Immobilien Mallorca - Beim Kauf stets an den Fiskus denken!

Im Rahmen eines Immobilienerwerbs auf Mallorca fallen zahlreiche Steuern an. Damit Sie keine unangenehmen Überraschungen erleben, hat unser Finanzexperte Cristobal Rueda von Perfil Asesor einen Überblick über Abgaben und Steuern erstellt.

Die Immobilie ist ausgesucht, die Finanzierung steht, der Vertrag könnte unterschrieben werden. Bevor Sie zum Stift greifen, lohnt sich jedoch ein Blick auf die zusätzlichen Kosten beim Kauf einer Immobilie auf der Insel. Der spanische Gesetzgeber hat in Sachen Nebenkosten und Steuern einige Hürden eingebaut, die Käufer immer wieder vor unliebsame Überraschungen stellen.

Wenn Sie sich bei der Finanzierung für eine spanische Bank entscheiden, sollten Sie daran denken, dass von dieser lediglich 80 Prozent des Immobilienwertes finanziert werden, wenn das Objekt als Hauptwohnsitz genutzt werden soll. Das erfordert 20 Prozent Eigenkapital, um überhaupt den Kaufprozess zu starten. Mit einkalkulieren sollten Sie auch die Gebühren, die Banken für die Aufnahme der Hypothek oder die Eröffnung eines Kontos berechnen. In der Regel liegen diese bei zwei Prozent der Darlehens­summe. Das ist aber bei Weitem nicht alles.

Beabsichtigen Sie, für den Kauf der Immobilie ein Wohnungsbaudarlehen aufzunehmen, kommen Sie um einen Gutachter nicht herum. Dieser bewertet die Immobilie. In einigen Fällen übernimmt die Bank die Kosten, die aktuell zwischen 250 und 600 Euro liegen. Eine Bewertung ist nach Ausstellung sechs Monate gültig.

Während des Kaufs ist ein Ausgleich der Grundsteuer und der Müllgebühren zu leisten, falls diese nicht bezahlt sind. Ebenso muss ein Ausgleich der ausstehenden Einnahmen aus den Gebühren und Kosten der Eigentümergemeinschaft erfolgen, falls das auf Sie zutrifft.

Einen weiteren zu leistenden Anteil bilden die Kosten für eine professionelle Vermittlung.

Die Unterzeichnung des Immobilienvertrages vor einem Notar ist Pflicht. Dieser stellt die öffentliche Kaufurkunde (escritura) aus. Es besteht eine Gebührenordnung, die sich nach dem Kaufpreis richtet, so dass die Wahl des Notars freigestellt ist. Die vom Notar ausgestellten Urkunden müssen registriert werden. Auch diese Gebühren hängen vom Wert der Immobilie ab.

Handelt es sich beim Kaufobjekt um ein städtisches Grundstück, fällt die Kapitalertragssteuer, die Plusvalia an.

Als weiteren Kostenpunkt gibt es Steuern für Erbschaftsübertragungen und dokumentierte Rechtsakte. Dazu gehören:

1. Die Grunderwerbssteuer (ITP) in Höhe von 8 bis 13 Prozent auf den Balearen. Erhoben wird sie auf den Kaufpreis der Immobilie.

2. Grunderwerbsteuer für Garagen von 8 bis 9 Prozent.

3. Mehrwertsteuer in Höhe von 10 Prozent für neue Wohnungen

4. Grunderwerbsteuer von 4 Prozent, wenn die Mehrwertsteuerbefreiung nicht aufgehoben wird.

Als Immobilienbesitzer fallen jährliche Kosten an. Als Resident zahlen Sie die Grundsteuer und die Müllgebühren.

Steuern fallen auch auf das Nettovermögen an, wenn dieses mehr als 700.000 Euro beträgt. Liegt dieses über zwei Millionen Euro wird in Spanien eine jährliche Steuer fällig. Der Satz reicht von 0,28 bis zu 3,45 Prozent für Vermögen über 10.909.915,99 Euro. Ab einem Vermögen von 3.000.000 Euro aufwärts, wird nun eine neue Vermögenssteuer eingeführt.

Wird die Immobilie vermietet, sind die Einnahmen abzüglich der Ausgaben jährlich bei der Einkommensteuer zu erklären.
Erwerben Sie als Nicht-EU-Ausländer eine Immobilie in Spanien, muss das Einkommen vierteljährlich versteuert werden, wenn Sie Ihr Objekt vermieten.

Ist die Immobilie nicht vermietet, müssen Sie einmal im Jahr 1,1 Prozent des Katasterwerts angeben, wenn er überprüft wird, und zwei Prozent, wenn er nicht überprüft wird.
 
Gibt es Vorteile beim Kauf von Immobilien als Unternehmen?
Zunächst einmal ist es entscheidend, den Begriff „Unternehmer“ zu definieren. Als solcher gilt, wer innerhalb der Immobilienbranche tätig ist, sich also mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien, aber auch mit Bau- oder Reformprojekten beschäftigt. Wird die Tätigkeit im Rahmen einer Gesellschaft ausgeübt und als unternehmerische Tätigkeit deklariert, sind die Vorteile ziemlich hoch. Sie zahlen in diesem Fall zum Beispiel keine Ver­mögenssteuer, und der Steuersatz ist für kleine Unternehmen auf 23 Prozent begrenzt.

Immobilien als Investition –  welche Ausgaben sind absetzbar?
Wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, sind keine Ausgaben absetzbar.
Wenn die Immobilie allerdings vermietet ist, sind die direkten Ausgaben, die während der Vermietungszeit anfallen und der Erzielung der Einkünfte dienen, abzugsfähig.

Infos von

Perfil Asesor ist ein professionelles Büro, das sich unter der Leitung von Cristobal Rueda seit 1993 der Unternehmensberatung widmet, was uns
eine umfangreiche Berufserfahrung verschafft. Die Kompetenz der Geschäftsleitung,unsere Leistungen und unser professionelles Team, welches aus 25 Personen besteht,führen zu zahlreichen Empfehlungen auf den Balearen.
Wir verpflichten uns, gemeinsam mit Ihrem Unternehmen und Ihrem Betrieb ein modernes, organisiertes und effektives Management aufzubauen.
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