L'acquisition d'une résidence sur une île représente un défi inédit, en particulier pour les investisseurs étrangers.Cependant, ceux qui s’informent suffisamment sur les usages du secteur et les réglementations en vigueur icine risquent pas de se tromper.
Et il y en a encore. Des personnes, pour la plupart d’origine étrangère, pour qui l’achat d’un bien immobilier à Majorque ne se termine pas aussi bien qu’elles l’avaient imaginé. Cela tient généralement à l’ignorance, à la crédulité, mais aussi à l’impatience avec lesquelles les acheteurs étrangers s’attaquent à l’acquisition d’un bien immobilier sur l’île. Pourtant, ce n’est en réalité pas si difficile.
Une assistance professionnelle est recommandée
Si vous voulez jouer la carte de la sécurité, faites appel à un professionnel. Surtout si vous ne maîtrisez pas à 100 % la langue officielle espagnole-catalanne. Un avocat ou un conseiller fiscal spécialisé dans le droit immobilier régional est vivement recommandé pour vous accompagner tout au long des différentes étapes de l’achat. Les agences immobilières établies de longue date, importantes et sérieuses proposent depuis un certain temps déjà à leurs clients un service d’accompagnement complet. En d’autres termes : avec l’aide de prestataires internes ou externes, elles prennent en charge l’ensemble des démarches liées à l’achat, depuis la demande de toutes les autorisations, licences et autres documents nécessaires auprès des administrations, aux administrations et aux prestataires de services tels que les fournisseurs d’électricité ou d’eau.
Faire appel à un expert indépendant est rentable
Ce service « tout-en-un », présenté comme gratuit mais souvent facturé via la commission d’agence, comporte toutefois un hic. Les vendeurs immobiliers poursuivent avant tout un objectif assez égoïste dans leur travail : vendre le plus rapidement possible le bien immobilier sélectionné soit vendu le plus rapidement possible. Il peut donc tout à fait arriver que des défauts techniques ou liés à la réglementation en matière de construction, non visibles à première vue, ne soient « découverts » par le nouveau propriétaire qu’après l’achat du bien immobilier. En ce qui concerne la vérification de la légalité d’un bien immobilier, les points suivants doivent être clarifiés au préalable :
- Avant l’achat, il convient de vérifier minutieusement dans le registre foncier les dimensions réelles du bien immobilier (dimensions, surface habitable, etc.).
- Le bien immobilier dispose-t-il de toutes les autorisations nécessaires, y compris pour d’éventuels agrandissements ou transformations ultérieurs ?
- Toutes les taxes communales relatives au bien immobilier ont-elles été acquittées ?
- Le bien immobilier fait-il l’objet d’amendes ou de pénalités ?
- En cas de présomption de protection des droits acquis, il convient de toujours faire appel à un avocat ou à un architecte.
Tant pourpour l’acquisition de constructions neuves que pour les biens immobiliers existants, il est donc recommandé de faire appel à un expert en bâtiment ou à un évaluateur local et indépendant, qui examinera les biens immobiliers sous toutes leurs coutures.
Que doit contenir le contrat de vente ?
Le « contrato de compra », c'est-à-dire le contrat de vente, doit toujours être rédigé par un expert juridique compétent en la matière, tel qu'un avocat ou un notaire. Outre le prix d’achat, il doit également contenir la description juridique précise du bien immobilier. Jusqu’au rendez-vous final chez le notaire, l’acheteur et le vendeur peuvent conclure divers accords préliminaires.
Garantir le droit de préemption
Par exemple sous la forme d’un « Contrato de Opción de Compra ». Il s’agit du contrat d’option courant en Espagne, qui accorde à l’acheteur le droit d’acheter le bien immobilier du vendeur jusqu’à une date fixée, moyennant le paiement d’une somme d’option. Ce contrat est généralement établi lorsque certains détails ou le financement ne sont pas encore clarifiés.
Le montant de l’acompte se situe généralement entre 10 et 20 % du prix d’achat. Si la vente n’aboutit pas, le vendeur conserve la prime d’option. Dans le cas contraire, elle est déduite du prix d’achat. Une fois tous les détails de la transaction clarifiés, un contrat de vente de droit privé est conclu et signé devant notaire, ce qui lui confère force de loi.
Tout comme en Allemagne et dans d’autres pays européens, l’acquisition d’un bien immobilier à Majorque entraîne des obligations fiscales pour les deux parties au contrat.
Obligations fiscales pour l’acheteur et le vendeur
L’impôt sur la plus-value, appelé « Plusvalia » doit, selon la législation espagnole, être acquittée par le vendeur du bien immobilier. Il arrive toutefois régulièrement qu’un vendeur tente de la faire porter par l’acheteur. Il est donc recommandé d’inclure dans le contrat de vente une clause contractuelle explicite concernant le paiement de cette taxe.
La «Plusvalia» est une taxe communale. Elle impose la plus-value du terrain (mais pas la valeur du bien immobilier construit dessus) depuis la dernière modification du registre foncier. La base de calcul est une « valeur de référence immobilière » récemment mise en place . Il incombe à la commune dans laquelle se trouve le bien immobilier de déterminer cette valeur de référence.
Une autre taxe due est la taxe sur les acquisitions foncières, ITP. Elle est calculée selon des taux fixés au niveau régional, qui dépendent du montant du prix d’achat.
Tout propriétaire immobilier doit également s’acquitter chaque année auprès de la mairie des impôts communaux (IBI), notamment pour le ramassage des ordures ménagères. Leur montant varie d’une commune à l’autre.
Évaluer les options de financement
Si vous souhaitez financer une partie du prix d’achat par le biais d’une banque, il est conseillé de faire appel à des experts financiers spécialisés. En effet, les offres de prêts hypothécaires proposées par les établissements de crédit varient parfois considérablement.
Conclusion :
Comme partout ailleurs dans le monde, l’achat d’un bien immobilier à Majorque comporte certains risques. Cependant, en se familiarisant au préalable avec les spécificités et les réglementations locales, vous n’aurez pas à craindre de mauvaises surprises. Il est en tout cas recommandé de faire appel à un expert spécialisé en droit immobilier.
