Les démarches pour obtenir des permis de construire, des autorisations et des agréments constituent, en particulier pour les petits projets, un véritable casse-tête semé de nombreuses surprises. Mieux vaut donc s'en remettre à des professionnels.
Le terrain pour la nouvelle construction a été trouvé et acheté, les plans de l’architecte sont prêts et l’entreprise de construction a été engagée. En principe, les travaux peuvent donc commencer. En principe, bien sûr.
Car avant que le premier ciment ne soit versé dans la bétonnière, le maître d’ouvrage doit encore surmonter de nombreux obstacles administratifs.
Proyecto básico
Tout commence par la demande d’un « projet de base » rédigé par l’architecte. « Ce que l’on appelle le “proyecto básico” comprend une description générale des travaux et une estimation des coûts, ainsi que des plans d’implantation, des élévations et des coupes », explique Verena Rossbach, architecte et codirectrice du bureau de gestion de projets « Matrol ». Il faut ensuite soumettre le dossier d’exécution, qui comprend notamment les plans de construction, les calculs statiques et les plans de statique.
« Ce n’est qu’après avoir obtenu le permis pour ce projet d’exécution que l’on est autorisé à commencer les travaux de construction. Il faut ensuite généralement demander un permis d’exploitation auprès de la commune compétente, car son octroi est à son tour une condition préalable à l’obtention du permis de construire. Pour les nouvelles constructions, il s’agit d’une « licencia de construcción », tandis que pour les travaux de rénovation ou de transformation, il s’agit d’une « licencia de obras ».
À Majorque, toutes les autorisations de construire ne se valent d’ailleurs pas. La confusion est parfois immense, en particulier pour les petits projets, les rénovations ou les transformations. « Les règles d’autorisation introduites en 2017 par le Conseil insulaire de Majorque pour les constructions ou les transformations sont parfois totalement absurdes“, déclare l’architecte majorquin Antonio Monserrat Oliver, de Llucmajor.
En principe, la règle suivante s’applique : pour tout type de travaux sur un terrain ou dans un bien immobilier, il faut obtenir une autorisation auprès de la mairie compétente. Selon la « gravité » des travaux, différentes demandes doivent être déposées à cet effet.
Communication préalable simple
Quiconque souhaite, par exemple, nettoyer sa cour, réparer des volets ou des portes, repeindre des pièces, remplacer un chauffe-eau instantané, installer un système de climatisation ou – et ce n’est pas une blague - même changer une ampoule – doit déposer une « notification simple » (Comunicación Prévia Simple) à la mairie. Le point positif : « On peut ensuite commencer les travaux immédiatement, sans attendre de réponse », explique l’architecte Antonio Monserrat Oliver. Le moins bon : les frais de dossier à régler à la mairie s’élèvent à 1,35 % du devis des travaux. À cela s’ajoutent 3,5 % de taxes. Ces taux peuvent varier d’une commune à l’autre. Mais ils ont tous un point commun : « C’est de l’arnaque pure et simple », affirme Antonio Monserrat.
Communication préalable complexe
Pour les travaux plus complexes, tels que la rénovation des poutres de toiture, la réparation du mortier, les petits travaux de cimentage, la pose de carrelage ou l’installation de systèmes photovoltaïques, il faut présenter une « Comunicació Prèvia complexa“ doit être présentée. Elle fonctionne de la même manière que la version simplifiée. Une fois celle-ci obtenue, il est possible de commencer immédiatement les travaux sans attendre de réponse. Les frais de dossier et les taxes sont les mêmes.
Toutefois : si un inspecteur municipal des travaux parvient effectivement, dans les six mois suivant le dépôt de la demande, à « vérifier les travaux » et en conclure qu’ils ne sont éventuellement pas conformes à la réglementation, le demandeur doit alors démolir les travaux – et payer en plus une amende.
Obra menor et Obra major
Il en va de même pour les « véritables » permis de construire. Il faut toujours les demander pour les « petits travaux » (Obra menor) et les « grands travaux » (Obra major) auprès de la mairie compétente, même si la distinction entre ce qui est « petit » et ce qui est « grand » n’est pas toujours évidente pour le propriétaire lui-même. Heureusement, pour déposer une demande, il faut toujours faire appel à un architecte ou à un architecte technique (aparejador), qui soumet les plans du projet correspondants en même temps que la demande.
La pose d’une clôture autour d’une finca peut être considérée comme une « obra menor ». Il en va de même pour la réparation de tuiles, le nettoyage de façades ou la mise à nu de murs en pierre naturelle à l’intérieur comme à l’extérieur. Une « obra major » est généralement définie comme un chantier affectant les éléments porteurs du bâtiment.
Tant les permis de construire « mineurs » que « majeurs » sont toujours valables deux ans à compter de la date de dépôt de la demande. Si le maître d’ouvrage dépasse ce délai, le permis peut être prolongé deux fois au maximum (12 mois et 6 mois). Bien sûr, cela a un coût. À Llucmajor, ces frais s’élèvent à 2,5 % du devis prévisionnel pour l’ensemble du projet.
Licence de première occupation
Entre la fin de la phase de construction et l’emménagement, il faut demander une autorisation de première occupation (licencia de primera) pour la mise en service du bien immobilier. Pour que celle-ci soit délivrée par la commune compétente, il faut prouver que le bâtiment achevé est conforme aux spécifications du permis de construire délivré précédemment et qu’il respecte les dispositions techniques, de sécurité, d’hygiène et d’accessibilité. Les autorisations de première occupation sont généralement exigées par les fournisseurs d’électricité, d’eau, de gaz et de téléphone.
