Le droit locatif à Majorque : ce qui figure dans le bail et ce à quoi vous devez prêter attention
Le droit locatif espagnol ne diffère pas beaucoup des dispositions légales en vigueur dans d'autres pays européens.
Il existe toutefois à Majorque, en matière de location à long terme, certaines particularités
à prendre en compte, tant pour le locataire que pour le bailleur.
Commençons par l’essentiel : avant de signer un contrat de location, il convient de s’assurer que le bailleur est bien le propriétaire légal du logement ou qu’il a été mandaté par ce dernier. En principe, il est conseillé de consigner le contrat de location par écrit, dans l’intérêt des deux parties. Outre les conditions – à savoir le loyer, la durée et les délais de préavis –, il convient également d’y consigner les données personnelles des parties au contrat ainsi que les caractéristiques du bien immobilier, recommande Elena Tameish du cabinet Gerboth & Partner à Palma. Il faut également joindre un certificat énergétique valide.
Le bailleur prend en charge les travaux de rénovation importants
Que ce soit pour louer ou mettre en location, le Código Civil (code civil) et la Ley de Arrendamientos Urbanos (loi sur les baux urbains) régissent les relations locatives en Espagne. Ainsi, le bailleur doit veiller à ce que le bien soit habitable pendant toute la durée du bail et assurer les travaux de remise en état qui en découlent. D’autre part, le locataire est tenu de mettre le bien à disposition pour les mesures appropriées (art. 22 LAU) et, par ailleurs, de le traiter « comme un bon père de famille » (art. 1555 CC). En clair : le locataire prend en charge les petites réparations résultant de l’usage ou de la négligence, tandis que les travaux de remise en état importants, tels que l’installation d’un nouveau système de chauffage, incombent au propriétaire.
La pratique courante en Allemagne, qui est parfois devenue un véritable sport, consistant àréductions arbitraires du loyer en raison de défauts non réparés peut rapidement entraîner la résiliation du bail dans ce pays. La prudence est également de mise en matière d’embellissements : si vous souhaitez peindre les armoires encastrées en rose ou changer les revêtements de sol, l’accord du bailleur est tout aussi nécessaire que dans le cas d’une sous-location ou d’une location intermédiaire prévue.
Le montant du loyer n’est pas réglementé par la loi
En règle générale, la durée du bail est d’un an. Au bout de six mois, le locataire peut résilier le contrat avec un préavis de 30 jours. En l’absence de résiliation, le contrat de location est automatiquement reconduit chaque année jusqu’à ce qu’une durée de location de trois ans soit atteinte. Le contrat est ensuite renouvelé, ce qui entraîne généralement une révision du loyer.
Le montant du loyer n’est pas réglementé par la loi et est librement négocié entre les parties contractantes. Certains bailleurs exigent un paiement annuel anticipé ou des justificatifs de solvabilité. Si le bailleur invoque un besoin personnel, il ne peut le faire valoir qu’après un an, moyennant un préavis de deux mois. Il doit toutefois emménager effectivement dans les trois mois qui suivent. Par ailleurs, un bail peut également être inscrit au registre foncier – ce qui protège le locataire de longue date en cas de vente du bien immobilier. En cas de vente, le locataire dispose d’un droit de préemption dans un délai de 30 jours.
Le simple paiement du loyer ne suffit pas : la conclusion d’un bail entraîne d’autres frais. Le versement d’une caution, correspondant généralement à un ou deux mois de loyer, est prévu par la loi et doit être déposé par le propriétaire auprès d’un organisme public. À la fin du bail, le locataire se voit restituer cette somme, sans intérêts, dans un délai d’un mois.
La pratique courante consistant à déduire la caution du dernier loyer n’est d’ailleurs pas autorisée. Quiconque loue un appartement par l’intermédiaire d’un agent immobilier paie en outre une commission dont le montant n’est pas réglementé par la loi. Il s’agit toutefois le plus souvent d’un loyer mensuel. Certaines agences proposent, au-delà de la simple mise en relation, des services tels que l’inscription auprès du fournisseur d’énergie ; un soulagement, surtout lorsqu’on loue un appartement en Espagne pour la première fois.
Le bailleur peut-il à tout moment invoquer la « réserve d’usage personnel » ?
Oui. Le droit d’usage personnel ne doit d’ailleurs plus être stipulé dans le contrat. Après la première année, le bailleur peut résilier le contrat pour usage personnel moyennant un préavis d’au moins deux mois.
Le bailleur peut-il résilier le bail avant terme ?
Le bailleur peut résilier le contrat dès qu’une ou plusieurs clauses du bail ne sont pas respectées, par exemple si le loyer ou d’autres factures (électricité, eau, gaz, etc.) que le locataire est tenu de régler ne sont pas payées, si la caution ou son ajustement n’est pas versé, si le logement est sous-loué sans l’autorisation du bailleur ou si le contrat est cédé, si le locataire cause des dommages intentionnels au bien, ou si des travaux de construction sont effectués dans le logement sans avoir été autorisés ni par les autorités ni par le bailleur.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer chaque année comme bon lui semble ?
Non. Les augmentations de loyer au cours des trois premières années sont indexées sur l’indice des prix à la consommation (IPC).
Ce n’est qu’après trois ans de location ou en raison d’améliorations structurelles apportées au bien loué que le loyer convenu dans le contrat peut être augmenté.
Quelles charges doivent être prises en charge par le locataire ?
L’ensemble des « frais d’exploitation » du bien loué, les taxes et les charges sont à la charge du locataire. Les impôts, les redevances telles que le ramassage des ordures et ce qu’on appelle l’IBI (« Impuestos de bienes Inmuebles » – l’impôt foncier) peuvent être répercutés sur le locataire conformément à la nouvelle loi espagnole sur les baux.
Qu’en est-il des charges de copropriété dans un immeuble collectif ?
Les charges de copropriété (comunidad) doivent également être prises en charge par le locataire. Ces frais sont généralement déjà inclus dans le loyer par le propriétaire. Seuls les frais liés aux services publics, tels que l’électricité, l’eau, le gaz, etc., doivent être réglés séparément.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
Si le locataire enfreint une ou plusieurs clauses du contrat de location, le bailleur peut intenter une action en expulsion devant le tribunal. Contrairement aux années précédentes, les procédures d’expulsion sont désormais exécutées dans des délais relativement courts à Majorque. Même en cas de procédure d’expulsion, les loyers impayés doivent être réglés jusqu’au jour de la restitution effective du bien immobilier, sans qu’il soit nécessaire d’intenter une autre action en justice pour recouvrer ces créances.
Si le locataire ne se présente pas à l’audience relative à l’action en expulsion, celle-ci est réputée gagnée et le locataire doit quitter les lieux dans un délai de trente jours sans qu’aucune autre notification ne soit nécessaire.
Lors d’une date d’expulsion, la présence d’un seul fonctionnaire suffit. Le locataire est invité à récupérer les objets qu’il a laissés sur place ; s’il ne le fait pas, ces objets deviennent la propriété du bailleur.
