Pour transformer un bien immobilier sur l'île en un investissement rentable, il faut faire preuve de créativité, de patience et s'entourer de partenaires expérimentés.
Gagner de l’argent à long terme grâce à l’acquisition d’un bien immobilier à Majorque est extrêmement facile, grâce à une demande soutenue et à une offre de plus en plus rare. En d’autres termes : la dépréciation d’une résidence sur l’île est aussi improbable qu’un tsunami devant Arenal. Il est toutefois également possible de gagner de l’argent avec un bien immobilier indépendamment de sa plus-value, ou plutôt de générer un rendement – malgré les prix élevés. Il faut toutefois tenir compte de certains éléments.
« Un achat immobilier se définit généralement par trois types d’investissement », explique Markus Beforth, investisseur immobilier et expert en bâtiment en Allemagne et en Espagne. « Pour la plupart des acheteurs, un achat immobilier classique n’est qu’un investissement dont le rendement est purement émotionnel. L’acheteur se réjouit du bien acquis, réalisant ainsi un rêve qu’il caressait peut-être depuis longtemps, et l’utilise généralement lui-même“.
Parallèlement, un tel bien immobilier devient toutefois un placement de rendement grâce à l’appréciation de sa valeur réelle. « L’acheteur mise sur le fait que son bien immobilier prendra de la valeur au fil du temps et qu’il réalisera un bénéfice lors d’une vente ultérieure », poursuit Beforth. « Bien sûr, cela dépend aussi beaucoup du prix d’achat et de l’évolution du quartier. »
Cependant, celui qui souhaite gagner de l’argent à court terme avec son bien immobilier doit le faire fructifier. Il réalise alors un rendement annuel grâce à la location. À Majorque, les biens immobiliers peuvent être loués, avec la licence appropriée, à des vacanciers (location saisonnière) ou, sur une plus longue période (location longue durée), à des habitants et des résidents.
Exemple : il y a quelques mois, un entrepreneur allemand a acheté un immeuble collectif inoccupé comprenant deux logements à Playa de Palma pour environ 700 000 euros, auxquels s’ajoutaient les frais annexes liés à l’achat d’un bien immobilier, soit environ 10 %. Seul l’un des appartements était habitable ; celui du rez-de-chaussée nécessitait une rénovation complète. « Pour obtenir dans ce cas un rendement de 5 ou 6 % par an grâce aux revenus locatifs, l’entrepreneur a d’abord dû investir de l’argent afin de moderniser les appartements et de les amener ainsi à un niveau de qualité locative supérieur. » Après les travaux de rénovation et un nouvel aménagement intérieur attrayant, les revenus locatifs du bien s’élèvent désormais à 45 000 - 50 000 euros par an.
Bien sûr, cet exemple d’investissement locatif à Majorque semble plus simple qu’il ne l’est en réalité. Le manque de connaissances techniques et de la réalité locale constitue généralement le principal obstacle. De plus, la capacité d’un bien immobilier à servir d’investissement locatif dépend de divers facteurs. Mais avant tout d’un prix d’achat avantageux. « Avec des villas ultramodernes pour lesquelles on paie des millions d’euros, il est difficile de générer un rendement annuel. L’affaire devient financièrement plus intéressante avec des constructions inachevées ainsi qu’avec des biens à réhabiliter ou à rénover“, explique Markus Beforth. Mais ici, c’est avant tout l’imagination créative de l’investisseur qui compte. « Comment concevoir, aménager et décorer le futur bien locatif de manière à ce qu’il atteigne un bon prix sur le marché ? Quel doit être le profil du locataire ? Quel type de logement souhaite-t-on proposer : exclusif, chic et mondain, ou plutôt rustique, élégant et chaleureux ?“, ajoute M. Beforth. « Je dis toujours : plus le problème est grand, plus le rendement potentiel est élevé. »
Quiconque recherche par exemple un immeuble collectif dans lesde Palma comme investissement, y trouvera principalement des locataires locaux qui recherchent moins de belles vues que des conditions de vie et de logement pratiques et abordables.
Autre point important : si vous ne disposez pas de connaissances approfondies en matière de technique de construction, de rénovation ou de réhabilitation, vous devriez toujours faire appel à un expert en bâtiment. Les investisseurs immobiliers qui ne se trouvent pas en permanence sur l’île pendant les travaux de transformation ou de modernisation nécessaires, afin de superviser les artisans et la livraison des matériaux, peuvent parfois avoir de mauvaises &surprises désagréables. « Il faudrait toujours qu’une personne de confiance qualifiée soit présente sur place pour prendre des décisions au nom du maître d’ouvrage ou de l’investisseur », recommande Markus Beforth.
L’agent immobilier peut également jouer un rôle décisif dans la réussite d’un investissement immobilier à Majorque. « C’est lui qui connaît le mieux les spécificités locales et qui est généralement bien placé pour évaluer si un bien immobilier se prête à la location saisonnière ou à la location longue durée. Il dispose peut-être même déjà de locataires solvables. De plus, il connaît des entreprises de construction et des artisans qui vous apporteront un soutien fiable en cas de travaux de rénovation ou de réhabilitation complète“, explique Markus Beforth.
Markus Beforth est investisseur, expert en bâtiment et évaluateur en Allemagne et en Espagne. Outre ses investissements dans le secteur résidentiel, il est l’un des principaux promoteurs immobiliers spécialisés dans la revitalisation d’immeubles commerciaux allemands destinés aux PME. Il investit exclusivement pour son propre portefeuille.
Andreas John
