Outre un agent immobilier compétent, les acheteurs immobiliers à Majorque devraient également s'entourer d'un avocat expérimenté ainsi que d'un expert en bâtiment compétent.
Sans partenaires à ses côtés, l’achat d’un bien immobilier s’avère très difficile. Outre l’agent immobilier, il est indispensable de faire appel à un conseiller juridique. En faisant intervenir un avocat dans la transaction, on met généralement toutes les chances de son côté. Un juriste examine lui aussi le bien immobilier, en vérifiant surtout les documents et inscriptions existants et ceux qui pourraient encore manquer, et rédige un contrat de vente « à toute épreuve » « En Espagne, les acheteurs sont soumis à une obligation de vérification exhaustive en matière immobilière », explique Dominic Porta, avocat chez Porta & Associates à Palma. Cela signifie que l’acheteur doit connaître le bien à 100 % avant l’acquisition. Si des vices de construction ou des vices juridiques sont constatés après l’achat, il est difficile, voire impossible, de faire valoir ses droits, notamment en raison de délais relativement très courts, poursuit M. Porta.
À cet égard, les missions d’un avocat sont multiples : il vérifie la situation du vendeur et s’assure que celui-ci est bien le propriétaire légitime du bien immobilier. De plus, l’avocat vérifie si le bien immobilier respecte bien toutes les dispositions du droit de la construction. Y a-t-il des sites contaminés ? Que dit l’inscription au registre foncier et au cadastre ? « À Majorque notamment, on trouve parfois des dispositions surprenantes concernant les bâtiments anciens », explique Dominic Porta. Il peut s’agir, par exemple, d’un droit de gage héréditaire datant du Moyen Âge, ou de certains droits de passage et d’usage qui ne peuvent être constatés qu’après un examen juridique et qui devraient, dans l’idéal, être radiés avant l’acquisition.
En ce qui concerne la superficie du terrain également, on constate souvent des divergences entre les informations figurant au cadastre et celles figurant dans l’inscription au registre foncier. « Cela s’explique par les techniques de levé topographique », explique Maître Dominic Porta. Le service du cadastre estime les données à partir d’images satellites. Des écarts de dix pour cent sont courants à Majorque. Les écarts plus importants doivent impérativement être corrigés et rectifiés, car ils ont une incidence sur la taxe foncière, qui est calculée en fonction de la superficie du terrain. S’il s’avère que la superficie du terrain est supérieure à celle indiquée, l’acheteur est tenu de payer les arriérés d’impôts des quatre dernières années.
Les frais d’avocat sont rentables : en cas de procès éventuel, les personnes concernées doivent s’attendre à débourser environ 10 % du prix d’achat. Les honoraires d’avocat pour un examen préalable des détails susmentionnés sont bien moins élevés.
Un expert indépendant peut vous aider
« En principe, il est recommandé, en tant qu’acheteur d’un bien immobilier, de consulter un expert ou un spécialiste », conseille Oliver Girharz, du bureau d’ingénierie et de gestion de projets de construction Matrol Servicios y Peritajes S.L.. Lors de l’achat d’un bien neuf, il existe certes une garantie légale d’absence de dommages et de vices, mais après l’achat, la charge de la preuve incombe à l’acheteur. La situation est encore plus délicate dans le cas des bâtiments anciens : « On applique souvent ici le principe &ldquos"acheté tel quel&ldquot;, ce qui signifie qu&rsquot;il est pratiquement impossible de faire valoir des dommages ou des vices auprès du vendeur. C’est précisément pour cette raison qu’il est important de faire inspecter minutieusement chaque bien avant l’achat, quel que soit son âge.
Selon Oliver Girharz, l’expert est également utile lors de la vente d’un bien immobilier. Les petits travaux de réparation ou de rénovation, en particulier, sont souvent confiés directement à un artisan ou à un entrepreneur, qui propose alors souvent, à sa seule discrétion, les mesures appropriées et souhaite les mettre en œuvre. « D’après notre expérience, on peut dire que beaucoup d’entre eux n’agissent malheureusement pas toujours dans l’intérêt du maître d’ouvrage », explique M. Girharz.
Andreas John
