Immobilien Mallorca - Der richtige Makler erleichtert den Kauf

Mallorca Immobilienkauf 01.10.2018

Die Zahl von Immobilienagenturen ist auf Mallorca so hoch wie kaum in einer anderen Region in Europa. Grund genug, bei der Auswahl des Maklers Vorsicht walten zu lassen.

Es soll schon vorgekommen sein, dass bereits auf dem Flug von Deutschland nach Mallorca Immobilienkäufe zustande kamen. Ganz zufällig, versteht sich. Ein bis dahin unbekannter Sitznachbar erzählte von einem Haus, das ein Bekannter gerade auf der Insel verkaufen will. Und nur wenige Tage später wurde der Kaufvertrag unterzeichnet.
Natürlich geht es im wirklichen Makler-Leben auf Mallorca sehr viel seriöser zu. Und das ist auch gut so. Dennoch dürfte die Zahl von Immobilienagenturen und Maklern auf der Insel so hoch wie kaum in einer anderen vergleichbaren Region sein. Grund genug also, bei der Auswahl Vorsicht walten zu lassen.

Was zeichnet einen seriösen Makler aus?

„Ein seriöser Makler kennt den Markt und die Region, ist sehr gut erreichbar und antwortet zeitnah auf Anfragen“, sagt Volker Schug von der Agentur INM Immobilien in Palma.
„Er berät die Käufer über alle Vor- und Nachteile eines Objektes, damit dieser in Sicherheit entscheiden kann“, meint Wolfgang Pegels von „Inmobiliaria Pegels & Partner“ in Cala d‘Or. Und: „Ein seriöser Makler ist auch nach dem Verkauf ein guter Berater und hilft dem Kunden, sich hier auf der Insel zurecht zu finden“, so Wolfgang Pegels weiter.
Für Lutz Minkner von „Minkner & Partner“ in Santa Ponsa kommt es vor allem auf drei Dinge an: „Fachkenntnis, Fachkenntnis, Fachkenntnis, und zwar nicht nur, was die tatsächlichen Fragen der Immobilie anbelangt, sondern auch zu den rechtlichen und steuerlichen Fragen“, so Mink­ner. „Wenn ein Makler nicht die Grundlagen des öffentlichen Baurechts kennt, wenn er keine spanische Escritura lesen kann, wie will er dann beurteilen, ob die zu verkaufende Immobilie legal ist?“.
Frank Steinhoff von der Immobilienagentur „de Haas & Partner“ in Artà empfiehlt dagegen sich bei der Auswahl des richtigen Maklers auf dessen Erfahrung zu verlassen. „Wie sehen die Kundenempfehlungen aus? Antwortet er schnell auf Anfragen? Hat er ein eigenes Büro? Diese Fragen sollte man sich als Immobilienkäufer immer zuerst stellen. Auch ein gutes Netzwerk des Maklers zu Architekten, Anwälten und Bauunternehmen sollte Auswahlkriterium sein“, rät Frank Steinhoff.
„Ein seriöser Makler beginnt bereits bei der Objektaquise mit seiner eigentlichen Aufgabe“, sagt Matthias Schober von der Immobilienagentur „Schober & Partner“ in Cala Millor. „Er versucht Käufer und Verkäufer zu einem marktgerechten Preis zusammenzuführen. Also gehört hier schon auch einmal dazu, beim Verkäufer überhöhte Preisvorstellungen aufgrund der Lage und dem Zustand der Immobilie anzusprechen.“

Was gilt es bei der Auswahl des Maklers zu beachten?

„Man sollte immer darauf achten dass eine gute Vertrauensbasis gegeben ist“, sagt Michaela Unruh vom Immobilienunternehmen ImmobilienArta in Artà. „Unerlässlich ist hierfür, dass der Makler alle Vor- und Nachteile des Objektes offen schildert, den Kunden jederzeit über alle Entwicklungen auf dem Laufenden hält und ihm in allen Belangen zur Seite steht.“
Für Volker Schug von INM Immobilien in Palma ist die Sympathie ausschlaggebend. „Die Chemie muss auf beiden Seiten stimmen. So kommen Käufer und Verkäufer am Ende zu einem erfolgreichen Abschluss.“
Lutz Minkner warnt dagegen vor schwarzen Schafen in der Branche. „Finger weg von Handymaklern ohne Büro, ohne Steuernummer und ohne Haftpflichtversicherung. Gleiches gilt für Nachbarn und Gärtner, die einen Schnäppchentipp haben“, sagt Minkner „Wählen Sie nur Makler mit langjähriger Erfahrung auf Mallorcas Immobilienmarkt mit einem professionellen Netzwerk zu Rechtsanwälten, Steuerberatern, Banken und Notaren. Bei diesen Beratern können Sie auch einiges über die Reputation des Maklers erfahren“ erklärt Lutz Minkner.
Frank Steinhoff von „de Haas & Partner“ rät potentiellen Käufern sich vor der Wahl des Maklers verschiedene Fragen zu stellen „Wie lange ist der Makler schon auf dem Markt? Ist er spezialisiert auf die gewünschte Region und dort auch mit einem Büro präsent? Fragt er mich konkret nach meinen Suchkriterien und Anforderungen an die Wunschimmobilie? Kann er alle gewünschten Vorinformationen  zur Verfügung stellen, wie Nebenkosten und Grundrisse?“.
„Die Kunden-Bewertungen im Internet sind  meist kein verlässliches Indiz dafür ob ein Mak­ler vertrauenswürdig ist, da Bewertungen oft manipuliert werden können“, sagt Matthias Schober von „Schober & Partner“. Für ihn ist die Verweildauer eines Maklers eher ein gutes Zeichen, also wie lange er bereits vor Ort tätig ist. „Letztendlich hilft ein persönliches Gespräch, um zu entscheiden, ob der Makler der Richtige ist“, so Matthias Schober.

