Ferienvermietung, Saisonmiete oder langfristige Vermietung: Für Eigentümer und Käufer entscheidet nicht allein die Mietdauer. Gebäudetyp, ETV-Status, Lage und die tatsächliche Nutzung bestimmen, welche Möglichkeiten eine Immobilie auf Mallorca bietet – und können damit auch für Kaufpreis und Investitionsrechnung relevant werden.
Ob eine Immobilie auf Mallorca touristisch, saisonal oder langfristig vermietet werden kann, ist inzwischen selbst zu einem wichtigen Kriterium beim Kauf geworden. Lage, Zustand und Preis reichen für eine belastbare Bewertung nicht aus, wenn spätere Mieteinnahmen Teil des Nutzungskonzepts sind.
Besonders bei Ferienvermietungen hat sich die Situation verschärft. Die häufig als Ferienvermietungslizenz oder Touristenlizenz bezeichnete ETV ist längst nicht für jede Immobilie neu erhältlich. Gleichzeitig bleibt eine zeitlich begrenzte Saisonmiete möglich, wenn sie tatsächlich als solche ausgestaltet und genutzt wird.
Für Käufer und Eigentümer kommt es deshalb zunächst darauf an, die geplante Nutzung sauber einzuordnen.
30 Nächte sind keine automatische Grenze zwischen ETV und Saisonmiete
Das balearische Tourismusgesetz beschreibt touristisch vermarktete Aufenthalte als kurzfristige Überlassung einer kompletten Wohnimmobilie für Tage oder Wochen. Ein einzelner Aufenthalt darf dabei nicht länger als einen Monat dauern; das Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass dieser Zeitraum bei mehr als 30 Nächten überschritten ist. Zugleich wird eine touristische Nutzung vermutet, wenn eine bezugsfertige Immobilie für kurze Aufenthalte angeboten wird und kein anderer Zweck nachgewiesen werden kann.
Daraus lässt sich jedoch nicht die einfache Formel ableiten: bis 30 Nächte ETV, ab 31 Nächten automatisch Saisonmiete.
Eine Villa, die regelmäßig wochenweise an wechselnde Urlaubsgäste vergeben wird, fällt in eine andere Kategorie als ein Zweitwohnsitz, der für mehrere Wochen oder Monate an denselben Mieter überlassen wird. Entscheidend sind neben der Vertragsdauer der tatsächliche Nutzungszweck und die konkrete Ausgestaltung der Vermietung.
Das spanische Mietgesetz LAU erkennt die Saisonmiete ausdrücklich als Vermietung zu einem anderen Zweck als der dauerhaften Wohnnutzung an. Darunter können auch Aufenthalte für eine bestimmte Sommer- oder Wintersaison fallen. Für eine Saisonmiete ist daher nicht zwingend ein beruflicher oder akademischer Anlass erforderlich.
Ein Vertrag über beispielsweise sechs Wochen kann damit grundsätzlich als Saisonmiete ausgestaltet werden. Die bloße Verlängerung der Vertragsdauer macht aus einer tatsächlich betriebenen touristischen Kurzzeitvermietung jedoch keine Saisonmiete.
Für Eigentümer bedeutet das: Wer seine Immobilie nur zeitweise selbst nutzt und sie für längere zusammenhängende Zeiträume überlassen möchte, hat möglicherweise ein anderes rechtliches Vermietungsmodell als jemand, der laufend Feriengäste beherbergt.
ETV beim Immobilienkauf: Gebäudetyp, Lage und vorhandene Rechte prüfen
Deutlich wichtiger als die 30-Nächte-Grenze ist beim Immobilienkauf inzwischen die Frage, ob mit dem konkreten Objekt überhaupt eine touristische Vermietung möglich ist.
Seit Inkrafttreten des balearischen Decreto-ley 4/2025 dürfen auf den Balearen grundsätzlich keine neuen touristischen Tätigkeitsanzeigen für Wohnungen eingereicht werden, die dem klassischen Regime der propiedad horizontal unterliegen. Damit sind insbesondere normale Apartments in Mehrfamilienhäusern betroffen.
Ausgenommen sind bestimmte Reihen- und Doppelhaustypologien sowie die touristische Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes im Rahmen der dafür vorgesehenen Regelung. Bestehende, rechtmäßig angemeldete touristische Nutzungen werden von diesem generellen Neuanmeldungsverbot nicht automatisch beseitigt.
Gerade beim Kauf eines Apartments ist deshalb Vorsicht geboten. Die Vorstellung, zunächst eine Wohnung zu erwerben und später eine Ferienvermietung anzumelden, funktioniert 2026 in vielen Fällen nicht mehr.
