Le nombre d'agences immobilières à Majorque est plus élevé que dans presque toute autre région d'Europe. Une raison suffisante pour faire preuve de prudence lors du choix d'un agent immobilier.
Il est apparemment déjà arrivé que des achats immobiliers soient conclus dès le vol entre l'Allemagne et Majorque. Tout à fait par hasard, bien sûr. Un voisin de siège, jusque-là inconnu, a évoqué une maison qu’une de ses connaissances souhaitait vendre sur l’île. Et quelques jours plus tard seulement, le contrat de vente était signé.
Bien sûr, dans la réalité du métier d’agent immobilier à Majorque, les choses se passent de manière beaucoup plus sérieuse. Et c’est très bien ainsi. Néanmoins, le nombre d’agences immobilières et d’agents immobiliers sur l’île est sans doute plus élevé que dans n’importe quelle autre région comparable. Une raison suffisante donc pour faire preuve de prudence lors du choix.
Qu'est-ce qui caractérise un agent immobilier sérieux ?
« Un agent immobilier sérieux connaît le marché et la région, est très facilement joignable et répond rapidement aux demandes », explique Volker Schug de l’agence INM Immobilien à Palma.
« Il conseille les acheteurs sur tous les avantages et inconvénients d’un bien immobilier, afin que ceux-ci puissent prendre leur décision en toute confiance », estime Wolfgang Pegel de « Inmobiliaria Pegels & Partner“ à Cala d‘Or. Et d’ajouter : “Un agent immobilier sérieux reste un bon conseiller méme apr’s la vente et aide le client à trouver ses rep’ères ici, sur l’île”, poursuit Wolfgang Pegels.
Pour Lutz Minkner de « Minkner & Partner » à Santa Ponsa, trois éléments sont primordiaux : « L’expertise, l’expertise, l’expertise, non seulement en ce qui concerne les questions proprement immobilières, mais aussi les aspects juridiques et fiscaux », explique Minkner. « Si un agent immobilier ne connaît pas les bases du droit public de l’urbanisme, s’il ne sait pas lire une escritura espagnole, comment peut-il alors évaluer si le bien immobilier à vendre est en règle ? ».
Frank Steinhoff de l’agence immobilière « de Haas & Partner » à Artà recommande en revanche de se fier à l’expérience de l’agent immobilier lors du choix de celui-ci. « Que disent les avis des clients ? Répond-il rapidement aux demandes ? Dispose-t-il de son propre bureau ? En tant qu’acheteur immobilier, ce sont les questions qu’il faut toujours se poser en premier lieu. Un bon réseau de l’agent immobilier auprès d’architectes, d’avocats et d’entreprises de construction devrait également constituer un critère de sélection“", conseille Frank Steinhoff.
« Un agent immobilier sérieux commence sa véritable mission dès la prospection des biens », explique Matthias Schober de l’agence immobilière « Schober & Partner“ à Cala Millor. „Il s’efforce de mettre en relation acheteurs et vendeurs à un prix conforme au marché. Cela implique donc parfois d’aborder avec le vendeur ses attentes de prix trop élevées, en fonction de l’emplacement et de l’état du bien immobilier.“
À quoi faut-il veiller lors du choix d’un agent immobilier ?
« Il faut toujours veiller à ce qu’il y ait une bonne relation de confiance », explique Michaela Unruh, de l’agence immobilière ImmobilienArta à Artà. « Pour cela, il est indispensable que l’agent immobilier expose en toute transparence tous les avantages et inconvénients du bien, tienne le client informé à tout moment de l’évolution de la situation et l’accompagne dans toutes ses démarches. »
Pour Volker Schug, de l’agence INM Immobilien à Palma, la sympathie est déterminante. « Le courant doit bien passer entre les deux parties. C’est ainsi que l’acheteur et le vendeur parviennent finalement à conclure une transaction réussie. »
Lutz Minkner met en revanche en garde contre les brebis galeuses du secteur. « Méfiez-vous des agents immobiliers qui ne disposent que d’un téléphone portable, sans bureau, sans numéro d’identification fiscale et sans assurance responsabilité civile. Il en va de même pour les voisins et les jardiniers qui prétendent avoir une bonne affaire à vous proposer », ajoute M. Minkner. «« Choisissez uniquement des agents immobiliers ayant de nombreuses années d’expérience sur le marché immobilier de Majorque et disposant d’un réseau professionnel d’avocats, de conseillers fiscaux, de banques et de notaires. « Ces conseillers peuvent également vous renseigner sur la réputation de l’agent immobilier », explique Lutz Minkner.
Frank Steinhoff, de « de Haas & Partner », conseille aux acheteurs potentiels de se poser différentes questions avant de choisir un agent immobilier : « Depuis combien de temps l’agent est-il présent sur le marché ? Est-il spécialisé dans la région souhaitée et y dispose-t-il d’un bureau ? Me pose-t-il des questions concrètes sur mes critères de recherche et mes exigences concernant le bien immobilier recherché ? Peut-il me fournir toutes les informations préliminaires souhaitées, telles que les charges et les plans ? “
„Les avis clients sur Internet ne constituent généralement pas un indicateur fiable pour déterminer si un agent immobilier est digne de confiance, car les avis peuvent souvent être manipulés », explique Matthias Schober de « Schober & Partner“. Pour lui, l’ancienneté d’un agent immobilier est plutôt un bon signe, c’est-à-dire depuis combien de temps il exerce déjà sur place. « En fin de compte, un entretien en face à face aide à déterminer si l’agent immobilier est la bonne personne », explique Matthias Schober.
