Mietrecht auf Mallorca - das steht im Mietvertrag

01.10.2018

Mietrecht auf Mallorca - das steht im Mietvertrag und darauf sollten sie achten

Das spanische Mietrecht unterscheidet sich nicht sonderlich von den gesetzlichen Vorgaben in anderen europäischen Ländern.
Dennoch gibt es auf Mallorca bei der Langzeitvermietung sowohl für den Mieter als auch Vermieter gewisse Besonderheiten
zu beachten.

Das Wichtigste vorab: Vor Abschluss eines Mietvertrages sollte man sich vergewissern, dass der Anbieter des Wohnraums auch der rechtmäßige Eigentümer ist oder von diesem bevollmächtigt wurde. Grundsätzlich ist es ratsam, den Mietvertrag in beiderseitigem Interesse schriftlich zu fixieren. Neben den Konditionen – also Mietpreis, Laufzeit und Kündigungsfristen – sollten auch die persönlichen Daten der Vertragsparteien sowie die Daten der Liegenschaft  eingetragen werden, empfiehlt Elena Tameish von der Kanzlei Gerboth & Partner in Palma. Außerdem muss ein gültiges Energiezertifikat beigefügt werden.

Vermieter kommt für größere Instandsetzungsarbeiten auf
Ob Mieten oder Vermieten – der Código Civil (BGB) und das Ley de Arrendamientos Urbanos (Mietgesetz) regeln Mietverhältnisse auf Spanisch. So muss der Vermieter für die Bewohnbarkeit der Immobilie während der Mietdauer sorgen und die damit verbundene Instandsetzung gewährleisten. Andererseits ist der Mieter dazu angehalten, das Objekt für entsprechende Maßnahmen zur Verfügung zu stellen (Art .22 LAU) und es ansonsten „wie ein sorgfältiger Familienvater“ (Art .1555 CC) zu behandeln. Im Klartext: Der Mieter übernimmt kleinere Reparaturen, die durch Gebrauch oder Nachlässigkeit entstehen, während große Instandsetzungsarbeiten wie eine neue Heizungsanlage dem Eigentümer obliegen.

Das in Deutschland übliche, zum Teil zum Sport gewordene, eigenmächtige Kürzen der Miete wegen nicht behobener Mängel kann hierzulande schnell zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Vorsicht auch bei Verschönerungen: Will man die Einbauschränke rosa streichen oder die Bodenbeläge austauschen, ist das Einverständnis des Vermieters ebenso erforderlich, wie bei einer geplanten Unter- oder Zwischenvermietung.

Miethöhe ist nicht gesetzlich geregelt

In der Regel ist eine Mietdauer von einem Jahr vorgesehen. Nach sechs Monaten kann der Mieter mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Wird nicht gekündigt, verlängert sich der Mietvertrag automatisch jährlich, bis eine Mietdauer von drei Jahren erreicht ist. Danach wird der Vertrag erneuert, was meistens eine Anpassung des Mietzinses mit sich bringt.

Die Höhe der Miete ist nicht gesetzlich geregelt und wird zwischen den Vertragspartnern frei verhandelt. Manche Vermieter verlangen eine Jahresvorauszahlung oder Bonitätsnachweise. Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, kann er diesen erst nach Ablauf eines Jahres mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten durchsetzen. Allerdings muss er innerhalb der nächsten drei Monate dann auch tatsächlich einziehen. Außerdem kann ein Mietverhältnis zusätzlich im Grundbuch eingetragen werden – das schützt den Langzeitmieter beim Verkauf der Immobilie. Im Falle eines Verkaufs steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht innerhalb von 30 Tagen zu.

Mit der Zahlung der Miete allein ist es nicht getan – beim Abschluss eines Mietvertrages fallen weitere Kosten an: Die Zahlung einer Kaution, meist eine oder zwei Monatsmieten, ist gesetzlich festgelegt und muss vom Eigentümer in einer öffentlichen Institution hinterlegt werden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhält der Mieter die Summe ohne Verzinsung innerhalb eines Monats zurück.

