Si vous louez un appartement ou une maison à Majorque, il est important de connaître le cadre juridique. Il est également utile de savoir ce que vous obtenez pour votre argent.
Fin 2018, c’était la pagaille sur le marché locatif espagnol. Un ensemble de mesures visant à réformer le droit locatif espagnol avait d’abord été adopté après de longues négociations, puis retiré quelques semaines plus tard. La percée en matière de droit locatif a finalement eu lieu au printemps 2019. La version actuelle s’applique aux baux conclus à partir du 6 mars. Les autres bénéficient d’une clause de maintien des droits acquis. Le droit locatif actuel
Depuis lors, un contrat de location à long terme espagnol a une durée de cinq ans. Le bailleur peut toutefois faire valoir à tout moment son besoin personnel. Si les cinq ans sont écoulés et qu’aucune résiliation en bonne et due forme n’a été prononcée par le bailleur ou le locataire, le contrat est prolongé de trois ans supplémentaires. Le préavis de résiliation est de quatre mois pour le bailleur et de deux mois pour le locataire. Les garanties ont également été limitées. Une caution d’un montant équivalent à un mois de loyer ainsi qu’une garantie de deux mois de loyer au maximum sont autorisées. En cas d’expulsion forcée, les cas de détresse sociale bénéficient de certains mécanismes de protection. Le tribunal compétent doit signaler le cas aux services sociaux. Ceux-ci peuvent accorder un délai supplémentaire pouvant aller jusqu’à deux mois afin que le locataire dispose de suffisamment de temps pour trouver une solution. Les charges doivent-elles être payées directement au propriétaire ?
Dans le cas des biens immobiliers loués en Espagne, il est important de régler la question du paiement des charges, telles que l’eau et l’électricité. Tant les appartements que les maisons font souvent l’objet de contrats conclus depuis des années, voire des décennies, et qui sont établis au nom du propriétaire, voire de ses parents. Dans ces cas-là, les propriétaires immobiliers sont peu enclins à changer de fournisseur ou à faire modifier les contrats. Les charges sont alors payées d’avance par le propriétaire – généralement par prélèvement automatique – puis refacturées au locataire. Dans tous les cas, les justificatifs originaux doivent être présentés. Le loyer est soit versé par virement bancaire, soit – ce qui est le plus souvent le cas – payé en espèces au plus tard le 4 de chaque mois. Les prélèvements automatiques sont plutôt rares en Espagne. En cas de paiement en espèces, il est recommandé de tenir un petit carnet dans lequel le propriétaire accuse réception du paiement. Dans certains cas, le propriétaire délivre également des reçus de réception. Meublé ou non meublé ?
On trouve sur le marché des appartements et des maisons meublés ou non meublés. Il n’est pas rare que les logements meublés soient remplis de vieux meubles appartenant à la famille. Cela ne convient pas à tous les goûts. Cependant, sur simple demande, de nombreux bailleurs sont disposés à retirer tout ou partie du mobilier existant. Les logements meublés sont souvent un peu plus chers que les logements non meublés.
Dans certains cas, l’équipement de la cuisine constitue un inconvénient : d’occasion et souvent en mauvais état, la cuisine n’est pas vraiment l’endroit idéal pour organiser des soirées culinaires réussies.
Une cuisine équipée des appareils habituels peut être présente, mais ce n’est pas toujours le cas. Dans de nombreux logements locatifs espagnols, les installations sont certes présentes, mais les appareils encastrés, tels que la cuisinière, le réfrigérateur ou le four, doivent être fournis par le locataire. Cela vaut également pour le lave-linge et le sèche-linge. Ces appareils doivent alors être emportés lors du déménagement. Une éventuelle reprise des appareils par le propriétaire peut être négociée contractuellement et consignée par écrit.
Remise en état d’origine
En Espagne, les frais liés à l’usure du bien immobilier (« deterioro ») sont à la charge du locataire. Ainsi, s’il prend possession d’un logement en bon état, il doit le restituer dans son état d’origine lors de son départ. Bien entendu, le bailleur doit veiller à ce que les dommages non imputables au locataire soient réparés pendant la durée du bail. Il s’agit par exemple de ruptures de canalisations ou de dommages au réseau électrique domestique. Si le bailleur ne respecte pas cette obligation, le locataire ne peut pas simplement prendre les choses en main et imputer les frais en retenant le loyer. En effet, cela équivaut en Espagne à une rupture de contrat.
Prêter attention aux infrastructures
Lorsqu’ils choisissent un logement, les locataires doivent également vérifier les installations d’approvisionnement. Cela vaut tout particulièrement pour les maisons situées à la campagne. Y a-t-il un raccordement au réseau électrique public ? L’eau provient-elle du réseau central ou la maison dispose-t-elle d’une citerne ? Dans ce dernier cas, il convient de se renseigner pour savoir s’il s’agit d’un puits naturel ou d’un puits réapprovisionnable, ce qui nécessite la commande régulière d’un camion-citerne.
Chaque puits est équipé d’une pompe. Dans la plupart des cas, celle-ci fonctionne à l’électricité. Certaines pompes sont toutefois encore équipées d’un moteur fonctionnant au diesel. Là encore, les locataires doivent se renseigner précisément à l’avance.
Bon divertissement – antenne parabolique et autres
Alors que les chaînes allemandes sont généralement faciles à régler et à capter presque partout grâce à une antenne parabolique, la situation est plus compliquée en matière de téléphone et d’Internet. Toutes les maisons de Majorque ne disposent pas d’une ligne téléphonique, et encore moins d’une connexion Internet. Et l’opérateur leader, Movistar, ne peut pas toujours installer une ligne adaptée.
Des fournisseurs tels que ConectaBalear ou ib-red viennent désormais en aide aux régions isolées de l’île, et ce grâce à la technologie haut débit. Le téléphone et Internet sont alors acheminés de manière fiable par satellite ou par antenne jusqu’à votre domicile.
