Ein Weg zum Eigenheim: Hypotheken–Finanzierung

In den seltensten Fällen bringen Käufer das Geld mit, um eine Immobilie vollständig zu bezahlen. In der Regel läuft es auf
eine Finanzierung hinaus. Die kann über die heimische Bank im Ausland oder über eine spanische Bank erfolgen.

as spanische Hypothekengesetz hat die Immobilienfinanzierung über ausländische Banken für die Institute selbst verkompliziert. Um den Kunden vor missbräuchlichen Praktiken zu schützen, sieht es vor, dass verschiedene Dokumente und Bedingungen zwischen dem Geldinstitut und dem zuständigen Notar auf elektronischem Weg übermittelt werden. Das Problem hierbei: Die Bank muss die notwendigen, technischen Voraussetzungen besitzen, was bei Banken im Ausland fast nie der Fall ist.

Finanzierung als Nicht-Resident
Ohnehin kommt diese Möglichkeit meist nur für Nicht-Residenten in Frage. Damit auch diese eine Hypothek für ihre spanische Immobilie bei der Bank des Wohnsitzes erhalten können, weicht man oft auf die sogenannte indirekte Finanzierung aus.

Hierbei kann eine am Wohnsitz befindliche, hypothekenfreie Immobilie beliehen und die Darlehenssumme für den Kauf einer spanischen Immobilie verwendet werden.
Die Finanzierung einer Immobilie beispielsweise auf Mallorca läuft vollständig im (spanischen) Ausland ab. Die Hypothek wird dann auch im ausländischen Grundbuch eingetragen. Das Darlehen daraus wird genutzt, um eine lastenfreie Immobilie zu erwerben. Im Rahmen des Notartermins in Spanien sind dann keine weiteren Bestimmungen zu beachten.

Finanzierung als Resident
Vorteilhafter ist die Finanzierung über eine spanische Bank, für die man Resident sein muss oder werden sollte. Das ist vor allem in Fällen sinnvoll, in denen es sich bei dem zu finanzierenden Objekt um den späteren Hauptwohnsitz (vivienda habitual) handelt. In diesem Fall finanzieren die Banken bis zu 80 Prozent des Verkehrswertes. Der Kunde kann jederzeit die kostenfreie Hypothek ablösen, oder auch die Bank wechseln.

Unterlagen für den Antrag
Für die Beantragung einer Hypothek in Spanien sind die folgenden Dokumente notwendig: Der Grundbuchauszug (nota simple), der normalerweise vom Verkäufer oder dem Makler bereitgestellt wird. Liegt er (noch) nicht vor, erfolgt die Beantragung elektronisch beim Grundbuchamt. Hinzu kommt die letzte Einkommensteuer-Erklärung (IRPF). Die meisten spanischen Banken bevorzugen die spanische Steuererklärung. Wenn Sie noch nich ein ganzes Jahr in Spanien wohnhaft sind und noch keine spanische Steuererklärung besitzen, kann es notwendig sein, die letzte ausländische Erklärung vor dem Einreichen ins Spanische übersetzen zu lassen. Darüber hinaus wird ein Gehaltsnachweis benötigt. Bei einer Berufstätigkeit als Angesteller in Spanien reichen die Nachweise der letzten drei Monate. Bei Selbstständigkeit sind in der Regel die letzten drei Quartalsabschlüsse erforderlich (Modelos 130 und 303).

Ablauf des Immobilienkaufs
Der Ablauf sieht, in kurzen Worten, wie folgt aus: Sie zeichnen einen Vorkaufsvertrag mit Rücktrittsrecht; dieser ist für viele Hypotheken unerlässlich. Anschließend reichen Sie die genannten Dokumente bei Ihrer Bank ein. Der jeweilige Notar erhält auf elektronischem Weg die Bedingungen zur Hypthekenvergabe. Bei einem Termin besprechen Sie diese mit dem Notar und unterschreiben die öffentliche Urkunde (acta previa). Schließlich treffen Sie sich erneut mit dem Verkäufer und einem Vertreter der Bank beim Notar, um die Kauf- und Hypothekenurkunde zu zeichnen.
Üblicherweise übernimmt eine von der Bank vorgeschlagene und von Ihnen bevollmächtigte gestoría die Abwicklung der Zahlung sowie der anfallenden Steuern. Trotz der Möglichkeit der Überweisung werden die Immobilienverkäufe noch immer per sogenanntem "Bankcheck" abgewickelt. Diesen bringt die Bank zum Notartermin mit. Der eigenfinanzierte Kaufpreisanteil, die Beträge für Steuern, Notar und Grundbuch sollten bis dahin bereits auf dem Konto der spanischen Bank eingegangen sein.

Feierlicher Akt
Der Notartermin ist recht feierlich: Nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrages durch die Verkäufer, verlassen diese kurz den Raum, während der Käufer die Hypothekenurkunde unterschreibt. Anschließend überreicht die Bank oder die gestoría dem Verkäufer den Bankcheck, und der Käufer erhält die Schlüssel. Der Vorgang endet für Sie mit dem Erhalt der Kaufurkunde im Original nach spätestens drei Monaten, in welchen der Grundbucheintrag erfolgt. Als Beleg erhält der Käufer zunächst eine Kopie der Kaufurkunde (copia simple) zur Ummeldung der Versorgung.