Mallorca Immobilien- Erlaubnis aus dem Rathaus, um eine Glühbirne zu wechseln?!

2020-08-25
Mallorca Immobilien- Erlaubnis aus dem Rathaus, um eine Glühbirne zu wechseln?!
Gar nicht so einfach auf Mallorca - wann muss welche "Baugenehmigung" beantragt werden ....

Für welche Art von Arbeiten benötigen Immobilienbesitzer eine Genehmigung auf Mallorca? Die Antwort fällt überraschend aus.

Es soll sich tatsächlich so abgespielt haben:  Ein ausländischer Dorfhaus-Besitzer kam eines Tages auf die Idee, das Kinderzimmer im zweiten Stock zu streichen. Dazu musste er das Etagenbett von der Wand wegschieben. Genau vors Fenster. Ein zufällig auf der Straße vorbeilaufender Rathaus-Angestellter sah das, und fragte den Hausbesitzer, was er da machen würde. „Das Kinderzimmer streichen“, antwortete dieser. „Haben Sie denn dafür eine Erlaubnis?“, fragte der Gemeindevertreter. „Nein!“, antwortete der Hausbesitzer. „Na, dann hören Sie mal ganz schnell auf damit!“.


Antonio Monserrat Oliver könnte über diese Anekdote lachen. Könnte, wohlgemerkt, wenn sie nicht so treffend den derzeitigen Genehmigungswahn in vielen Rathäusern auf Mallorca beschreiben würde. „Die  2017 vom Inselrat eingeführten Genehmigungsvorschriften für Bauten oder Umbauten sind zum Teil vollkommen absurd“, sagt der mallorquinische Architekt aus Llucmajor.
Grundsätzlich gilt: Für jegliche Art von Arbeit auf einem Grundstück oder in einer Immobilie muss eine Erlaubnis aus dem jeweiligen Rathaus eingeholt werden. Je nach „Schwere“ der Arbeit müssen dafür unterschiedliche Anträge eingereicht werden.

Comunicació Prèvia Simple
Wer beispielsweise seinen Hof säubern, Fensterläden oder Türen ausbessern, die Zimmer streichen, einen Durchlauferhitzer austauschen, eine Klimaanlage installieren oder - und das ist kein Scherz - gar eine Glühbirne austauschen möchte - muss in seinem Rathaus eine „Einfache Benachrichtigung“ (Comunicació Prèvia Simple) stellen. Das Gute: „Man kann anschließend, ohne eine Antwort abzuwarten, sofort mit der Arbeit beginnen“, sagt Architekt Antonio Monserrat Oliver. Das weniger Gute: Die im Rathaus zu zahlende Antragsgebühr beträgt 1,35 Prozent des Kostenvoranschlages für die Arbeiten. Dazu kommen weitere 3,5 Prozent Steuern. Diese Zinssätze können sich von Gemeinde zu Gemeinde ändern. Gemeinsam haben sie jedoch eines: „Reine Geldschneiderei“, sagt Antonio Monserrat.

Comunicació Prèvia complexa
Für „komplexere“ Arbeiten wie die Restaurierung von Dachbalken, das Ausbessern von Mörtel, kleineren Zementarbeiten, der Verlegung von Fliesen oder der Installierung von Photovoltaik-Anlagen ist eine „Comunicació Prèvia complexa“ einzureichen. Sie funktioniert genau wie ihre kleinere Schwester. Man kann anschließend - ohne eine Antwort abzuwarten - sofort loslegen. Und man bezahlt die gleichen Zinstarife für Antragstellung und Steuern.  

Allerdings: Sollte es tatsächlich ein kommunaler Bau-Insptektor schaffen, innerhalb von sechs Monaten nach Antragstellung die „Bauarbeiten“ zu überprüfen und dabei zum Schluss kommen, dass diese eventuell nicht den Vorschriften entsprechen, muss der Antragsteller die Arbeiten wieder rückgängig machen - und obendrauf eine Strafe zahlen.

Obra menor und Obra major
Gleiches gilt für „echte“ Baugenehmigungen. Sie müssen weiterhin für „kleinere Arbeiten“ (Obra menor) und „größere Arbeiten“ (Obra major) beim jeweiligen Rathaus gestellt werden, wobei die Entscheidung darüber, was „klein“ oder „groß“ ist, für den Immobilienbesitzer selbst nicht immer klar zu erkennen ist. Gott sei Dank, dass man für die Antragstellung immer einen Architekten oder technischen Architekten (aparejador) benötigt, der die entsprechenden Projektpläne zusammen mit dem Antrag einreicht.

Das Einzäunen einer Finca kann als „Obra menor“ durchgehen. Gleiches gilt für die Ausbesserung von Dachpfannen, Fassadenreinigung oder der Freilegung von Natursteinwänden im Innen- und Außenbereich. Eine „Obra major“ wird meist als Arbeit definiert, bei der tragende Gebäudeteile in Mitleidenschaft gezogen werden.

Gültigkeit für zwei Jahre
Sowohl eine kleine als auch große Baugenehmigung ist immer für zwei Jahre ab Antragstellung gültig. Überzieht der Bauherr diese Frist, kann sie maximal zweimal verlängert werden (12 Monate und 6 Monate). Natürlich kostet auch das Geld. In Llucmajor liegen diese Kosten bei 2,5 Prozent des Kostenvoranschlages für das ganze Projekt.
 Das sollten Sie beachten:

Zimmer streichen, Glühbirne wechseln, den Hof säubern. Ganz im Ernst: Dafür eine Erlaubnis aus dem Rathaus einholen - muss man nicht wirklich, oder?

  • Werden Umbau- oder Sanierungsarbeiten von außen sichtbar (Dach, Fassade, etc.) ist Vorsicht geboten. Hier sollte man im Rathaus zu mindestens nachfragen. Oftmals sind mallorquinische Gemeindeangestellte sehr kulant.
  • Bei kleineren Umbau- und Renovierungsarbeiten empfiehlt es sich, zuerst den Ratschlag des jeweiligen Handwerkers oder Bauunternehmers einzuholen. Der weiß in der Regel, welche Genehmigungen zu beantragen sind.
  • Bei größeren Projekten ist der Architekt in der Regel verantwortlich für die Baugenehmigung.


Andreas John



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