En Espagne, les propriétaires immobiliers ne peuvent pas simplement ajuster leurs loyers. Cela n’est possible que si le bail comporte une clause en ce sens ou si le locataire y consent. C’est pourquoi les baux doivent toujours être rédigés avec prévoyance.
Les dispositions relatives aux éventuelles augmentations de loyer sont régies par l’article 18 de la loi espagnole sur les baux (LAU). Dès la rédaction du contrat de location, l’avocat devrait demander au bailleur s’il souhaite y inclure une clause relative aux augmentations de loyer. En règle générale, le loyer fait l’objet d’une révision annuelle, le plus souvent en fonction de l’inflation. Les augmentations de loyer sont généralement liées à un indice de référence d’application générale, tel que l’indice des prix à la consommation (IPC). La liberté contractuelle permet toutefois au bailleur et au locataire de conclure d’autres accords.
Priorité à la durée du bail en l’absence de clause
Pendant la durée d’un bail et en l’absence d’une clause correspondante, le loyer ne peut en aucun cas être augmenté. Il convient de tenir compte de cela, notamment au regard de la réglementation relative aux baux de longue durée en vigueur depuis le 6 mars 2019 : leur durée est en effet d’au moins cinq ans. Une prolongation légale pouvant aller jusqu’à dix ans est possible, par exemple en cas de tacite reconduction ou en fonction du statut juridique du bailleur (personne physique ou morale) tel que défini par la loi. Ainsi, un propriétaire qui ne planifie pas à l’avance risque, dans le pire des cas, de ne pas pouvoir ajuster ou augmenter le loyer pendant dix ans.
Respecter les plafonds
La loi sur les loyers de 2019 prévoit également des plafonds pour les augmentations de loyer. Celles-ci ne doivent pas dépasser l’indice des prix à la consommation déjà mentionné ; sinon, toute augmentation de loyer est juridiquement nulle. Certaines communautés autonomes ont prévu des amendes substantielles en cas d’infraction.
Notre conseil : si vous souhaitez louer un bien immobilier, faites rédiger le bail par un avocat. Cela vous évitera des désagréments et des frais supplémentaires ultérieurs.
