La plupart des transactions immobilières à Majorque sont financées, en totalité ou en partie, par des banques. En Espagne, de nouvelles règles en matière de prêts hypothécaires sont en vigueur depuis juin 2019.
En fin de compte, toute transaction repose sur une seule chose : l’argent. Mais comment un étranger peut-il financer au mieux son logement à Majorque ?
Le financement par des fonds propres provenant de son épargne personnelle est celui qui pose le moins de problèmes. Cela permet d’économiser des intérêts, des frais et des impôts, tout en accélérant l’ensemble du processus d’achat. La majorité des achats immobiliers sur l’île est toutefois financée, en tout ou en partie, par un crédit immobilier, notamment pour des raisons fiscales.
Financement par une banque dans le pays d’origine
Les Allemands, les Autrichiens ou les Suisses peuvent financer leur résidence sur l’île par l’intermédiaire d’un établissement financier de leur pays d’origine. Les investisseurs allemands, en particulier, sont avantagés dans ce domaine, car les prêts à annuités avec un taux d’intérêt fixe sur dix ans sont actuellement proposés à des taux très avantageux (environ 1,5 %) par les banques, les caisses d’épargne et les caisses d’épargne-logement. Le problème : de nombreuses banques dans le pays d’origine n’approuvent pas le financement de biens immobiliers à l’étranger, car l’évaluation du bien à distance s’avère assez difficile.
Néanmoins, toute personne ayant déjà contracté un prêt immobilier auprès de sa banque habituelle pour un bien immobilier dans son pays d’origine devrait commencer par y étudier les possibilités de financement. Il en va de même pour les clients bancaires solvables et de longue date, qui peuvent proposer leur logement dans leur pays d’origine en garantie.
Financement par une banque à Majorque
Les banques espagnoles proposent désormais elles aussi à leurs clients des prêts hypothécaires à taux fixe. Cependant, un autre modèle de financement est plus courant : il se compose d’un taux d’intérêt de base ainsi que d’un taux variable supplémentaire, indexé sur l’Euribor. Si le taux Euribor est, comme c’est le cas actuellement, très bas, la charge hypothécaire est faible. En revanche, si l’Euribor augmente, les mensualités hypothécaires augmentent également. Ce modèle de financement « flexible » des prêts immobiliers présente néanmoins un avantage décisif : le crédit peut être remboursé par anticipation à tout moment grâce à des remboursements exceptionnels. Si l’on hérite d’une somme d’argent, par exemple, on peut l’utiliser pour réduire la charge d’intérêts à tout moment. Pour ces remboursements anticipés, la banque prélève 0,5 % du montant du remboursement exceptionnel au cours des cinq premières années, puis seulement 0,25 % par la suite.
Réforme du crédit hypothécaire
Afin de renforcer la protection des consommateurs parmi les clients des banques, une réforme des prêts hypothécaires est entrée en vigueur dans toute l’Espagne en juin 2019. Grâce à cette réforme, les emprunteurs hypothécaires ne sont plus tenus de prendre en charge les frais et taxes liés à l’acquisition d’un bien immobilier. Toutefois, cela a eu pour conséquence que de nombreuses banques ont augmenté leurs propres «frais bancaires » ainsi que leurs taux d’intérêt, afin de répercuter sur les clients les frais qu’elles doivent désormais supporter. Important : l’évaluation du bien immobilier (tasación) exigée par la banque doit dans tous les cas continuer à être prise en charge par l’emprunteur hypothécaire.
Une autre nouveauté réside dans le fait que la banque doit fournir toutes les informations relatives au contrat de financement au moins dix jours avant la date fixée pour la séance chez le notaire. Le notaire est ensuite tenu de vérifier les documents et de conseiller l’acheteur. Les frais liés au travail ainsi effectué par le notaire ne peuvent pas être facturés à l’acheteur. De plus, les emprunteurs hypothécaires ne sont plus tenus de souscrire auprès des banques les assurances-vie obligatoires dans le cadre d’un contrat de financement. Ces polices peuvent également être souscrites auprès d’autres compagnies d’assurance.
Andreas John