Wolfgang Pegels considère également que la manière dont un agent immobilier présente son offre constitue un bon critère de sélection. « Pour le vendeur, la manière dont l’agent immobilier met en avant son bien est sans doute déterminante. Il ne doit donc pas se limiter à son site Internet et, éventuellement, à sa vitrine. Un agent immobilier devrait utiliser à la fois les portails Internet, la presse écrite et les réseaux sociaux pour présenter le bien immobilier à un cercle plus large de personnes intéressées. Dans l’idéal, l’agent immobilier devrait déjà disposer d’un large cercle d’acheteurs potentiels », explique M. Pegels.
Pour l’acheteur, en revanche, il est important que l’agent immobilier puisse répondre à toutes ses questions, connaisse bien les biens et aide ainsi le client à prendre sa décision en toute « confiance ». « L’agent immobilier devrait pouvoir recommander un avocat et un notaire au client. L’acheteur potentiel peut déjà se rendre compte de bon nombre de ces éléments dès le premier entretien“</p>
À quoi faut-il prêter une attention particulière lors de la conclusion de la vente</span>
« Quiconque achète dans un pays dont il ne connaît pas les usages du marché immobilier et dont il ne parle pas la langue doit se trouver des partenaires fiables. Outre les agents immobiliers professionnels, il s’agit également d’avocats, de conseillers fiscaux, d’architectes et de banques. À Majorque, tous ces secteurs de services proposent des conseils hautement compétents et en allemand“, explique Lutz Minkner.
Pour Michaela Unruh, d’ImmobilienArta, la mise à disposition compétente de tous les documents nécessaires est particulièrement déterminante. « Pour la conclusion de la vente, il est indispensable que l’agent immobilier se procure l’intégralité des documents requis à cet effetet qu’il les présente après les avoir vérifiés de son côté“&brn;
Il en va de même pour Frank Steinhoff, de « de Haas & Partner ». « L’agent immobilier doit vérifier minutieusement tous les documents. Parmi ceux-ci figurent l’extrait du registre foncier , l’extrait cadastral , le certificat de performance énergétique , la cédula de habitabilidad (certificat d’habitabilité), le certificado de no infracción (attestation de la commune certifiant qu’aucune procédure pour infraction au code de la construction ), les justificatifs de paiement des impôts et des taxes, etc., etc.“
„Nous recommandons toujours au client de faire appel à un avocat neutre, même si de nombreux clients souhaitent s’épargner cette dépense. L’argent investi dans cette démarche est rentabilisé“, explique Volker Schug, de l’agence INM Immobilien. Très important : « L’acompte ne doit jamais être versé sur le compte de l’agent immobilier ou du propriétaire, mais sur un compte notarial », précise M. Schug.
Pourquoi faire appel à un expert ?
Outre l’agent immobilier et l’avocat, il convient toujours de consulter une troisième personne lors de l’achat : l’expert. « En principe, il est recommandé, en tant que profane en la matière, de faire appel à un expert ou à un spécialiste », conseille Oliver Girharz du bureau d’ingénierie et de gestion de projets de construction Matrol Servicios y Peritajes S.L, situé à Llucmajor. Lors de l’achat d’un bien neuf, il existe certes une garantie légale d’absence de dommages et de vices, mais après l’achat, la charge de la preuve incombe à l’acheteur.
La situation est encore plus délicate dans le cas des bâtiments anciens : « On applique souvent ici le principe "vendu tel quel", ce qui signifie qu’il est pratiquement impossible de faire valoir des dommages ou des vices auprès du vendeur. C’est précisément pour cette raison qu’il est important de faire inspecter minutieusement chaque bien avant l’achat, quel que soit son âge.
Selon Oliver Girharz, l’expert est également utile lors de la vente d’un bien immobilier. Les petits travaux de réparation ou de rénovation, en particulier, sont souvent confiés directement à un artisan ou à un entrepreneur, qui propose alors souvent, à sa seule discrétion, les mesures appropriées et souhaite les mettre en œuvre. « D’après mon expérience, on peut dire que beaucoup d’entre eux n’agissent malheureusement pas toujours dans l’intérêt du donneur d’ordre, c’est-à-dire de vous en tant que propriétaire », explique Girharz.
À Majorque, il n’existe pas de tarifs fixes pour les honoraires de l’expert ; ceux-ci sont librement négociables. La rédaction d’une expertise doit être facturée en fonction du nombre d’heures consacrées à la mission. « Mes confrères allemands s’appuient pour cela sur la JVEG, qui fixe les honoraires des experts », explique Oliver Girharz. Le tarif horaire moyen se situe entre 80 et 120 euros, en fonction de l’ampleur de la mission et de la spécialisation.
Andreas John
