Kühler Kopf und Professionalität - Rechtsanwältin Sonja Willner über den Immobilienkauf auf Mallorca

2023-05-11
Kühler Kopf und Professionalität - Rechtsanwältin Sonja Willner über den Immobilienkauf auf Mallorca
Kühler Kopf und Professionalität - Rechtsanwältin Sonja Willner über den Immobilienkauf auf Mallorca

Beim Kauf einer Immobilie ist es wie mit anderen Dingen im Leben: Gelassenheit und Voraussicht schützen vor unnötigen, späteren Ausgaben und unangenehmen Folgen. Deshalb sollten Sie vor einem Kauf Objekt und Vertrag durch unabhängige Dritte Ihres Vertrauens prüfen lassen.
Rechtsanwältin Sonja Willner gibt einen Überblick und entsprechende Tipps.

Eine Immobilie erwirbt man nicht im Vorbeigehen. Der Kaufprozess nimmt einige Zeit in Anspruch. Wer überstürzt handelt, hat in jedem Fall das Nach­sehen. Doch oftmals bremsen potentielle Käufer bereits die erforderlichen Dokumente aus. Zum Erwerb einer Immobilie benötigen Sie eine sogenannte NIE-Nummer, die beim Ausländer­register beantragt wird. Das kann einige Wochen in Anspruch nehmen. Wichtig ist zudem, sich mit der NIE-Nummer beim spanischen Finanzamt anzumelden und ein spanisches Bankkonto einzurichten. Beachten Sie auch, dass selbst die günstigste Immobilie stets mit Nebenkosten verbunden ist. Dabei handelt es sich um versteckte Gebühren und Steuern, die bei einem Kauf anfallen. Hinzu kommen mögliche Darlehensgebühren und bestimmte Auflagen. Obwohl die Zinsen aktuell niedrig sind knüpfen manche Banken in Spanien die Vergabe einer Hypothek mit dem Abschluss einer Lebensversicherung.Das sind einige der Hürden. Unsere Rechts­anwältin klärt auf.

Welche Daten, Informationen und Unterlagen sollten vor dem Kauf genauestens geprüft und vom Verkäufer vorgelegt werden?
Hier ist zu unterscheiden, ob man eine Bestandsimmobilie oder eine Neubauimmobilie erwirbt.
Bei Bestandsimmobilien sollte man sich alle Unterlagen zur Immobilie vorlegen lassen, so zum Beispiel die Baugenehmigungen und Bauabnahmen der Gemeinde, Eintragungen im Grundbuch, Grundsteuerbescheid, Bewohnbarkeitsbescheinigung; bei Wohnungen die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen, bei Fincas auf dem Land eine Bescheinigung der Gemeinde, dass keine Bauordnungswidrigkeiten vorliegen.

Bei Neubauimmobilien ist besonderes Augenmerk auf die Baubeschreibung zu legen, diese ist verbindlich und bietet die Grundlage für das, was der Käufer vom Bauträger erwarten kann. Auch hier sollte man sich Kopien der Genehmigung und Pläne aushändigen lassen und prüfen.

Welche Beteiligten sind beim Kaufvorgang notwendig, und welche Aufgaben fallen Ihnen zu?
Der Makler bringt die Parteien zusammen und unterstützt bei den Verhandlungen. Ein Architekt prüft die bauordnungsrechtliche Situation bei der Gemeinde, ein Bausachverständiger die Substanz der Immobilie, hier insbesondere mögliche Feuchtigkeitsprobleme. Der Anwalt prüft die Unterlagen der Immobilie, sichert den Mandanten privatvertraglich entsprechend ab, bereitet die notarielle Urkunde vor und begleitet den Mandanten zum Termin. Anders als in Deutschland hat der Notar in Spanien reine Beurkundungsfunktion: Er beurkundet den Willen der Parteien. Ein Steuerberater sollte die steuerlichen Auswirkungen des Kaufs prüfen und insbesondere im Hinblick auf Vermögenssteuer u.ä. beraten. Die Steuererklärung nach der notariellen Beurkundung und die Veranlassung der Eintragung im Grundbuch können dann über den Steuerberater oder auch einen Behördendienstleister (Gestoria) vorgenommen werden.

