Immobilienkauf Mallorca: Das kommt an Steuern auf Sie zu

Immobilienkauf Mallorca : Das kommt an Steuern auf Sie zu

Käufer einer Immobilie auf Mallorca sollten die Nebenkosten im Blick behalten. Wer Steuern nicht miteinkalkuliert, dessen
Finanzierung könnte in Gefahr geraten. Auch auf Verkäufer kommen Abgaben zu.

Die Steuern, die im Rahmen eines Immobilienkaufs auf Mallorca anfallen, umfassen einmalige und laufende Abgaben an den Fiskus. In diesem Jahr sind wichtige Änderungen in Kraft getreten, die Sie kennen sollten.

Grunderwerbssteuer

Wenn Käufer und Verkäufer natürliche Personen im Sinne des Gesetzes sind, fällt zunächst eine Grund­erwerbssteuer (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP) an. Wurde sie bislang auf den Verkehrswert der Immobilie erhoben, ist seit 2022 der Katasterwert entscheidend. Dieser wird vom Katasteramt (Dirección del Castastro) festgelegt. Grundlage bilden die Preise der notariell registrierten Immobilientransaktionen. Nicht berücksichtigt wird hingegen der Zustand des jeweiligen Objektes, also mögliche Modernisierungen oder Renovierungen.

Die Berechungen sollten Sie in der Hände eines zuverlässigen Steuerberaters geben. Dazu sollten Sie stets Quittungen aufbewahren, denn bei einem Verkauf mindert die gezahlte Grunderwerbssteuer den zu versteuernden Gewinn.

Finanzamt kann prüfen
Haben Sie Ihre Immobilie vor 2022 erworben, hat das Finanzamt das Recht zur Nachprüfung. Daraus entsteht das Risiko eines nachträglich höheren Verkehrswertes. Unser Tipp: Geben Sie stets den tatsächlichen Kaufpreis beim Notar an und verzichten Sie auf "Schwarzzahlungen" eines Teils des Kaufpreises. Die Staffelung der Grunderwerbssteuer auf den Balea­ren haben wir in unserer Tabelle aufgeführt.

Wenn der Kaufpreis einer Immobilie, die seit 2019 erworben wurde, 200.000 Euro nicht übersteigt, ein Erstwohnsitz im Objekt begründet wird und es sich entweder um den ersten Kauf einer Immobilie oder aber den ersten Kauf zur Eigennutzung handelt, werden beim Erwerb lediglich fünf Prozent Grunderwerbssteuer fällig.

Mehrwertsteuer

Andere Regelungen gelten bei Neubauten, zu den übrigens auch ein Wohnungskauf gehört. Handelt es sich beim Käufer um eine juristische Person, fällt Mehrwertsteuer (IVA) an. Die jeweiligen IVA-Sätze hängen von der Art des Objektes ab: Wohnungen und Häuser schlagen mit zehn Prozent zu Buche, Gewerbe-Immobilien und Garagen mit 21 Prozent.

Grundsteuer

Neben der Grunderwerbssteuer gibt es, wie beispielsweise in Deutschland auch, die Grundsteuer (IBI). Sie ist eine wiederkehrende Abgabe und wird jährlich erhoben. Berechnet wird sie auf Basis des Katasterwertes, ist also von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Wichtig hierbei: Lassen Sie sich vom Verkäufer die IBI-Belege vorlegen, denn als Käufer haften Sie für mögliche Steuerschulden. Zudem haben Sie auch gleich eine Übersicht, wie hoch die Grundsteuer ist. Gezahlt wird die IBI an die  Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB); Daueraufträge sind nur von einem spanischen Konto möglich.

Einkommensteuer

Wer als Immobilienbesitzer Resident ist, die Immobilie also nicht länger als 183 Tage im Jahr selbst nutzt, unterliegt der unbeschränkten Steuerpflicht. Er zahlt damit Einkommensteuer (Impuesto sobre la renta de personas físicas, kurz IRPF) in Spanien. Als Resident mit Immobilieneigentum besteht hingegen die Pflicht zu einer jährlichen Steuererklärung. Zugrunde gelegt wird ein fiktiver Nutzungswert von 1,1 Prozent des Katasterwertes. Nicht-Resi­denten zahlen darauf 19 Prozent Einkommensteuer. Diese Abgabe geht an das Zentrale Finanzamt in Spanien (www.agenciatributaria.gob.es).

Vermögenssteuer

Auf Vermögen in Spanien wird eine Vermögenssteuer erhoben. Seit 2016 lieg der Freibetrag für Residenten und Nicht-Residenten bei einheitlich 700.000 Euro. Wird dieser Wert überschritten, wird mit Stand 31. Dezember des Vorjahres eine entsprechende Steuererklärung über as Vermögen zur Pflicht. Die Steuersätze für Residenten liegen bei 3,45% pro Jahr und Person, und bei 2,5% pro Jahr und Person bei Nicht-Residenten. Daraus wird ersichtlich: Der Freibetrag gilt pro Person und ermöglicht bei gemeinschaftlichen Immobilienkäufen von zwei oder mehr Personen höhere Werte bei gleichzeitig geringer Steuerlast. Eine weitere Möglichkeit, die Grenzen des Freibetrages einzuhalten, ist der Eintrag einer Hypothek.

Übrigens: Vermögen in Deutschland unterliegt nicht der spanischen Vermögenssteuer. Das gilt auch für spanische Girokonten, die als Nicht-Residentenkonto laufen und auf denen Geld "geparkt" wird.

Beurkundungssteuer

Letztlich sollten Sie als Käufer noch eine weitere Steuer im Blick haben: Die sogenannte "Stempelsteuer" oder "Beurkundungssteuer" (Impuesto sobre actos jurídicos documentados). Sie wird auf das Ausstellen offizieller Dokumente erhoben. Seit dem 1. Januar 2020 liegt diese bei 1,5% auf den Beurkundungswert, also den notariellen Kaufpreis.

Abgaben als Verkäufer
Die Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal) müssen Verkäufer einer städtischen Immobilie zahlen. Sie richtet sich nach der Wertsteigerung des Grundstücks in der entsprechenden Gemeinde. Die plusvalia wurde vom spanischen Gesetzgeber mit Inkrafttreten zum 8. November 2021 neu geregelt. Sie soll nicht anfallen, wenn der Verkäufer einen Verlust gemacht hat.

Verkäufer haben damit die Wahl: Entweder wird die Wertzuwachssteuer nach dem Katasterwert oder dem reellen Wert der Immobilie berechnet. Genaueres zu den Berechungen erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater.

Hinzu kommt noch eine Gewinnsteuer. Gewinne aus einem Immobilienverkauf schlagen mit 19% zu Buche. Eine sogenannte Spekulationsfrist, die (wie in Deutschland) eine Steuerfreiheit nach zehn Jahren ermöglicht, gibt es in Spanien nicht. Bei Nicht-Residenten behält der Verkäufer drei Prozent des Kaufpreises ein und zahlt sie an das Finanzamt.

Eine Beipielrechnung:

*Quelle Immolistmallorca.com

Marc Fischer