout en bénéficiant d’une charge fiscale réduite. Une autre possibilité pour respecter les limites de l’abattement consiste à contracter un prêt hypothécaire.
À noter : les biens situés en Allemagne ne sont pas soumis à l’impôt espagnol sur la fortune. Cela vaut également pour les comptes courants espagnols ouverts au titre de compte de non-résident et sur lesquels de l’argent est « placé ».
Droit d’authentification
Enfin, en tant qu’acheteur, vous devez garder à l’esprit une autre taxe : ce que l’on appelle le « droit de timbre » ou « droit d’authentification » (Impuesto sobre actos jurídicos documentados). Elle est prélevée lors de l’établissement de documents officiels. Depuis le 1er janvier 2020, elle s’élève à 1,5 % de la valeur d’acte, c’est-à-dire du prix d’achat notarié.
Taxes à la charge du vendeur
L’impôt sur la plus-value (plusvalia municipal) doit être acquitté par les vendeurs d’un bien immobilier urbain. Il est calculé en fonction de l’augmentation de la valeur du terrain dans la commune concernée. La plus-value a fait l’objet d’une nouvelle réglementation par le législateur espagnol, entrée en vigueur le 8 novembre 2021. Elle ne s’applique pas si le vendeur a subi une perte.
Les vendeurs ont ainsi le choix : l’impôt sur la plus-value est calculé soit sur la base de la valeur cadastrale, soit sur celle de la valeur réelle du bien immobilier. Pour plus de détails sur ces calculs, veuillez vous adresser à votre conseiller fiscal.
À cela s’ajoute un impôt sur les plus-values. Les plus-values issues d’une vente immobilière sont imposées à hauteur de 19 %. Il n’existe pas en Espagne de « délai de spéculation » qui, comme en Allemagne, permettrait une exonération fiscale au bout de dix ans. Pour les non-résidents, le vendeur retient 3 % du prix de vente et les verse au fisc.
Exemple de calcul :
Marc Fischer
