Autrefois, les constructions ou extensions illégales n'étaient pratiquement jamais sanctionnées à Majorque. Mais cette époque est révolue. Dans le pire des cas, les parties de bâtiment construites sans permis ne peuvent plus être régularisées a posteriori. La démolition est alors inévitable !
Le cauchemar de Kirsten Schwarzer (nom modifié par la rédaction) a commencé par une averse torrentielle. À l’époque, en octobre de l’année dernière, un matin, dans sa finca située entre Llucmajor et Algaida, des gouttes d’eau tombaient sur son tapis de grande valeur. Il s’est rapidement avéré qu’une partie de la véranda couverte était complètement délabrée. Mme Schwarzer, qui avait acquis cette petite maison de campagne avec son mari trois ans auparavant, a chargé un couvreur de son entourage d’effectuer les travaux de rénovation nécessaires. Mais celui-ci a d’abord demandé au couple de solliciter auprès de la commune de Llucmajor le permis de construire nécessaire à cet effet.
Après un bref examen à la mairie, la demande a été rejetée. Motif : bien que la véranda fût inscrite au registre foncier, sa construction n’avait jamais fait l’objet d’une demande ni d’un agrément auprès de la mairie. « Illégale », entendit soudain Mme Schwarzer dire le fonctionnaire. Et pire encore : il était très probable, a poursuivi l’employé de la mairie, que les Allemands se voient prochainement notifier un avis de démolition. Car il serait impossible de régulariser l’annexe a posteriori, même en payant des impôts et une amende, était impossible. Une fois pour toutes.
Levée de la protection des droits acquis
« Ce n’est pas un cas isolé », affirme Tomeu Clar, du cabinet « Palmaluris », avocat spécialisé en droit immobilier à Llucmajor. La raison pour laquelle de nombreux propriétaires à Majorque, et en particulier dans les zones rurales, sont actuellement en proie à la crainte, est la suppression, entrée en vigueur l’année dernière, de la protection des droits acquis pour les biens immobiliers illégaux situés sur ce qu’on appelle le « suelo rústico », c’est-à-dire les terres rurales.stico, c’est-à-dire les terres rurales.
« Une situation tout simplement incroyable », estime Maître Clar. En effet, les maisons ou les annexes construites moins de huit ans avant l’entrée en vigueur de cette modification législative ne pourront plus jamais être régularisées. Seules les constructions illégales qui étaient achevées depuis au moins huit ans au 31 décembre 2017 continuent de bénéficier d’une protection des droits acquis. Les constructions qui n’avaient pas encore huit ans à cette date ne pourront plus jamais bénéficier de cette protection. Elles risquent un arrêté de démolition. En d’autres termes : elles devront être démolies.
Et les premières démolitions de parties de maisons ordonnées par la commune, notamment récemment à Calvià et Andratx, prouvent qu’il ne s’agit en aucun cas d’une simple menace en l’air.
Quand un bien immobilier est-il illégal ?
La meilleure question est : quand un bien immobilier est-il légal à Majorque ? „Un bien immobilier est légal s&il a été construit conformément aux dispositions du droit public espagnol de la construction, c&est-à-dire si un permis de construire a été délivré avant la construction et si la commune a réceptionné l&ouvrage une fois les travaux achevés&", explique Lutz Minkner, agent immobilier et juriste à part entière. « Après la réception, le propriétaire peut alors faire inscrire le bâtiment au registre foncier au moyen d’une déclaration de nouvelle construction. Pour cela, il doit présenter au notaire le permis de construire et le certificat de réception.“
Légalisation a posteriori
Jusqu’ici, tout va bien. Mais qu’en est-il des maisons ou des parties de maison qui ont été érigées ou construites sans les autorisations requises ? « Comme toujours, cela dépend. Si la maison ou les annexes sont éligibles à un permis de construire selon la réglementation en vigueur, notamment en ce qui concerne les prescriptions relatives au volume de construction, la hauteur et les distances par rapport aux limites de propriété, la demande de permis de construire et le certificat de conformité peuvent être demandés a posteriori.
Toutefois, une amende sera également infligée pour construction illégale. Mais au moins, on obtient ainsi une maison en règle », explique Lutz Minkner.
Si les règles d’urbanisme n’ont pas été respectées lors de la construction illégale du bâtiment ou de ses extensions, la seule façon de rétablir la situation conforme à la loi est la démolition (partielle) – que l’on qualifie aujourd’hui avec élégance de « démantèlement » –. C’est certes frustrant et coûteux, mais cela en vaut finalement la peine, car sans le retour à la conformité au droit de la construction, une vente est fortement compliquée, voire impossible.
Qu’est-ce qu’une protection des droits acquis exactement ?
Aux Baléares, le délai de prescription pour la sanction des infractions en matière de construction est de huit ans, conformément à la « Ley de Disciplina Urbanística ». Si les travaux de construction illégaux ont été achevés il y a plus de huit ans et qu’aucune mesure de sanction n’a été prise par les autorités compétentes pendant cette période, le bien immobilier bénéficie généralement d’une protection des droits acquis, c’est-à-dire qu’il n’y a plus de risque d’arrêté de démolition. Cela permet ainsi de sauver même les biens immobiliers qui ne peuvent pas faire l’objet d’un permis de construire.
Mais attention : cette déclaration d’ancienneté ne constitue pas une légalisation a posteriori. La maison ou l’annexe reste illégale ; le propriétaire est toutefois protégé contre un arrêté de démolition ou d’autres mesures prises par la commune.
„Si le propriétaire dépose ultérieurement une demande de transformation ou d’agrandissement auprès de la commune, celle-ci a le droit de la rejeter tant que la situation irrégulière persiste », explique le juriste Lutz Minkner.
En tant qu’acheteur immobilier, comment se protéger contre les constructions illégales ?
« Si l’on souhaite acheter un bien immobilier précis, il convient tout d’abord de vérifier dans le registre foncier, où le bien est mentionné dans la déclaration de nouvelle construction,, si l’état actuel correspond bien à la description figurant dans ce registre. Si ce n’est pas le cas, le bien immobilier est généralement illégal, en tout ou en partie“, explique Lutz Minkner, expert en droit immobilier.
Tenez compte de ces conseils avant l’achat afin d’éviter toute mauvaise surprise concernant la légalité du bien immobilier de vos rêves à Majorque :
- Avant l’achat, vérifiez soigneusement les dimensions exactes du bien immobilier (taille, surface habitable, etc.) dans le cadastre.
- Le bien dispose-t-il de toutes les autorisations nécessaires, y compris pour d’éventuels agrandissements ou transformations ultérieurs ?
- Toutes les taxes communales relatives au bien immobilier ont-elles été dûment payées ?
- Le bien immobilier fait-il l'objet de pénalités ou d'amendes
- En cas de suspicion de protection des droits acquis, il est recommandé de toujours faire appel à un avocat ou à un architecte.
Andreas John
