Jürgen Dreckmann, courtier et expert du secteur, s'exprime sur la situation du marché, les risques, les pièges juridiques – et explique pourquoi il est plus important que jamais de bénéficier de conseils avisés.
Monsieur Dreckmann, comment décririez-vous la situation actuelle du marché immobilier à Majorque ? Observez-vous des tendances ou des évolutions notables en matière d’offre et de demande ?
À notre avis, la situation actuelle du marché est avant tout marquée par&par une offre immobilière réduite. Au cours de nos plus de 20 ans d’activité, nous n’avons encore jamais connu une situation de ce type, malgré tous les hauts et les bas.
D’une part, cela fait grimper les prix et incite certains vendeurs à proposer leur bien à un &prix surévalué. Malheureusement, il y a suffisamment d’agents immobiliers qui se prêtent à ce jeu, car ils souhaitent prendre le bien en charge et ne veulent pas, ou ne peuvent pas, entrer en discussion avec le propriétaire.
Quelles nouveautés juridiques dans le secteur immobilier seront particulièrement pertinentes en 2025 pour les acheteurs ou les propriétaires – notamment en ce qui concerne les normes de construction ou les normes énergétiques ?
Pour l’instant, je ne vois aucune nouvelle réglementation qui apporte quelque chose de nouveau.
Dans le cas des nouvelles constructions que les acheteurs conçoivent et réalisent eux-mêmes, les maîtres d’ouvrage prévoient généralement des installations haut de gamme. Si l’on examine les normes des promoteurs immobiliers, il reste encore un important retard à rattraper en matière de respect des délais de construction.
Cela ne signifie toutefois pas que cela ne viendra pas. Malheureusement, selon les communes, nous évoluons là dans un domaine incertain où la situation peut rapidement changer.
Quel est l’impact des récentes mesures réglementaires du gouvernement des Baléares – z. B. dans le domaine de la location saisonnière – sur le marché immobilier  
Ces dernières années, nous avons longtemps abordé le fait qu’il n’y avait plus de nouvelles licences de location saisonnière. Nous l’avons toujours signalé à nos clients et, souvent, le souhait d’obtenir une licence ne s’est avéré être qu’une option parmi d’autres. Lorsque nous avons expliqué aux personnes intéresséessur tout ce dont ils devaient tenir compte lors de la location et sur ce qu’il restait finalement, au final, pour les biens immobiliers que le propriétaire utilise lui-même, la question de la licence de location était généralement rapidement réglée. De nombreux clients avaient une idée fausse de la manière dont cela fonctionne et du résultat net obtenu avec un bien immobilier utilisé à des fins personnelles. À cet égard, rien ne change à notre avis pour la plupart des acheteurs potentiels. Nous avons toujours adopté une attitude critique à l’égard des acheteurs potentiels qui ne peuvent financer leur achat immobilier qu’en recourant à la location saisonnière. À quoi les acheteurs germanophones doivent-ils particulièrement prêter attention actuellement en matière de financement et de planification fiscale ? En matière de financement, il est important de bien comprendre les différences entre les règles hypothécaires en vigueur en Espagne et celles de son pays d’origine. Le financement en Espagne offre certains avantages significatifs par rapport à l’Allemagne, mais ceux-ci doivent être expliqués. Point très important si vous devez recourir à un financement : Ne signez pas de compromis de vente tant que vous n’avez pas reçu de confirmation définitive de financement de la part de la banque ! En cas de doute, vous risquez de perdre votre acompte, qui représente tout de même 10 % du prix d’achat. La planification fiscale concerne généralement davantage les biens immobiliers du segment haut de gamme. D’une part, il convient ici de connaître les possibilités d’optimisation et leurs conséquences. D’autre part, celles-ci ne sont généralement rentables qu’à partir d’un montant élevé. Compte tenu de la réglementation actuelle en matière d’impôt sur la fortune, qui ne s’applique qu’à partir de 3 millions d’euros par personne, la plupart des transactions ne sont de toute façon pas concernées. Un autre point concerne le projet de taxe sur les acquisitions immobilières de 100 % pour les acheteurs hors de l’UE. Il faudra ici suivre de près ce qui sera finalement adopté comme loi. Les acheteurs concernés n’achèteront alors certainement plus sans autre, mais devront recourir à des « solutions alternatives » lors de l’achat. Y a-t-ilde nouvelles obligations fiscales ou des modifications des obligations existantes pour les non-résidents, par exemple en matière de revenus locatifs, de donations ou de vente de biens immobiliers ? Actuellement, plusieurs nouvelles réglementations sont entrées en vigueur cette année. En ce qui concerne les loyers, nous ne nous en préoccupons pas, car nous n’exerçons pas d’activité de location. Toutefois, sous certaines conditions, un loyer à long terme peut même être perçu en franchise d’impôt. Le taux d’imposition sur les donations pour les proches (niveau 1) s’élevaient