L'immobilier sous le marteau : les conséquences de la pandémie
Les conséquences économiques actuelles de la pandémie de Covid-19 pour de nombreux propriétaires immobiliers en Espagne se reflètent malheureusement aussi clairement dans les statistiques judiciaires espagnoles : par exemple en ce qui concerne le nombre de demandes de mise en faillite déposées par des particuliers, qui a bondi au premier trimestre 2020, passant de 1 568 procédures à 2 531 procédures pour la même période cette année. Ou encore en ce qui concerne les actions en expulsion de logements locatifs, dont la hausse s’est élevée à 17,8 %. L’ensemble des expulsions ordonnées par les tribunaux a augmenté de 13,4 % à l’échelle nationale.
À cela s’ajoutent les saisies hypothécaires, dont le nombre a augmenté de 8,7 % au premier trimestre de cette année par rapport à la même période de l’année précédente. Ce dernier chiffre suffit à lui seul à justifier une présentation de la procédure de vente aux enchères forcées de biens immobiliers en Espagne.
Vente aux enchères forcée sur décision judiciaire
La procédure de vente aux enchères est régie par le code de procédure civile espagnol (Ley de Enjuiciamiento Civil). À la demande du créancier, le tribunal intervient. Il se procure auprès du registre foncier tous les extraits concernant le bien immobilier, y inscrit l’ordonnance de vente aux enchères forcées, informe les autres créanciers inscrits au registre foncier en les invitant à déclarer leurs créances et mandate un expert pour évaluer le bien immobilier.
Les offres les plus élevées, représentant au moins 70 % de la valeur du bien immobilier, sont retenues
Une fois toutes ces informations réunies, une date de vente aux enchères est fixée avec un préavis d’au moins 20 jours. Si l’offre du plus offrant s’élève à au moins 70 % de la valeur d’expertise et de vente aux enchères, il remporte l’adjudication. Si l’offre la plus élevée est inférieure à 70 %, le créancier peut lui-même acquérir son bien aux enchères à hauteur de 70 % ; sinon, le bien immobilier est adjugé au soumissionnaire dont l’offre s’élève à au moins 50 % de la valeur d’estimation. En l’absence d’autre offre, le créancier peut exiger que l’adjudication lui soit attribuée à 50 % de la valeur estimée.
Le produit de la vente aux enchères sert d’abord à apurer la créance faisant l’objet de l’exécution. S’il reste un excédent, l’argent est versé aux créanciers selon leur ordre de priorité. Par ailleurs, l’adjudication entraîne l’extinction de toutes les créances subordonnées. Une fois l’adjudication prononcée, l’adjudicataire peut se faire inscrire au registre foncier en tant que nouveau propriétaire. Le Trésor public perçoit également sa part sous la forme de la taxe sur les acquisitions immobilières (ITP) calculée sur le montant de l’adjudication.
La protection des consommateurs apporte son aide dans les procédures de conciliation avec les créanciers
Étant donné que la vente aux enchères forcées peut généralement entraîner pour le débiteur hypothécaire non seulement la perte de son logement à usage personnel, mais aussi la perte totale des sommes investies jusqu’alors dans ce logement, il convient, avant une vente forcée imminente, toutes les possibilités doivent être épuisées – par exemple avec l’aide d’associations de défense des consommateurs – toutes les possibilités doivent être épuisées afin de négocier avec les banques ou d’autres créanciers des suspensions de remboursement, des réductions d’intérêts ou des reports de paiement.
Lutz Minkner a 45 ans d’expérience
en tant qu’avocat, conférencier, auteur d’ouvrages spécialisés et
entrepreneur. Depuis 1984, il est directeur général de la
société immobilière Minkner & Partner
dont le siège se trouve à Santa Ponsa
