Chronique de Lutz Minkner, février 2022 - Ce qui se cache derrière la nouvelle « valeur de référence » immobilière
Autrefois, le secteur immobilier espagnol était marqué par ce qu’on appelait des « sous-déclarations », c’est-à-dire des actes notariés indiquant un prix d’achat inférieur à celui réellement payé. Même si, grâce à des systèmes de contrôle rigoureux, ces sous-déclarations appartiennent désormais au passé, des litiges avec l’administration fiscale surviennent régulièrement lorsque celle-ci, dans le cadre de son droit de vérification, fixe le « véritable » et, dans le cadre d’une procédure de redressement fiscal, impose des impôts plus élevés. Ces litiges devraient être évités à l’avenir.
En vertu des dispositions spéciales de la « loi contre la fraude fiscale du 10 juillet 2021 » (transposant la directive européenne 2016/1164 du 12 juillet 2016), une «« valeur de référence du marché » est fixée chaque année pour chaque bien immobilier espagnol. La valeur cadastrale actuelle reste toutefois valable parallèlement, et sert par exemple de base de calcul pour la taxe communale annuelle. Pour calculer la valeur de référence, l’ensemble du territoire espagnol est divisé en zones, pour lesquelles un prix forfaitaire au mètre carré est fixé sur la base des registres des notaires et des bureaux du cadastre espagnols. Cette valeur de référence constitue alors le montant minimum sur lequel sont dus les droits de mutation immobilière, les droits de donation, les droits de succession et les droits de timbre. Les droits de mutation immobilière, par exemple, ne sont alors pas dus sur le prix d’achat notarié, mais sur la valeur de référence. À l’avenir, la valeur de référence devra être mentionnée dans chaque acte de vente, ainsi que dans les déclarations relatives aux droits de succession et de donation, etc. L’impôt sur la fortune sera également calculé sur la base de cette valeur de référence. La valeur de référence devrait s’élever à 90 % de la valeur vénale (valeur du marché).
Des litiges sont néanmoins inévitables, car les prix forfaitaires au mètre carré ne peuvent être que des moyennes et ne tiennent pas compte des défauts de qualité, voire des défauts ruineux, pas plus qu’ils ne prennent en compte les meilleurs matériaux et la meilleure exécution. Le législateur, quant à lui, vante les simplifications apportées par l’introduction de la valeur de référence, car celle-ci permettrait d’éviter les redressements fiscaux ultérieurs et les procédures correspondantes devant les tribunaux fiscaux espagnols. En réalité, la loi vise toutefois à augmenter les recettes fiscales. Cela est masqué par le fait que ce ne sont pas les taux d’imposition qui sont relevés, mais que l’assiette fiscale est élargie.
La valeur de référence est publiée chaque année pour chaque bien immobilier. Si la valeur de référence s’écarte sensiblement de la valeur vénale, il est possible d’intenter une action en justice contre l’administration cadastrale. Il est sans doute plus économique de ne contester la valeur de référence qu’en cas de naissance d’un impôt lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession. Dans ce cas, il faudrait par exemple payer dans un premier temps les droits de mutation sur la base de la valeur de référence, puis déposer une déclaration rectificative de droits de mutationindiquant la valeur inférieure, et le montant perçu en trop devrait faire l’objet d’une demande de remboursement. Cette demande de remboursement devrait être accompagnée d’une expertise attestant de la moins-value.
Lutz Minkner peut se prévaloir de 45 ans d’activité en tant qu’avocat, chargé de cours,
auteur d’ouvrages spécialisés et entrepreneur.
Depuis 1984, il est directeur général de la société immobilière Minkner & Partner
