Welche Steuern werden für ausländische Immobilienbesitzer auf Mallorca fällig

Mallorca - Die Steuerpflicht für ausländische Immobilieneigentümer

Immobilieneigentümer auf Mallorca sind steuerpflichtig. Welche Steuern anfallen und wie hoch die Abgaben sind, hängt vom Wert der Immobilie und deren Nutzung ab.

Die Regelungen zur Selbstveranlagung in Spanien (autoliquidación) lassen viele Immobilienbesitzer sorglos handeln. Nicht der Fiskus legt fest, was zu zahlen ist - der Steuerpflichtige selbst muss vielmehr alle erforderlichen Erklärungen und Dokumente fristgerecht vorlegen und entsprechende Zahlungen leisten. Die Steuerbehörde überprüft nur mittels Stichproben, oder wenn die angegebenen Daten von den vorliegenden Informationen abweichen.

Dabei zeigt sich das Finanzamt auch gegenüber ausländischen Immobilienbesitzern wenig nachgiebig. Soll heißen: Wer Fristen versäumt, zahlt Strafen. Deshalb ist es wichtig, sein Steuerjahr, insbesondere als Nicht-Resident, rechtzeitig zu planen.

Selbstnutzungssteuer

Diese muss entrichten, wer eine Immobilie besitzt, sie jedoch weder als Hauptwohnsitz nutzt noch vermietet. Es wird also ein fiktiver Nutzwert besteuert. Dieser richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie. Als Faustregel gilt: Auf 1,1 bzw. 2 Prozent des entsprechenden Wertes entfallen für ausländische Eigentümer aus EU-Staaten 19 Prozent Steuer. Berechnet wird jeder Tag eines Jahres, an dem die (Zweit-)Immobilie nicht vermietet wird. Fällig wird die Steuer jeweils am 31.12. des Folgejahres.

Grundsteuer

Die Grundsteuer (IBI oder impuesto sobre bienes inmuebles) wird von der Gemeinde erhoben, die den Steuerpflichtigen rechtzeitig über die Abgabe informiert. Für die Berechnung gilt, wie bei der Selbstnutzungssteuer, der jeweilige Katasterwert des Grundstücks. Als Richtwerte gelten: Bei Liegenschaften auf Bauland (urbanas) beträgt der Satz zwischen 0,4 und 1,1 Prozent, für Immobilien im ländlichen Bereich (rústicas) zwischen 0,3 und 0,9 Prozent. Steuerpflichtig ist, wer zum 1. eines Jahres Eigentümer der jeweiligen Immobilie war. Gezahlt wird nach Zustellung des Steuerbescheides einmal jährlich. Für die Grundsteuer kann auch eine Einzugsermächtigung erteilt werden.

Vermögenssteuer

Aktuell gilt für ausländische Immobilieneigentümer ein Freibetrag von 700.000 Euro pro Person. Wer als Nichtresident darüber liegt, muss Abgaben entrichten. Die Höhe richtet sich entweder nach der nationalen oder der für die Autonome Gemeinschaft geltenden Tabelle. Hier haben Steuerpflichtige ein Wahlrecht. Vergleichen lohnt sich: Einige Autonome Gemeinschaften, wie die Balearen, erheben 3,45 Prozent, die spanische Zentralregierung in Madrid erlässt die Vermögenssteuer hingegen und erstellt eine Gutschrift.

Maßgeblich für den Immobilienwert ist das höchste der folgenden Kriterien: Netto-Kaufpreis, Katasterwert oder der Wert, der als Grundlage zur Berechnung einer anderen Steuer festgelegt wurde. Stichtag ist der 31.12. des jeweiligen Jahres, die Einreichungsfrist umfasst sechs Monate und endet am 30.06. des folgenden Jahres.

Einkommensteuer auf vermietete Immobilien

Wer seine Immobilie als reine Ferienimmobilie vermietet, ist zwar von der Umsatzsteuer befreit, muss aber Einkommensteuer entrichten. Bei anderen Vermietungen fallen sowohl Umsatz- als auch Einkommensteuer an. Die Abgabe erfolgt pro Quartal bis zum 20. des auf das Quartal folgenden Monats. Als EU-Bürger kann ein Vorzugssteuersatz von 19 Prozent in Anspruch genommen und die Kosten geltend gemacht werden. Wie sich dieser genau berechnet, sollte ein gestor oder Steuerberater errechnen. Zudem ist daran zu enken: Für die nicht vermieteten Tage wird die eingangs beschriebene Selbstnutzungssteuer fällig.

Vermietungen mit Umsatzsteuerpflicht

Wird die Immobilie nicht ausschließlich zum Wohnen vermietet, muss eine Umsatzsteuer gezahlt werden, die üblicherweise der Mieter zu tragen hat. Beispiele sind die Vermietung von Geschäftsräumen oder Lagerhallen. Auch die Umsatzsteuer erfolgt quartalsweise, jeweils am 20. des Folgemonats (20.04., 20.07., 20.10. und - Ausnahme - 30.01.).

Ferienvermietung nicht immer umsatzsteuerbefreit

Keine Regel und Ausnahmen. Das gilt auch für die Ferienvermietung von Immobilien. Eine Umsatzsteuer kommt dann zum Tragen, wenn die Immobilie für bis zu 30 Tage nicht nur zum Wohnen, sondern auch für eine anderweitige Nutzung angeboten wird. Damit wird der private Nichtresident automatisch zu einem Gewerbetreibenden, der keinen Wohnraum, sondern eine Betriebsstätte anbietet. Die Körperschaftssteuer beträgt 25 Prozent. Die Abwicklung sollte grundsätzlich über einen gestor oder einen Steuerberater erfolgen.

 

Marc Fischer