Illegale Bauten oder Anbauten wurden auf Mallorca früher kaum verfolgt. Doch diese Zeiten sind vorbei. Im schlechtesten Fall lassen sich ohne Genehmigung errichtete Gebäudeteile nachträglich nicht mehr legalisieren. Dann droht die Abrissbirne!

Der Albtraum von Kirsten Schwarzer (Name v. d. Red. geändert) begann mit einem Platzregen. Damals, im Oktober vergangenen Jahres, tropfte es eines Morgens in ihrer Finca zwischen Llucmajor und Algaida auf den teuren Teppich. Schnell stellte sich heraus, dass ein Teil des überdachten Wintergartens vollkommen marode war. Schwarzer, die das kleine Landhaus zusammen mit ihrem Mann drei Jahre zuvor erworben hatte, beauftragte einen befreundeten Dachdecker mit den notwendigen Renovierungsarbeiten. Doch der bat das Ehepaar erst einmal, bei der Gemeinde Llucmajor eine dafür nötige Baugenehmigung zu beantragen.
Nach kurzer Überprüfung im Rathaus wurde der Antrag abgelehnt. Begründung: Der Wintergarten war zwar im Grundbuch eingetragen, sein Bau aber nie im Rathaus beantragt beziehungsweise abgenommen worden. „Illegal“, hörte Schwarzer den Beamten plötzlich sagen. Und was noch schlimmer war: Es sei sehr wahrscheinlich, so der Rathausangestellte weiter, dass den Deutschen demnächst ein Abrissbescheid zugestellt würde. Denn den Anbau womöglich nachträglich zu legalisieren, selbst unter Zahlung von Steuern und Bußgeld, sei unmöglich. Für immer und ewig.

Bestandsschutz aufgehoben

„Kein Einzelfall“, weiß Tomeu Clar von der Kanzlei „Palmaluris“, ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt in Llucmajor. Grund dafür, dass bei vielen Hausbesitzern auf Mallorca und insbesondere in ländlichen Gebieten derzeit die Angst umgeht, ist eine im vergangenen Jahr in Kraft getretene Abschaffung des Bestandschutzes für illegale Immobilien auf sogenanntem suelo rústico, also ländlichen Grund und Boden.

„Ein geradezu unglaublicher Vorgang“, findet Anwalt Clar. Denn: Häuser oder Anbauten, die jünger als acht Jahre vor dem Eintreten dieser Gesetzesänderung sind, können dadurch nie wieder legalisiert werden. Nur noch solche illegalen Bauten, die am 31.12.2017 schon mindestens acht Jahre fertiggestellt waren, haben weiterhin Bestandsschutz. Bauten, die zu diesem Zeitpunkt noch keine acht Jahren fertiggestellt waren, können nie wieder Bestandsschutz erlangen. Ihnen droht eine Abrissverfügung. Sprich: Sie müssen abgerissen werden.
Und dass es sich dabei keineswegs nur um eine leere Drohung handelt, beweisen erste von der Gemeinde angeordnete Abrisse von Hausteilen, nicht zuletzt kürzlich in Calviá und Andratx.

Wann ist eine Immobilie illegal?

Die bessere Frage ist: Wann ist eine Immobilie auf Mallorca legal? „Eine Immobilie ist legal, wenn sie nach den Vorschriften des spanischen öffentlichen Baurechts errichtet wurde, das heißt, wenn vor dem Bau eine Baugenehmigung erteilt wurde und die Gemeinde den Bau nach Fertigstellung abgenommen hat“, sagt Immobilienmakler und Volljurist Lutz Minkner. „Nach der Abnahme kann der Eigentümer das Gebäude dann mittels einer Neubauerklärung im Grundbuch eintragen lassen. Dazu muss er beim Notar Baugenehmigung und Bauabnahmebescheinigung vorlegen.“

Im nachhinein legalisieren

So weit so gut. Doch wie sieht es mit Häusern oder Hausteilen aus, die ohne die erforderlichen Genehmigungen errichtet oder gebaut wurden? „Wie immer – es kommt darauf an. Wenn das Haus oder die Anbauten nach geltendem Baurecht genehmigungsfähig sind, insbesondere die Vorschriften über Bauvolumen, Höhe, Grenzabstände beachtet wurden, können Bauantrag und Bauabnahme auch nachträglich beantragt werden.
Allerdings wird es gleichzeitig einen Bußgeldbescheid für das illegale Bauen geben. Aber immerhin bekommt man auf diesem Weg ein legales Haus“, erklärt Lutz Minkner.

Wurden bei dem illegalen Haus oder seinen Anbauten die Bauvorschriften nicht beachtet, kann der legale Zustand nur durch (Teil)Abriss, heute vornehm „Rückbau“ genannt, beseitigt werden. Das ist zwar ärgerlich und teuer, zahlt sich aber unter dem Strich aus, weil ohne die Wiederherstellung der Baurechtskonformität ein Verkauf erschwert oder unmöglich ist.

Was genau ist ein Bestandsschutz?

Auf den Balearen gibt es für die Ahndung von Bauverstößen eine Verjährungsfrist von acht Jahren, geregelt im “Ley de Disciplina Urbanistica”. Wenn die illegalen Bauarbeiten vor mehr als acht Jahren beendet wurden und in dieser Zeit von der Baubehörde keine Sanktionsmaßnahmen eingeleitet worden waren, hat die Immobilie in der Regel Bestandsschutz, d.h. es droht keine Abrissverfügung mehr. Es können so selbst jene Immobilien gerettet werden, die nicht genehmigungsfähig sind.
Aber: Diese Altbauerklärung ist keine nachträgliche Legalisierung. Das Haus oder der Anbau sind nach wie vor illegal; der Eigentümer ist jedoch vor einer Abrissverfügung oder anderen Maßnahmen der Gemeinde geschützt.

„Sollte der Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt bei der Gemeinde allerdings einen Umbau- oder Erweiterungsantrag stellen, kann die Gemeinde diesen ablehnen, solange der illegale Zustand fortbesteht“, sagt Jurist Lutz Minkner.

Wie kann man sich als Immobilienkäufer vor Schwarzbauten schützen?

„Wenn man eine konkrete Immobilie kaufen möchte, sollte man zunächst im Grundbuch, wo die Immobilie in der Neubauerklärung ausführlich beschrieben ist, prüfen, ob der Istzustand mit der Beschreibung im Grundbuch übereinstimmt. Ist dies nicht der Fall, ist die Immobilie in der Regel ganz oder teilweise illegal“, sagt Immobilienrechtsexperte Lutz Minkner.

Diese Tipps sollten Sie vor dem Kauf beachten, um böse Überraschungen hinsichtlich der Legalität Ihres Traumhauses auf Mallorca zu vermeiden:

Vor dem Kauf sollte die tatsächliche Größe der Immobilie (Ausmaße, Wohnfläche, etc.) genaustens im Grundbuch geprüft werden.
Liegen für die Immobilie und evt. spätere An- oder Umbauten alle erforderlichen Genehmigungen vor?
Wurden für die Immobilie alle Gemeindesteuern entrichtet?
Ist die Immobilie mit Buß- oder Strafgeldern belegt?
In Fällen eines vermuteten Bestandsschutzes sollte stets ein Rechtsanwalt oder Architekt eingeschaltet werden.

Andreas John