Mietrecht - Mieten auf Mallorca: Alles was recht ist

01.10.2019

Wer auf Mallorca eine Wohnung oder ein Haus mietet, sollte die Gesetzeslage kennen. Zudem ist es gut zu wissen, was man für sein Geld bekommt.

Ende 2018 gab es ein regelrechtes Durcheinander auf dem spanischen Mietmarkt. Ein Maßnahmenpaket von Reformen des spanischen Mietrechts wurde nach zähen Verhandlungen zunächst beschlossen und nach wenigen Wochen wieder einkassiert. Den Durchbruch beim Mietrecht gab es dann im Frühjahr 2019. Die aktuelle Version gilt für Verträge, die ab dem 6. März geschlossen wurden. Der Rest hat Bestandsschutz.
 
Das aktuelle Mietrecht

Ein spanischer Langzeit-Mietvertrag gilt seitdem über eine Laufzeit von fünf Jahren. Der Vermieter kann allerdings zu jedem Zeitpunkt Eigenbedarf anmelden. Sind die fünf Jahre vorbei und erfolgte keine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters oder Mieters, verlängert sich der Vertrag um weitere drei Jahre. Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt vier Monate, diejenige des Mieters zwei Monate.
 
Limitiert wurden auch die Sicherheiten. Erlaubt ist eine Kaution in Höhe von einer Monatsmiete sowie eine Bürgschaft von maximal zwei Monatsmieten. Bei Zwangsräumungen genießen soziale Härtefälle bestimmte Schutzmechanismen. Das zuständige Gericht muss den Fall der Sozialbehörde mitteilen. Diese kann einen Aufschub bis zu zwei Monate veranlassen, damit der Mieter ausreichend Zeit bekommt, eine Lösung zu finden.
 
Nebenkosten direkt an den Vermieter?

Wichtig bei spanischen Mietobjekten ist die Regelung der Zahlung von Nebenkosten, wie Wasser und Strom. Sowohl Wohnungen als auch Häuser besitzen oftmals über Jahre und Jahrzehnte bestehende Verträge, die auf den Namen des Vermieters oder sogar dessen Eltern lauten. In diesen Fällen wollen Immobilienbesitzer kaum wechseln und umschreiben. Die Nebenkosten werden dann vom Vermieter in Vorkasse bezahlt - meist abgebucht - und dem Mieter anschließend in Rechnung gestellt. Auf jeden Fall sollten die Originalbelege vorgelegt werden.
 
Die Miete wird entweder überwiesen oder – was am Häufigsten der Fall ist – bis spätestens zum vierten eines jeden Monats in bar bezahlt. Abbuchungen sind in Spanien eher selten. Bei Barzahlung empfiehlt es sich, ein kleines Heft anzulegen, in dem die Zahlung seitens des Vermieters quittiert wird. In manchen Fällen stellt der Vermieter auch Quittungen über den Erhalt aus.
 
Möbliert oder unmöbliert?

Auf dem Markt sind möblierte und unmöblierte Wohnungen und Häuser. Nicht selten sind möblierte Objekte gefüllt mit alten Stücken aus dem Familienbesitz. Das trifft nicht jeden Geschmack. Viele Vermieter sind aber auf Nachfrage gern bereit, die vorhandenen Möbel ganz oder teilweise auszulagern. Möblierte Mietobjekte sind häufig etwas teurer, als unmöblierte.
 
Ein Nachteil ist in einigen Fällen die Küchen­einrichtung: Gebraucht und nicht selten in wenig gepflegtem Zustand, ist die Küche nicht gerade ein Aushängeschild für gepflegte Kochpartys.
 
Eine mit den üblichen Geräten ausgestattete Küche kann, muss aber nicht, vorhanden sein. In vielen, spanischen Mietimmobilien sind die Vorrichtungen zwar da, die Einbauten, wie Herd, Kühlschrank oder Backofen, müssen jedoch vom Mieter mitgebracht werden. Das gilt auch für Waschmaschine oder Trockner. Die Geräte sind dann beim Auszug mitzunehmen. Vertraglich ausgehandelt – und schriftlich festgehalten – werden kann eine mögliche Übernahme der Geräte durch den Vermieter.

Im Urzustand zurück

Die Kosten für die Abnutzung der Immobilie („deterioro“) muss in Spanien der Mieter tragen. Wenn er also ein wohngerechtes Objekt übernimmt, muss dieses bei Auszug im Urzustand zurückgegeben werden. Selbstverständlich muss der Vermieter dafür sorgen, dass während der Mietdauer vom Mieter nicht verschuldete Schäden repariert werden. Dazu gehören beispielsweise Rohrbrüche oder Schäden im heimischen Elektronetz. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter nicht einfach die Sache selbst in die Hand nehmen und die Kosten durch Einbehalt der Miete verrechnen. Denn das kommt in Spanien einem Vertragsbruch gleich.
 
Auf Infrastruktur achten

Mieter sollten bei der Wahl des passenden Objektes auch einen Blick auf dessen Versorgungseinrichtungen werfen. Das gilt vor allem für Häuser auf dem Land. Gibt es einen Anschluss an das öffentliche Stromnetz? Kommt das Wasser aus der zentralen Versorgung, oder besitzt das Haus eine Zisterne? In letzterem Fall ist zu erfragen, ob es sich um einen natürlichen oder um einen nachfüllbaren Brunnen handelt, der die regelmäßige Bestellung eines Tankwagens erfordert.
 
Jeder Brunnen besitzt eine Pumpe. Die Funktion erfolgt in den meisten Fällen über Strom. Einige Pumpen besitzen allerdings noch einen über Diesel betriebenen Motor. Auch hierzu sollten sich Mieter vorab genau erkundigen.
 
Gute Unterhaltung - Satellitenschüssel und Co

Während deutsche Programme fast überall recht einfach über Satellitenschüssel einzustellen und empfangbar sind, wird es bei Telefon und Internet schwieriger. Nicht jedes Haus auf Mallorca besitzt einen Telefonanschluss, geschweige denn eine Internetverbindung. Und nicht immer kann das führende Unternehmen Movistar eine entsprechende Leitung legen.
 Hilfe für abgelegene Regionen der Insel bieten inzwischen Anbieter, wie ConectaBalear oder ib-red – und zwar mit Highspeed-Technik. Telefon und Internet kommt dann zuverlässig per Satellit oder Antenne in die eigenen vier Wände.