depuis longtemps déjà à seulement 1 % ; désormais, dans certaines conditions, le taux d’imposition est même de 0 %. Et récemment, le taux d’imposition applicable aux parents plus éloignés a également été fortement réduit. Thème de la durabilité : Dans quelle mesure l’efficacité énergétique influence-t-elle désormais la valeur immobilière sur l’île — et quelles sont les technologies particulièrement recherchées ? Dans les segments bas et moyen de gamme, cela ne joue pas vraiment de rôle lors de l’achat. Cependant, dès que ces biens immobiliers sont rénovés, ils sont modernisés en conséquence et souvent mis aux normes actuelles. Dans le segment haut de gamme, les clients accordent beaucoup plus d’importance à des équipements modernes et performants. Cela se reflète alors également dans le prix. Pour les bâtiments plus anciens de ce segment qui ne disposent pas de ces équipements, cela entraîne parfois des baisses de prix considérables, à moins que cela ne soit compensé par un emplacement particulier. Quelle est la situation en matière d’offres de terrains à bâtir à Majorque ? Y a-t-il des régions où le marché est actuellement particulièrement dynamique – ou la construction de nouveaux logements devient-elle de plus en plus difficile ? Mon point de vue concerne les maîtres d’ouvrage privés potentiels. Des terrains à bâtir sont disponibles – à notre avis, est disponible en quantité suffisante si l’on s’occupait de tous les terrains vagues existants. Dans notre région de Manacor, le problème vient surtout du service de l'urbanisme. Que ce soit par manque de personnel, par incompétence ou par des erreurs de gestion, il faut une éternité (parfois même jusqu’à 4 ans) avant qu’un maître d’ouvrage obtienne son permis de construire. À cela s’ajoutent des « interprétations » modifiées des règles et des lois, provoquées par l’arrivée de nouveaux collaborateurs à des postes à responsabilité. Au cours de toutes ces années, nous n’avons jamais transmis autant de dossiers à des avocats que depuis mi-2024. À Cala Murada, nous avons abordé la question de l’absence de réseau d’assainissement, qui empêche la délivrance de permis de construire, sauf si le maître d’ouvrage finance lui-même la construction du réseau et le « cède » gratuitement à Manacor. À Manacor, la protestation citoyenne prend désormais de l’ampleur. Une réunion a eu lieu à ce sujet en janvier. Je connais également ce problème, sous une forme atténuée, dans d’autres régions, et chaque maître d’ouvrage potentiel devra y prêter une attention toute particulière avant d’acheter. Cela n’est possible qu’avec l’aide de professionnels. Bien sûr, les règles sont différentes pour les grands promoteurs immobiliers Que conseillez-vous aux propriétaires qui souhaitent vendre prochainement ? Existe-t-il des possibilités d’optimisation juridique ou fiscale qui sont souvent négligées ? Cela dépend vraiment de la situation personnelle de chaque acheteur. Selon les cas, on dispose de plus ou moins de „marge de manœuvre“. Et oui, je pense que la plupart des agents immobiliers ne connaissent pas ces. Comme nous proposons également des services similaires à ceux d’une gestoria à part entière, notre approche est différente sur le fond et nous sommes mieux à même de conseiller nos clients. Y a-t-il des erreurs typiques que les acheteurs immobiliers à Majorque commettent régulièrement malgré une bonne préparation ? Et comment peut-on les éviter ? L’une de ces erreurs consiste à se laisser mettre sous pression par un vendeur ou un agent immobilier : « Vous devez vous décider maintenant, car il y a d’autres acheteurs…..Nous avons déjà reçu des offres d'autres acheteurs, mais nous aimerions vous vendre cette propriété....Ce n’est pas grave, c’est comme ça à Majorque…" Je comprends parfaitement la situation émotionnelle des acheteurs. Mais si cela est un atout lors de la sélection, c’est un inconvénient au moment de la signature. En effet, au moment de la signature, il faut garder la tête froide et ne signer qu’une fois que tout a été examiné et clarifié. Il ne faut en aucun cas signer un contrat d’engagement ferme ou une option tant que la banque n’a pas donné son accord de financement, si l’on dépend d’un crédit immobilier. Mieux vaut perdre les frais bancaires parce que le bien est parti que de perdre les 10 % d’acompte parce qu’on ne peut pas conclure la transaction. Pour conclure : quelles évolutions prévoyez-vous pour le second semestre 2025 — Majorque restera-t-elle un marché immobilier stable et attractif pour les investisseurs et les acheteurs privés ? Oui, si l’on se livre à des prévisions… nous pensons que Majorque restera stable et continuera d’être la destination privilégiée pour de nombreux acheteurs souhaitant investir dans une résidence secondaire. Cependant, tout le monde ne pourra plus réaliser ce rêve aussi facilement qu’auparavant. Le marché va continuer à évoluer. Mais nous envisageons cela avec optimisme. Entretien avec Jürgen Dreckmann, Perfect Mallorca S.L. Via Europa 45-6 07688 Cala Murada Tél. +34 971 82 81 24 Fax +34 971 82 81 45 office@perfectmallorca.com
