Oliver Girharz, chef de projet de construction et expert, s'exprime sur les tendances et les enjeux actuels sur les chantiers immobiliers résidentiels à Majorque.
Les agents immobiliers, les entrepreneurs en bâtiment et l’ordre régional des architectes sont généralement les sources les plus souvent citées lorsqu’il s’agit de dresser un état des lieux du secteur immobilier majorquin en termes d’évolution actuelle des prix, d’offre et de demande. On peut se demander dans quelle mesure leurs propres intérêts jouent un rôle dans ce contexte.
Oliver Girharz, directeur général du cabinet de gestion de projets de construction « Matrol », implanté depuis de nombreuses années sur l’île, est en revanche considéré dans le secteur comme une référence en matière d’évaluation indépendante des projets privés de construction impliquant du ciment et du mortier.
Gestion de projets de construction. Cela semble important. Mais est-ce vraiment nécessaire ?
Nos clients sont généralement des étrangers qui souhaitent réaliser un projet de construction à Majorque. Par exemple, la construction d’une nouvelle villa ou la rénovation d’un bien immobilier existant. Rares sont ceux d’entre eux qui s’y connaissent en bâtiment, et encore moins dans une langue qui leur est inconnue. Nous prenons donc en charge la gestion du projet pour leur compte.
Qu’est-ce que cela signifie ?
La construction ou la rénovation dans un pays étranger comporte de nombreux risques, notamment en raison des coûts qui y sont associés. Notre entreprise propose avant tout des conseils professionnels pour la réalisation du projet de construction prévu. Cependant, il arrive souvent qu’il y ait un écart entre les souhaits et la réalité.
Les maîtres d’ouvrage étrangers à Majorque sont-ils donc naïfs ?
Ni plus ni moins qu’ailleurs. Le plus grand problème dans les projets de construction menés par des étrangers sur l’île réside souvent dans leurs idées fausses. Pour beaucoup, Majorque est encore considérée comme une sorte de pays en développement d’Europe du Sud. Les coûts de construction devraient pourtant y être moins élevés qu’en Europe centrale et du Nord, en raison de salaires et de coûts de production supposés plus bas.
Et ce n’est pas vrai ?
C’est plutôt le contraire qui est vrai. La plupart des matériaux de construction doivent en effet être acheminés par bateau depuis le continent vers l’île. Cela fait grimper les prix, en particulier pour les matériaux haut de gamme.
Qu’en est-il actuellement des délais d’octroi des permis de construire à Majorque ?
C’est comme avant la crise du coronavirus. Il n’y a aucune certitude quant à la date d’achèvement d’un projet de construction. Les exigences légales et techniques, ainsi que le délai de traitement des demandes, varient d’une commune à l’autre. Toutefois, plus le projet est complexe, plus il peut prendre du temps. Les permis pour les travaux de rénovation ou de réhabilitation sont délivrés plus rapidement. Néanmoins, la procédure généralement fastidieuse liée à la délivrance des certificats administratifs à Majorque suscite souvent l’incompréhension et l’agacement de nombreux maîtres d’ouvrage étrangers.
Construire à Majorque n’est donc pas une mince affaire.
Cela devient de plus en plus difficile. C’est notamment le cas pour les projets de construction neuve en milieu rural : l’année dernière, les dispositions légales relatives à la surface maximale constructible ont été renforcées sur l’ensemble de l’île. Cela ne suscite bien sûr pas vraiment l’enthousiasme des investisseurs étrangers potentiels à l’heure actuelle.
Les prix des terrains à bâtir à Majorque sont donc en baisse en raison de la diminution de la demande.
La demande de terrains à bâtir reste forte sur l’île. Cela n’a pas changé, même lors de la pandémie de coronavirus l’année dernière. Nous constatons toutefois, par rapport à auparavant, une demande croissante pour des projets de rénovation de biens immobiliers existants.
Donc, comme investissement visant à augmenter la valeur du bien immobilier en vue d’une vente ?
Je ne peux pas l’affirmer ainsi. Il existe certes actuellement de nombreux projets de rénovation qui visent uniquement à rehausser la valeur du bien immobilier sur le marché grâce à un simple « relooking », c’est-à-dire une rénovation ou une modernisation superficielle. Mais ce n’est pas notre clientèle. Nos clients souhaitent avant tout améliorer la qualité de vie de leur bien immobilier sur l’île grâce à des travaux d’agrandissement ou de transformation.
Les coûts de l’énergie et du chauffage atteignent actuellement des sommets sans précédent dans toute l’Europe. Quelles sont les répercussions de cette évolution sur les projets de construction neuve et de rénovation à Majorque ?
Je pense qu’aucun propriétaire immobilier au monde n’a envie de jeter son argent par les fenêtres. Les matériaux de construction et d’isolation modernes, c’est-à-dire économes en énergie, ainsi qu’un système de climatisation domestique efficace sont désormais largement la norme dans les nouvelles constructions à Majorque. Cependant, les attentes des maîtres d’ouvrage ou propriétaires étrangers à Majorque en matière d’efficacité énergétique de leurs biens immobiliers diffèrent de celles observées en Europe centrale ou du Nord.
En quoi ?
En principe, les bâtiments résidentiels comme commerciaux devraient être construits de manière aussi économe en énergie que possible. C’est d’ailleurs ce que prévoit une norme européenne applicable aux nouvelles constructions. Mot-clé : maison passive. Grâce à des propriétés d’isolation de pointe et à un système de ventilation contrôlé par ordinateur, les pertes énergétiques sont pratiquement nulles dans les maisons passives. Une fenêtre ou une porte ouverte est absolument interdite dans ce concept. Or, c’est précisément ce que souhaitent les propriétaires étrangers à Majorque : des baies vitrées aussi grandes que possible, baignées de lumière et des passages entre les pièces menant vers l’extérieur depuis n’importe où. Allez donc leur dire qu’ils doivent garder leurs fenêtres fermées toute l’année.
