Kapitalertragssteuer Mallorca: Wer zahlt, entscheidet der Residentenstatus

Bei Immobilientransaktionen in Spanien ist für die Zahlung der Kapitalertragssteuer (plusvalía) entscheidend, ob es sich beim Verkäufer um einen Residenten oder Nichtresidenten handelt.

Bereits im Jahre 1999 hat die spanische Regierung die Vorschriften zur kommunalen Kapitalertragssteuer, der plusvalía, geändert. Wer als Ausländer ohne Wohnsitz im Land eine Immobilie verkauft, ist von der Zahlung der Abgabe befreit – zahlen muss sie der Käufer.

Käufer ist in der Pflicht
Das Gesetz zur Zahlung der Kapitalertragssteuer ist das "Ley de Haciendas Locales". Es besagt, dass grundsätzlich der Verkäufer einer Immobilie die plusvalía – erhoben von der Kommune – entrichten muss. Eine Ausnahme besteht dann, wenn es sich beim Verkäufer um einen Nichtresidenten handelt, er oder sie also keinen Wohnsitz in Spanien hat und damit im Land auch nicht steuerpflichtig ist. Die Pflicht zur Zahlung der plusvalía geht also auf den Käufer über.

Erstattung möglich
Allerdings kann dieser die Kapitalertragssteuer zurück­fordern. Das Allgemeine Steuergesetz Spaniens (LGT) erlaubt es dem Käufer, sich die kommunale Abgabe vom gebietsfremden Verkäufer erstatten zu lassen. Klingt auf den ersten Blick, ist in der Praxis jedoch überaus schwierig umzusetzen. In aller Regel wird der ausländische Verkäufer die Erstattung nämlich verweigern.
Es bleibt dem Käufer damit nur eine Zivilklage. Die ist gegen eine nicht in Spanien ansässige und gemeldete juristische Person überaus kompliziert.

Vertraglich absichern
Aus diesem Grund sollte bereits im Kaufvertrag vereinbart werden, in welcher Weise der (ausländische) Verkäufer den Käufer für die Zahlung der Steuer entschädigen kann. Das geschieht in aller Regel über eine Klausel im Kaufvertrag der Immobilie.
Dabei kann entweder eine Preisminderung zwischen den Parteien vereinbart werden, oder – was häufiger der Fall ist – der Betrag wird zur Nachzahlung durch den steuerpflichtigen Käufer einbehalten.

Eine solcher Passus wird zwar durch die Vertragsfreiheit ermöglicht, ist für den spanischen Fiskus jedoch nicht bindend. Soll heißen: Der Käufer wird im Falle einer Nichtentschädigung durch den ausländischen Verkäufer nicht von seiner Verpflichtung befreit, die Kapitalertragssteuer selbst zu entrichten.

Beschwerderecht
Beim Käufer handelt es sich in diesen Fällen um einen sogenannten Ersatzsteuerzahler. Ihm steht damit ein Beschwerderecht zu, entweder im Rahmen einer Wieder­erwägungsbeschwerde vor dem Gemeinderat, oder in einem Wirtschaftsverwaltungsverfahren.
Das Einlegen eines Rechtsbehelfs ist eine Möglichkeit, die kommunale Abgabe als Käufer zurückzufordern, sollte der gebietsfremde Verkäufer sie nicht zahlen.

Zwei Berechnungswege
Grundlage für die Bemessung der Kapitalertragssteuer kennt zwei Möglichkeiten: Bei der objektiven Formel wird der Katasterwert der Immobilie mit jährlich neu erstellten Koeffizienten multipliziert.

Diese Koeffizienten richten sich nach der Situation am Immobilienmarkt und werden im Allgemeinen Staatshaushaltsgesetz festgelegt. Der Steuerzahler hat mit dieser Option die Möglichkeit, die Abgabe auf Basis des tatsächlichen Kapitalgewinns zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung zu zahlen.

Die reale Formel berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kauf- bzw. Erwerbspreis der Immobilie. Wenn der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass der reale Veräußerungsgewinn geringer ist als der sich aus der objektischen Schätzmethode ergebende, kann der reale Wert als Berechungsgrundlage für die Steuer angesetzt werden. Der Verkäufer muss in diesem Fall eine Kopie der Kaufurkunde zur Verfügung stellen, damit der Käufer diese der Gemeinde vorlegen kann.
Entscheidend ist: Der Verkäufer ist dazu verpflichtet, den Käufer über das Vorhandensein einer Wertprüfung informieren. Dieser geprüfte Wert bildet die Grundlage bei der Festsetzung des Anschaffungswertes im eigentlichen Berechnungsverfahren. Gleiches gilt, wenn bei Immobilienverkauf kein Gewinn erzielt wurde. Dann muss die Steuer nicht entrichtet werden.