Wertzuwachssteuer in Spanien: Plusvalía künftig mit zwei Berechnungswegen

Erst gekippt, dann rasch nachgebessert: Die Wertzuwachssteuer in Spanien wird beim Verkauf von Immobilien fällig. Seit November umfasst die Plusvalía einige neue Regelungen.

Die Richter beim spanischen Verfassungsgericht in Madrid waren "not amused". Ende Oktober erklärten sie die bisherige Regelung zur Berechnung der plusvalía als unzulässig. Die Steuer, die beim Verkauf von Häusern und Wohnungen fällig wird, konnte in der bisherigen Form nicht weiter angewendet werden. Doch weil der Staat von der Abgabe profitiert, wurde schnell nachgebessert. Die Wertzuwachssteuer ist also nach wie vor da - seit dem 9. November allerdings in neuer Form.

Änderungen bei der Berechnung

Die wichtigste Neuerung: Wer jetzt eine Immobilie verkauft, die im Laufe der Zeit nicht an Wert gewonnen, sondern verloren hat, zahlt keine plusvalía. Bedeutsame Änderungen gab es auch bei der Berechnung. Für Steuerpflichtige gibt es künftig zwei Möglichkeiten, die Wertzuwachssteuer zu bestimmen.

Weg eins ist die bisherige Berechnungsmethode nach dem Katasterwert - also Grundstückswert - der Immobilie. Dieser Wert wird mit einem sogenannten Koeffizienten multipliziert, das Ergebnis bildet dann die Grundlage der Steuerlast. Welcher Koeffizient zum Tragen kommt, bestimmt die jeweilige Gemeinde. Diese hat allerdings nicht vollkommen freie Hand.

Spekulanten Vorteile nehmen

Laut Zentralregierung liegt der Multiplikator des Grundstückswertes zwischen 0,08 und 0,45 und ist abhängig von der Zeit, in der sich die Immobilie im Besitz des Steuerpflichtigen befand.

Damit werden nach dem neuen Gesetz alle Immobilien besteuert, es gibt keine zeitlichen Freiräume mehr. Ziel ist es, Immobilienspekulanten die Freude am steuerfreien Kauf-Verkauf-Roulette zu nehmen. Mit der günstigsten Wertzuwachssteuer von 0,08 kommt übrigens weg, wer seine Immobilie zwischen zehn und 13 Jahren hält und dann verkauft.

Realer Wertzuwachs

Die zweite Möglichkeit, die Höhe der Wertzuwachssteuer zu bestimmen, ergibt sich auf dem realen Wertzuwachs - sofern dieser vorhanden ist. Die Wertsteigerung der Immobilie wird aus dem Kauf- und Verkaufspreis ermittelt. Der entsprechende Betrag wird besteuert. Bei Erbschaften oder Schenkungen nimmt der Fiskus den aktuellen Referenzwert, den das Haus oder die Wohnung auf dem Maekt bietet, als Berechungsgrundlage.

Steuerberechnung aussuchen und nachrechnen

Das Gute ist: Als Steuerpflichtiger kann ich selbst entscheiden, welche Berechnungsgrundlage ich beim Verkauf meiner Immobilie anwenden möchte. Um eine gewisse Orientierung zu bekommen, hat die spanische Finanzbehörde verschiedene Beispiele und Berechnungen veröffentlicht.

In einem Fall geht die Behörde von einem Haus aus, das 2017 für 310.000 Euro gekauft wurde und 2021 für 350.000 verkauft werden soll. Der Wertzuwachs betragt 40.000 Euro. Die plusvalía liegt bei 60 Prozent und entspricht damit einer Abgabe von 24.000 Euro.

Es geht aber auch günstiger - vorausgesetzt, der Katasterwert spielt mit. Der lässt sich im sogenannten borrador nachschauen, der Vorlage zur jährlichen Steuererklärung. Angenommen, der Katasterwert liegt bei 100.000 Euro, von denen 60.000 Euro auf das Grundstück und 40.000 Euro auf das Haus entfallen. Als maximaler Koeffizient gilt im Beispielfall 0,17. Dieser multipliziert mit dem Katasterwert des Grundstücks zeigt eine Steuerlast von lediglich 10.200 Euro. Es lohnt sich also, nachzurechnen.

Denn nicht immer ist der Koeffizient die bessere Alternative. Das zeigt das zweite Beispiel der spanischen Finanzzbehörde. Die Immobilie wurde 2014 für 250.000 Euro gekauft und 2021 für 260.000 Euro verkauft. Der maximale Koeffizient beträgt 0,12 und ergibt damit eine Steuerlast von 2.400 Euro. Bei einem Katasterwert von 20.000 Euro für das Grundstück und 80.000 Euro für das Haus käme man bei der plusvalía auf Basis des realen Wertzuwachses von 10.000 Euro nur auf 2.000 Euro.

Marc Fischer