Welche Kosten kommen auf den Immobilienkäufer zu?
Auf den Balearen zahlt der Käufer den Notar. Er muss auch die Kosten der Eintragung im Grundbuch zahlen. Hinzu kommen an Steuern, bei Bestandsimmobilien die Grunderwerbsteuer (gestaffelt nach Kaufpreis 8-13%) bzw. bei Neubauimmobilien 10% reduzierte Mehrwertsteuer und 1,5% Stempelsteuer.

Daneben muss der Käufer die Kosten der von ihm eingeschalteten Dienstleister (Anwalt, Sachverständige, Steuerberater, usw.) in seine Planung einbeziehen.

Immobilien als Investition – welche rechtlichen Hürden muss man als Privatperson und Unternehmer beachten?
Europäer haben es vergleichsweise einfach, eine Immobilie in Spanien zu erwerben. Jeder Erwerber, ob natürliche oder juristische Person, benötigt eine Steuernummer in Spanien. Zur Einholung reicht bei einer Privatperson der gültige Personalausweis, bei einer Gesellschaft ist es etwas aufwändiger, hier muss ein beglaubigter, apostillierter Handelsregisterauszug organisiert und vereidigt übersetzt werden, der Geschäftsführer benötigt ebenfalls eine Steuernummer.Kaufinteressenten aus Nicht-EU-Ländern und nicht Schengen-Ländern benötigen auf den Balearen, wenn sie eine Liegenschaft im Außenbereich erwerben wollen, eine Militärgenehmigung. Diese ist oft ein nicht zu unterschätzender Zeitfaktor. Eine Immobilie auf Mallorca in guter Lage ist und bleibt eine gute Investition. Allerdings aufgepasst, es gibt keine Spekulationsfrist wie in Deutschland. Der erzielte Gewinn bei der Veräußerung ist immer zu versteuern.

Worauf sollten Käufer,  aber auch Verkäufer bei der Kaufabwicklung besonders achten?
Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten sich rechtlich und steuerrechtlich von Fachleuten beraten lassen. Privatschriftliche Vereinbarungen sind verbindlich, so dass – bevor man schnell schnell etwas unterschreibt und eventuell sogar schon Zahlungen leistet – ohne die rechtlichen und steuerrechtlichen Auswirkungen einschätzen zu können, Rat einholen muss.

Aus der Beruflichen Erfahrung: Welcher Fehler wird beim Kauf am häufigsten begangen?
Übereiltes Handeln, Sparen am falschen Ort, nämlich an fachkundiger Beratung. Nur Rechtsanwälte dürfen Rechtsberatung erbringen, sie sind dafür ausgebildet und haben, sollte es zu einem Fehler kommen, auch eine Versicherung. Aussagen von Vermittlern, dem Onkel und den Nachbarn sind unterhaltsam, aber weder rechtsverbindlich noch haftet eine dieser Personen, wenn irgendetwas schief geht.

Der Gerichtsweg bei eventuellen Streitigkeiten ist extrem lang. Welchen Tipp  geben Sie Käufern, um auf der sicheren Seite zu sein?
Gerichtsverfahren sind nicht nur langwierig und mit ungewissem Ausgang, sondern auch wesentlich teurer als eine fachkundige Beratung vor dem Kauf. Daher empfehle ich grundsätzlich, Unterlagen prüfen zu lassen, Verträge nur von Rechtsanwälten aufsetzen zu lassen und einen kühlen Kopf bei den Verhandlungen zu bewahren.

Sonja Willner
Deutsche Rechtsanwältin | Spanische abogada

Plaza Porta Pintada 3, Entlo B
07002 Palma de Mallorca
Tel. +34 871 180 197
 Tel. +49 (0) 30 629 37 600
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