Bei freistehenden Einfamilienhäusern kann eine touristische Vermietung grundsätzlich weiterhin möglich sein. Aber auch dort reicht die Bauform allein nicht aus. Erforderlich sind unter anderem die touristische Zulässigkeit der Lage, geeignete Unterlagen zur Bewohnbarkeit und die Einhaltung der jeweils geltenden planerischen und touristischen Anforderungen. Das Tourismusgesetz erlaubt neue touristische Anmeldungen nur in ausdrücklich geeigneten Zonen.
Eine besondere Variante ist die sogenannte ETV60 für den eigenen Hauptwohnsitz. Sie erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen eine touristische Vermarktung für höchstens 60 Tage pro Jahr. Die Immobilie muss unter anderem tatsächlich Hauptwohnsitz des Eigentümers und in einer Zone gelegen sein, in der diese Form der Vermietung zugelassen ist.
Bestehende ETV kann für den Immobilienwert relevant sein
Durch die eingeschränkten Möglichkeiten neuer Anmeldungen gewinnt eine bestehende touristische Nutzungsmöglichkeit beim Immobilienkauf an Bedeutung.
Wird eine Immobilie mit „ETV“, „Ferienvermietungslizenz“ oder entsprechenden Mieteinnahmen angeboten, sollte diese Angabe deshalb Teil der Due Diligence sein. Zu prüfen sind insbesondere der tatsächliche Registerstatus, die ETV-Kategorie, die Zahl der touristischen Plätze sowie mögliche zeitliche oder objektbezogene Einschränkungen.
Eine bestehende ETV bedeutet nicht automatisch, dass jedes bisherige Vermietungsmodell unverändert fortgeführt werden kann. Umgekehrt sollte eine fehlende ETV nicht mit dem Versprechen bewertet werden, sie lasse sich nach dem Kauf problemlos nachholen.
Auch die touristischen Plätze selbst sind ein begrenzter Faktor. Im März 2026 stellte der Consell de Mallorca über eine temporäre Platzbörse 1.069 Plätze für touristisch vermietete Wohnimmobilien bereit. Diese Plätze stammten aus bereits erfolgten Abmeldungen und erhöhten ausdrücklich nicht die touristische Gesamtkapazität der Insel.
Für eine Renditekalkulation ist deshalb entscheidend, mit der rechtlich tatsächlich vorhandenen Nutzungsmöglichkeit zu rechnen – nicht mit einer möglicherweise später erreichbaren ETV.
Saisonmiete: Alternative für Eigentümer mit längeren Vermietungszeiträumen
Nicht jede Immobilie, die zeitweise vermietet wird, soll wochenweise an wechselnde Feriengäste gehen.
Gerade Eigentümer, die ihr Haus oder Apartment selbst mehrere Monate im Jahr nutzen, können an längeren Vermietungszeiträumen interessiert sein. Eine Saisonmiete kann hier ein eigenständiges Modell darstellen.
Sie unterliegt grundsätzlich dem spanischen Mietrecht und benötigt als echte Saisonmiete keine touristische ETV. Voraussetzung ist allerdings, dass die Nutzung tatsächlich vorübergehend ist und nicht der dauerhaften Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters dient.
Der Vertrag sollte deshalb nicht nur Laufzeit und Mietpreis regeln, sondern auch den temporären Charakter der Nutzung nachvollziehbar festhalten. Ebenso gehören Nebenkosten, Versorgung, Übergabe, Vertragsende und gegebenenfalls eine Verlängerungsmöglichkeit klar geregelt.
Gerade für Eigentümer, die bisher nur klassische Ferienvermietung kennen, gibt es dabei einen häufig unterschätzten Punkt: die gesetzliche Kaution.
Für Mietverhältnisse zu einem anderen Zweck als der dauerhaften Wohnnutzung schreibt Art. 36 LAU eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten vor. Auf den Balearen bestätigt das IBAVI diese Höhe ausdrücklich auch für Saisonmietverträge. Der Vermieter muss die Kaution dort hinterlegen; dafür gilt grundsätzlich eine Frist von 30 Werktagen ab Vertragsabschluss und Inkrafttreten.
Bei einer Mietdauer von nur sechs oder acht Wochen kann die Höhe der gesetzlichen Kaution im Verhältnis zur Gesamtmiete zunächst ungewöhnlich erscheinen. Sie gehört jedoch zum rechtlichen Rahmen des Vertrags und sollte nicht mit einer frei vereinbarten zusätzlichen Sicherheit verwechselt werden.
