Hürdenlauf durch das Mallorquinnische Baurecht

Die Ideen sind vorhanden, die Pläne stehen – und am liebsten möchte man als Bauherr sofort loslegen. Doch auch auf Mallorca muss vieles genehmigt werden.

In den vergangenen Jahren hat sich in Sachen Baurecht auf Mallorca viel geändert. „Die aktuellen Regelungen und Verordnungen sollten Bauherren kennen, denn sie wirken sich auf die Realisierung von Projekten aus.“, sagt Oliver Girharz vom Bauprojektmanagement und Architektenbüro Matrol SL. Vor allem beim Baurecht im ländlichen Bereich habe es tiefgreifende Änderungen gegeben.  So wurde, laut Dekret vom Mai 2020 beschlossen, dass zum Beispiel auf ländlichen Grundstücken nur noch Gebäude mit maximal 900 Kubikmetern Raumvolumen gebaut werden dürfen, und das unabhängig von der Grundstücksgröße. Zudem wurde die Größe von Schwimmbädern auf maximal 35 Quadratmeter begrenzt.  

Verschiedene Genehmigungen
„Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Baugenehmigungen“, erklärt Girharz. Umgangssprachlich könne man von einer „kleinen“ und einer „großen“ Genehmigung sprechen. So gibt es einerseits die „Comunicacion previa“ (Bauanzeige) für Renovierungs- und kleinere Sanierungsarbeiten und andererseits die „Licencia de obras“ für Neubauten.
Letztere ist auch dann notwendig, wenn strukturelle Eingriffe in die Bausubstanz bei einer Sanierung notwendig, oder Anbauten geplant sind. Daneben gibt es, abhängig vom jeweiligen Bauamt, weitere Genehmigungsverfahren, wie beispielsweise für Baumaßnahmen im Denkmalschutzbereich.
 
Wartezeiten mit einplanen
„Wer bauen will, sollte Zeit einplanen und vorausschauend denken“, sagt Bauexperte Girharz. Bis der Antrag auf eine Baugenehmigung ge­nehmigt wird, ist abhängig von der Art der Genehmigung, aber auch vom jeweiligen Bauamt. Handelt es sich um Sanierungsarbeiten im urbanen Bereich mit einer Bauanzeige (Comunicación previa), kann man in der Regel nach 24 Stunden mit den Arbeiten loslegen. Das Genehmigungsverfahren für einen Neubau dauert allerdings deutlich länger. Aktuell muss mit einer Wartezeit zwischen zehn und 16 Monaten gerechnet werden.

Tipps für Bestandsimmobilien
Da auch und gerade auf Mallorca das Bauland begrenzt ist, überlegen viele Investoren, Bestandsbauten zu kaufen, um diese dann zu sanie­ren oder umzubauen. Auch hier gibt es wichtige Dinge zu beachten.
„Ganz wichtig ist es, im Vorfeld des Kaufs, neben der Bauqualität auch eine baurechtliche Überprüfung durchzuführen“, erklärt Oliver Girharz im Gespräch mit unserem Magazin. Nicht selten gebe es nicht genehmigte Flächen und sogar Bauteile an Bestandsobjekten, die ein großes Risiko darstellen können. So könne es beispielsweise einen Bestandsschutz geben, den man durch bauliche Eingriffe wieder verlieren könne. „Aus diesem Grund empfehle ich jedem Kaufinteressenten im Vorfeld einen Gutachter und gegebenenfalls einen Anwalt mit in seine Planungen einzubeziehen“, so Girharz.

Wer ohne erforderliche Genehmigungen baut oder auch nur umbaut, muss mit teils erheblichen Konsequenzen rechnen. Neben finanziellen Strafen gibt es, je nach Schwere bzw. Ausmaß des Bauvergehens, sogar mit einer Abrissverfügung rechnen. „Auch ist es entscheidend, an welchem Ort sich das Projekt befindet“ so Girharz weiter. Handelt es sich um ein Bauprojekt im geschützten ländlichen Bereich, kann im schlimmsten Fall auch das Strafrecht bei der Beurteilung des Vergehens zur Anwendung kommen.
Gleiches gilt auch für den Fall, dass es bei den Baumaßnahmen zu einem Unfall kommt und keine Genehmigung für die Arbeiten vorliegt. „Grundsätzlich ist davon abzuraten, Arbeiten ohne die erforderliche Genehmigung auszuführen“, warnt Matrol-Chef Girharz.
Hält man sich an die Baugenehmigung und die Baugesetze, dann sollte es zu keinen nennenswerten Problemen kommen. Dabei sollten Bauherren allerdings darauf achten, dass zum Beispiel bei einem Neubau, neben der gültigen Genehmigung auch die Randbedingungen stimmen, und der zuständige Architekt, der technische Architekt und der sogenannte SiGeKo (Sicherheits- und Gesundheitskoordinator) beim Bauamt tatsächlich ein­getragen und registriert sind.

Verantwortung des Bauherrn
„Grundsätzlich sind für die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften der Architekt und die beauftragten Unternehmer verantwortlich“, erklärt Oliver Girharz. Dennoch kann und sollte man als Bauherr auch mitreden. Es gehe darum, Einfluss auf die Arbeiten und Abläufe zu nehmen und darauf zu drängen, dass alle Vorschriften wirklich eingehalten werden. „Es gilt das Motto ‚Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser‘“ sagt Girharz.

Es liege im eigenen Interesse des Bauherrn, Probleme mit den Bauämtern zu vermeiden und mögliche Baustopps zu umgehen. Gerade die Lärmbelästigung wird das Bauwesen in den nächsten Jahren oft und viel beschäftigen und für den ein oder anderen ungewünschten Baustopp sorgen.
Aus diesem Grund sollte ein Bauherr sich mit den grundsätzlichen Regeln auskennen. Er sollte wissen, um was es geht und mindestens einen Zeitplan haben, den er in Sachen Genehmigungen und Vorgaben regelmäßig kontrolliert und gemeinsam mit allen Verantwortlichen abarbeitet.

Fristen beachten
Überaus reizvoll sind für Investoren auch Grundstücke mit „fertigen Projekten“, die nicht selten angeboten werden. Auch hier gibt es verschiedene Dinge, die berücksichtigt werden sollten.„Grundstücke mit fertigem Bauprojekt und entsprechenden Genehmigungen hören sich sehr verlockend an“, sagt Oliver Girharz. Allerdings sollte der Käufer immer die damit verbundenen Vorgaben berücksichtigen.

Bereits erteilte oder vorhandene Genehmigungen haben immer eine (Ablauf-)Frist. Der erste Blick muss also genau diesem Zeitrahmen gelten. „Im schlimmsten Fall ist diese Frist nämlich abgelaufen“, sagt Girharz.

Das sei grundsätzlich kein Problem, nur müsse man den Neuantrag und die damit verbundene zusätzliche Zeit berücksichtigen. Das ist aber nicht alles. Bei einem Neuantrag gilt die jeweils aktuelle Rechtslage zum dann neuen Beantragungszeitpunkt. Das wiederum könne dazu  führen, dass die ursprünglichen Planungen nicht mehr umsetzbar seien, sagt Oliver Girharz.