Die gängige Praxis, die Kaution mit der letzten Mietzahlung zu verrechnen, ist übrigens nicht zulässig. Wer die Wohnung über einen Makler anmietet, zahlt zudem eine Provision, deren Höhe nicht rechtlich geregelt ist. Meistens handelt es sich jedoch um eine Monatsmiete. Einige Agenturen bieten über die reine Vermittlung hinaus Dienstleistungen wie die Anmeldung beim Energieversorger an; eine Erleichterung, gerade wenn man zum ersten Mal eine Wohnung in Spanien mietet.

Kann der Vermieter jederzeit „Eigennutzung“ anmelden?

Ja. Das Recht auf Eigennutzung muss auch nicht mehr im Vertrag festgehalten werden. Nach dem ersten Jahr kann der Vermieter mit einer Vorankündigungszeit von mindestens zwei Monaten den Vertrag wegen Eigennutzung kündigen.

Kann der Vermieter vorzeitig kündigen?

Der Vermieter kann kündigen, sobald eine oder mehrere Klauseln des Mietvertrages nicht eingehalten werden, z. Bsp. wenn die Miete, oder andere Rechnungen (Strom, Wasser, Gas, etc.), die der Mieter zu zahlen hat, nicht bezahlt werden, die Kaution oder deren Anpassung nicht bezahlt wird, ohne Genehmigung des Vermieters untervermietet wird oder der Vertrag abgetreten wird, der Mieter vorsätzliche Beschädigungen des Gebäudes durchführt, oder bauliche Maßnahmen an der Wohnung vorgenommen werden, die weder behördlich noch vom Vermieter genehmigt worden sind.

Kann der Vermieter die Miete jedes Jahr beliebig erhöhen?

Nein. Mieterhöhungen während der ersten drei Jahre richten sich nach dem Verbraucherpreisindex (IPC).
Erst nach drei Jahren Laufzeit oder auf Grund baulicher Verbesserungen des Mietobjekts darf die im Vertrag vereinbarte Miete erhöht werden.

Welche Nebenkosten müssen vom Mieter entrichtet werden?

Sämtliche „Betriebskosten“ der Miet-Immobilie, Abgaben und Lasten sind vom Mieter zu tragen. Steuern, Gebühren wie Müllentsorgung und die sogenannte IBI („Impuestos de bienes Inmuebles“ – die Grundsteuer) dürfen laut neuem spanischen Mietgesetz auf den Mieter umgelegt werden.

Wie steht es mit den Gemeinschafstkosten in einem Mehrfamilienhaus?

Die Gemeinschaftskosten (comunidad) müssen auch vom Mieter bezahlt werden. Diese Kosten sind in der Regel von dem Eigentümer bereits im Mietpreis mitberechnet worden. Nur die Kosten von Versorgungsleistungen, wie Strom, Wasser, Gas usw. sind getrennt zu zahlen.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Sollte der Mieter gegen eine oder mehrere Klauseln des Mietvertrages verstoßen, kann der Vermieter vor Gericht eine Räumungsklage beantragen. Im Gegensatz zu früheren Jahren werden Räumungsklagen innerhalb von relativ kurzer Zeit auf Mallorca vollstreckt. Auch im Falle einer Räumungsklage sind offene Mieten bis zum Tage der tatsächlichen Rückgabe der Immobilie zu entrichten, ohne dass dafür eine weitere Klage für die Forderungen nötig ist.

Sollte der Mieter zum Gerichtstermin der Räumungsklage nicht erscheinen, gilt die Klage als gewonnen und der Mieter muss innerhalb von dreissig Tagen ausziehen ohne dass dafür weitere Mitteilungen nötig sind.

Bei einem Räumungstermin ist die Anwesenheit eines einzigen Beamten ausreichend. Der Mieter wird aufgefordert, die hinterlassenen Objekte abzuholen, sollte er dies nicht machen, gehen die Objekte in den Besitz des Vermieters über.