Auch steuerlich können sich Ferienvermietung und Saisonmiete unterscheiden. Vor allem bei nicht in Spanien steuerlich ansässigen Eigentümern sollte das konkrete Modell deshalb vor Beginn der Vermietung geprüft werden.
Eigentümergemeinschaft und Registrierung: zusätzliche Ebenen
Bei Immobilien in einer Eigentümergemeinschaft reicht ein touristisch grundsätzlich geeigneter Gebäudetyp nicht zwingend aus.
Seit dem 3. April 2025 muss ein Eigentümer, der eine touristische Vermietung neu aufnehmen möchte, nach dem spanischen Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft einholen. Erforderlich ist eine Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Beteiligungsquoten vertreten. Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft eine touristische Nutzung begrenzen, Bedingungen festlegen oder untersagen.
Das Gesetz erlaubt außerdem besondere Gemeinschaftskosten oder Zuschläge für touristisch genutzte Einheiten von bis zu 20 Prozent. Bereits zuvor rechtmäßig ausgeübte touristische Nutzungen werden von der Neuregelung grundsätzlich anders behandelt als neu beginnende Aktivitäten.
Auf Mallorca ist dieser Punkt insbesondere dort relevant, wo das balearische Tourismusrecht eine touristische Nutzung trotz Gemeinschaftseigentum noch zulässt – etwa bei bestimmten Reihen- oder Doppelhaustypologien oder beim Hauptwohnsitzmodell.
NRUA und Gästeanmeldung nicht mit der ETV verwechseln
Für zusätzliche Verwirrung sorgte 2025 das staatliche Registrierungsverfahren für kurzfristige Vermietungen, meist unter der Bezeichnung NRUA geführt.
Der spanische Tribunal Supremo hat im Mai und Juni 2026 zentrale Teile des Real Decreto 1312/2024 aufgehoben. Betroffen sind insbesondere das Verfahren des einheitlichen Mietregisters sowie die daran gekoppelte Registrierung über Grundbuch oder Register zur Erlangung einer Nummer für Onlineplattformen. Die konsolidierte Gesetzesfassung weist die entsprechenden Bestimmungen inzwischen als aufgehoben aus.
Davon unberührt bleiben die balearischen Regeln zur touristischen Vermietung. Eine rechtlich erforderliche ETV wird durch die Entscheidungen des Tribunal Supremo nicht überflüssig.
Auch die Meldepflichten gegenüber dem Innenministerium sind davon zu unterscheiden. Nach dem Real Decreto 933/2021 können ausdrücklich auch Privatpersonen, die entgeltlich Unterkünfte anbieten, zur Übermittlung von Gästedaten verpflichtet sein. Die entsprechende Plattform SES.Hospedajes betrifft daher eine andere rechtliche Ebene als die touristische Zulassung der Immobilie.
Vor dem Kauf zählt die konkrete Nutzung – nicht das Versprechen im Exposé
Wer eine Immobilie auf Mallorca kauft und Mieteinnahmen in Finanzierung oder Rendite einbezieht, sollte die spätere Vermietung nicht erst nach dem Notartermin klären.
Bei einer geplanten Ferienvermietung gehören vorab insbesondere der vorhandene ETV-Status, Gebäudetyp, touristische Plätze, Lage und Zonierung, baurechtliche Unterlagen sowie bei Gemeinschaftseigentum die geltenden Beschlüsse und Statuten auf den Prüfstand.
Bei einer geplanten Saisonmiete stehen dagegen Vertragszweck, tatsächliche Nutzung, Kaution, steuerliche Behandlung und Meldepflichten im Vordergrund.
Diese Unterschiede können sich unmittelbar auf die wirtschaftliche Bewertung auswirken. Eine Villa mit rechtlich abgesicherter touristischer Nutzung, ein Hauptwohnsitz mit ETV60, ein Apartment mit bestehender ETV und eine Wohnung ohne Möglichkeit einer neuen touristischen Anmeldung sind trotz vergleichbarer Lage nicht zwangsläufig gleich nutzbar.
Für Käufer lautet die entscheidende Frage deshalb nicht nur: „Hat die Immobilie eine Ferienvermietungslizenz?“ Entscheidend ist, welche Vermietungsform mit genau diesem Objekt rechtlich möglich ist – und ob diese Nutzung zum eigenen Konzept und zur wirtschaftlichen Kalkulation passt.
Rechtsstand: 20. August 2026. Der Beitrag gibt einen Überblick über die aktuelle Rechtslage und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Prüfung des Einzelfalls.
