Entretien avec Baltasar Covas, associédu cabinet d’avocats et de conseil fiscal Omnia Consulting à Palma, sur les avantages et les pièges liés à l’achat d’un bien immobilier à Majorque.
Baltasar Covas fait sans conteste partie des experts en matière d'achat immobilier à Majorque. Son cabinet, le cabinet d’avocats et de conseillers fiscaux Omnia Consulting à Palma, accompagne depuis plus de 20 ans des investisseurs étrangers dans l’achat d’un bien immobilier sur l’île.
Majorque reste-t-elle un terrain intéressant pour les investisseurs immobiliers étrangers ?
À mon avis, l’île est actuellement un lieu tout simplement idéal pour les investisseurs immobiliers. L’offre et la demande continuent de croître et devraient poursuivre cette tendance dans les années à venir. La rentabilité est donc garantie, même à l’avenir. Il y a toutefois certains points à prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien immobilier résidentiel à Majorque.
En quoi cela diffère-t-il de l’acquisition d’un bien immobilier en Allemagne ?
La procédure d’achat n’est pas différente de celle en vigueur dans d’autres régions d’Espagne ou dans d’autres pays européens. On peut très bien la comparer à l’achat d’une voiture.
En quoi ?
Lorsque vous achetez une voiture, vous veillez certainement à ce que tout soit en ordre sur le véhicule, qu’il ait passé le contrôle technique, que toutes les taxes soient payées et qu’il ne fasse l’objet d’aucune amende impayée. Il en va de même pour l’achat d’un bien immobilier.
Quelles sont les erreurs les plus courantes commises par les étrangers lors de l’achat d’un logement à Majorque ?
Pour répondre à cette question, il faut tout d’abord classer les biens immobiliers de l’île en deux catégories : les biens situés en zone urbaine et ceux situés en zone rurale. Dans le cas des appartements en ville à Palma, par exemple, on ne prête souvent pas attention au montant des charges, notamment celles liées à l’entretien des espaces verts communs ou de la piscine collective. Ce n’est qu’après coup que de nombreux propriétaires étrangers se rendent compte que le prix prétendument avantageux de leur bien immobilier n’était finalement pas si bon que ça. Souvent, les appartements de l’île sont également vendus avec des charges, ce qui signifie que, par exemple, aucune taxe communale n’a été payée pour le bien immobilier pendant des années. Ou bien le balcon a été transformé en espace habitable – sans autorisation correspondante de la mairie.
Les constructions ou extensions illégales pourraient-elles également constituer une source de risque pour les investisseurs dans le cas des maisons situées à la campagne ?
Tout à fait. Là encore, les investisseurs étrangers tombent souvent dans le piège, car ils ne s’informent pas suffisamment sur les éventuelles irrégularités concernant leur résidence secondaire. Et cela peut aller encore plus loin.
Encore pire ?
Imaginez un instant que vous découvriez une belle finca à la campagne à un prix vraiment imbattable. Après l’achat, vous vous rendez compte que la commune a déjà dans ses tiroirs des projets d’élargissement d’une route départementale ou de construction d’une nouvelle rocade. Et cette route traverse votre terrain. Dans ce cas également, il est donc important de faire vérifier le bien immobilier afin de détecter d’éventuels problèmes actuels ou futurs.
Un avocat ou un conseiller fiscal est-il donc indispensable pour l’achat d’un bien immobilier à Majorque ?
Oui, en particulier pour les étrangers qui ne maîtrisent pas la langue espagnole. Mais tout comme on cherche un mécanicien automobile compétent, il convient également de faire preuve de prudence lors du choix d’un avocat. Car, comme chacun sait, l’île compte de nombreux avocats. L’un des critères de sélection les plus importants devrait être l’expérience dont dispose un cabinet en matière de droit immobilier. Depuis déjà 20 ans, nous conseillons les étrangers dans toutes les questions immobilières. Il s’agit en fin de compte d’une question de confiance. Et la confiance de notre clientèle revêt pour nous une importance capitale.
Ces dernières années, de nombreux étrangers ont acheté des biens immobiliers à Majorque afin de les louer ensuite à des vacanciers
et d’amortir ainsi une partie de leur investissement. Ce modèle est-il encore intéressant aujourd’hui ?
D’après ma propre expérience, la réponse est clairement oui. La location saisonnière entre particuliers reste un modèle économique offrant une rentabilité annuelle de 8 à 10 %. Il y a toutefois certains points à prendre en compte.
Par exemple ?
La location touristique est une activité commerciale. De nombreux investisseurs sous-estiment le travail que cela implique. Parmi les services minimaux à assurer, il faut être joignable 24 heures sur 24, la maison doit être maintenue propre en permanence, etc. Dans la plupart des cas, il est donc judicieux de confier la gestion locative du bien à une agence. Et de s’entourer d’un expert fiscal. En effet, en 2019, la réglementation relative à la location touristique dans les Baléares va encore être modifiée.
Andreas John
