De plus en plus de propriétaires proposent leur bien immobilier à la location à Majorque. Qu'il s'agisse d'une location de courte ou de longue durée : vous devriez suivre quelques conseils pour assumer sans souci votre nouveau rôle de bailleur.
Aussi beau que soit votre bien : avant toute location en Espagne, il est obligatoire de disposer d’un certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad). Celui-ci indique non seulement si le bien peut effectivement être loué, mais précise également le nombre de personnes ou de couchages pour lequel il est adapté.
Permis d'habitation
Avec un certificat d’habitabilité valide, vous avez la certitude que votre bien immobilier remplit les conditions nécessaires à la location. Ce document constitue surtout une sorte de garantie : si le locataire laisse votre bien en mauvais état, vous disposez d’une preuve de son état d’origine.
Tout sous les yeux
L'état des lieux de votre bien immobilier est étroitement lié au certificat d'habitabilité. Répertoriez tous les objets présents dans le logement et que vous louez avec celui-ci. Cette liste est jointe au contrat de location et sert à faire valoir d’éventuels dommages subis par les objets concernés lors du déménagement. Cette simple liste peut être complétée par des photos.
Régler les charges locatives
Clarifiez les modalités de prise en charge des charges. En tant que bailleur, vous pouvez rester le partenaire contractuel des fournisseurs de base pour l’eau, l’électricité, le gaz, etc. Dans ce cas, vous prenez en charge les frais et les refacturez au locataire. Une autre solution consiste à communiquer aux fournisseurs les coordonnées bancaires du locataire afin que les montants dus soient prélevés directement sur son compte.
Autres dispositions relatives aux frais
Le propriétaire et le locataire doivent convenir au préalable, par contrat, des modalités de paiement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ces dispositions doivent être consignées dans le bail. N’oubliez pas qu’en tant que bailleur, selon votre statut, vous pouvez être soumis à ce qu’on appelle l’impôt des non-résidents, que le bien soit loué ou non.
Pensez aux clauses d’interdiction
Le contrat de location doit également comporter d’éventuelles clauses d’interdiction, telles que l’interdiction de détenir des animaux de compagnie. On oublie souvent d’inclure une clause de sous-location. Celle-ci est pourtant importante pour empêcher le locataire de sous-louer votre bien immobilier à des tiers, que ce soit pour une utilisation totale ou partielle.
Indiquer les garants
Le locataire a souvent besoin d’un garant pour le paiement du loyer. Le contrat de location doit préciser que celui-ci prend en charge le loyer pour toute la durée du contrat, y compris dans le cas où celui-ci serait prolongé au-delà de la durée initialement convenue.
Définir le montant de la caution
Les baux à long terme exigent une caution légale équivalente à un mois de loyer. Pour les baux à court terme, celle-ci s’élève à deux mois de loyer. D’autres formes de garantie sont également possibles pour obtenir une garantie. La liberté contractuelle s’applique ici, mais elle doit toutefois rester dans les limites du montant légal de la caution.
Communication et délais
Afin de garantir la communication entre le bailleur et le locataire, il est recommandé d’inclure une adresse e-mail dans le contrat de location.
La loi espagnole sur les baux (LAU) prévoit des délais précis pour les contrats de location. Celles-ci concernent, par exemple, l’exécution fondamentale du contrat, la durée minimale de location ou le paiement des loyers.
Avantages fiscaux pour les bailleurs
En tant que bailleur, vous pouvez déduire vos revenus locatifs de vos impôts. Jusqu’à 60 % sont déductibles. Sont déductibles les dépenses liées à l’amélioration du bien immobilier, telles que les nouveaux appareils électroménagers, la taxe foncière (IBI) ou encore les frais de collecte des déchets.
Marc Fischer
