Si vous souhaitez éviter les mauvaises surprises juridiques dans le cadre de projets de construction neuve, vous ne pouvez certainement pas vous passer d'un conseiller juridique expérimenté.
En général, ceux qui ont besoin d’un avocat sont déjà confrontés à des problèmes juridiques qu’il faut résoudre. Tant pour l’achat d’un bien immobilier que pour les nouveaux projets, le recours à un conseiller juridique constitue en revanche une mesure préventive judicieusecontre d’éventuelles difficultés pouvant survenir notamment lors de la rédaction de contrats ou de déclarations d’engagement.
Que faut-il prendre en compte lors de l’achat d’un terrain à bâtir ?
Il est important de s’informer précisément sur l’étendue et le type de bien immobilier pouvant être construit sur le terrain. Où se trouve le terrain : en ville ou à la campagne ? « Il existe souvent des règles strictes concernant l’aspect que doit avoir le bien immobilier. Dans ces cas-là, il est important de définir clairement à l’avance ce que l’on souhaite construire et de faire vérifier en conséquence la faisabilité du projet sur le terrain souhaité“, explique Maître Sonja Willner, avocate au cabinet « Lozano Schindhelm » à Palma. « Dans de nombreux cas, on vous fait des promesses grandiloquentes, bien sûr uniquement verbales, sur tout ce que vous pouvez faire avec le terrain en tant qu’acheteur. Mais un acheteur ne devrait jamais s’y fier aveuglément“.
Regroupement de parcelles :
Alléchant, mais souvent irréalisable
En zone rurale, par exemple, une superficie minimale est requise pour pouvoir construire. « L’idée d’acquérir simplement deux parcelles pour les regrouper semble souvent séduisante. Il faut toutefois vérifier minutieusement si cela est légalement autorisé afin de pouvoir atteindre l’objectif souhaité“, explique Sonja Willner. La plus grande prudence s’impose également pour les terrains situés dans des zones de protection de la nature ou à proximité immédiate de la plage et du littoral. « Dans certains cas, il n’est pas du tout possible de construire, même si la superficie est suffisante. »
Collaboration entre l’avocat et l’architecte
En principe, lors d’une nouvelle construction, les maîtres d’ouvrage devraient toujours collaborer avec un avocat et l’architecte afin d’éviter les mauvaises surprises. « Dès le contrat préliminaire privé, il est possible d’intégrer des clauses permettant à l’acheteur de se protéger, de sorte qu’il ne perde pas nécessairement la totalité de son acompte si le terrain de construction supposé idéalne peut pas être construit, contrairement à ce qui avait été annoncé, avec une villa seigneuriale et des écuries, mais uniquement avec un bungalow à toit plat&ldquo ;, explique Maître Sonja Willner.
Méfiez-vous des brochures trop mirobolantes !
« Des brochures éblouissantes, des maisons témoins de rêve et des animations 3D impressionnantes ont déjà incité plus d’un acheteur àà conclure sans vérification un contrat qui – pour le dire avec prudence – n’était pas rédigé à son avantage et s’avérait plutôt succinct et superficiel", explique l’avocate Sonja Willner.
Selon elle, les acheteurs devraient toujours examiner très attentivement tant ce qui leur est promis que ce qui est stipulé dans le contrat. « Un projet de construction neuve ne peut tout simplement pas être traité en trois ou quatre pages. Au plus tard lorsqu’une personne extérieure au projet ne parvient pas à déterminer, à la lecture du contrat, ce qui doit être construit exactement et comment, il convient de se faire aider », conseille Willner.
À quoi les futurs maîtres d’ouvrage doivent-ils prêter une attention particulière à Majorque ?
„Des cahiers des charges détaillés, des niveaux de qualité précis, ainsi que des délais importants et des garanties sur les acomptes sont des conditions indispensables, sans lesquelles un acheteur ne devrait rien signer, sinon les ennuis sont inévitables“, explique Maître Willner, forte de son expérience. Si le contrat stipule, par exemple, que la salle de bains doit être équipée de carrelage blanc et de robinets, il peut bien sûr s’agir de modèles très simples et sobres, qui ne correspondent ni à ce que le maître d’ouvrage avait imaginé, ni à ce qu’il souhaite. « En matière de carrelage notamment, il existe des différences considérables de prix et de qualité. De même, toutes les cuisines ne se valent pas. Cette liste pourrait s’allonger à l’infini », explique Sonja Willner.
Contrat privé et acte notarié : un dilemme pour les maîtres d’ouvrage
À ces déceptions lors de la réception des travaux s’ajoute souvent le problème de l’authentification notariale à venir. Le contrat privé stipule souvent que l’authentification notariale doit avoir lieu dans un délai court après la réception des travaux, faute de quoi l’acheteur perd les acomptes qu’il a versés. Le maître d’ouvrage se retrouve alors face à un dilemme : s’il a déjà versé une grande partie du prix d’achat, mais que le bien immobilier ne correspond absolument pas à ses attentes, il doit agir rapidement. En cas de doute, il doit faire constater les vices par un expert. Pour cela, il faut en outre justifier précisément ce qui avait été convenu et expliquer pourquoi la prestation fournie par l’entreprise de construction ne correspond pas à cet accord.
«Dans ce cas, la rédaction d’un contrat solide en amont vaut largement son prix, car un litige, outre les coûts bien plus élevés et les délais qu’il implique, jette également une ombre sur ce qui devrait être un bel événement : la réception d’une construction neuve. Je ne peux que conseiller aux acheteurs potentiels de ne pas faire de fausses économies et de faire appel à une aide spécialisée dès le début“, déclare Sonja Willner.