Auch die Art und Weise, wie ein Makler sein Angebot präsentiert, hält Wolfgang Pegels für ein gutes Auswahlkriterium. „Für den Verkäufer ist wohl entscheidend, wie der Makler sein Objekt bewirbt. Also nicht nur auf seiner Internetseite und eventuell noch im Schaufenster. Ein Makler sollte sowohl Internetportale, Printmedien sowie die sozialen Netze nutzen, um die Immobilie einem breiterem Interessenten-Kreis zu präsentieren. Im optimalsten Fall sollte der Makler auch schon über einen großen Kreis von Kaufinteressenten verfügen“, so Pegels.
Für den Käufer wiederum sei es wichtig dass der Makler alle Fragen beantworten kann, die Objekte kennt und so dem Kunden die Entscheidung „sicherer“ macht. „Der Makler sollte dem Kunden einen Anwalt und Notar empfehlen können. Viele dieser Dinge kann der Kaufinteressent schon im ersten Gespräch erkennen“.

Worauf muss bei der Kaufabwicklung besonders geachtet werden

„Wer in einem Land kauft, in dem er die Usancen des Immobilienmarktes nicht kennt, dessen Sprache er nicht spricht, muss er sich verläss­liche Partner suchen. Das sind neben professionellen Maklern auch Rechtsanwälte, Steuerberater, Architekten und Banken. In all diesen Dienstleistungsbranchen gibt es auf Mallorca hochkompetente und deutschsprachige Beratung“, weiß Lutz Minkner.
Für Michaela Unruh von ImmobilienArta ist insbesondere die kompetente Bereitstellung aller erforderlichen Dokumente ausschlaggebend. „Für die Kaufabwicklung ist es unerläßlich, dass der Makler alle hierfür benötigten Unterlagen vollständig einholt und diese nach Überprüfung seinerseits vorlegt.“
Ähnliches gilt auch für Frank Steinhoff von „de Haas & Partner“. „Der Makler muss alle Unterlagen akribisch prüfen. Dazu gehören Grundbuchauszug, Katasterauszug, Energiezertifikat, Cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), certificado de no infracción (Zertifikat der Gemeinde, dass kein Verfahren wegen Bauverstoß vorliegt), Nachweis für Zahlungen von Steuern und Abgaben, etc. etc.“
„Wir empfehlen dem Kunden immer, einen neutralen Anwalt hinzuzuziehen, auch wenn viele Kunden sich dies ersparen wollen. Das darin investierte Geld zahlt sich aus“, sagt Volker Schug von INM Immoblien. Ganz wichtig:  „Die Anzahlung sollte niemals auf das Konto des Maklers oder Eigentümers gehen, sondern auf ein Notarkonto“, so Schug.

Wozu braucht man einen Sachverständigen?

Neben dem Makler und dem Anwalt sollte stets noch eine dritte Person beim Kauf zu Rate gezogen werden: Der Sachverständige. „Grundsätzlich empfiehlt es sich, als fachlicher Laie einen Gutachter oder Sachverständigen zu Rate zu ziehen“, rät Oliver Girharz vom Ingenieur- & Bauprojektmanagementbüro Matrol Servicios y Peritajes S.L. in Llucmajor. Beim Kauf eines Neubaus gebe es zwar eine gesetzliche Garantie auf Schadens- und Mangelfreiheit, nach dem Kauf liege die Beweislast allerdings beim Käufer.
Noch schwieriger sei  die Situation bei Altbauten: „Hier gilt oftmals ‚gekauft wie gesehen‘, und das bedeutet, dass Schäden oder Mängel kaum beim Verkäufer geltend gemacht werden können. Gerade deshalb sei es wichtig, vor dem Kauf jedes Objekt, unabhängig von dessen Alter, genau prüfen zu lassen.
Der Gutachter ist, laut Oliver Girharz, auch beim Verkauf einer Immobilie nützlich. Gerade kleinere Reparatur- oder Umbauarbeiten werden gerne direkt an einen Handwerker oder Bauunternehmer vergeben, der dann oft nach eigenem Ermessen die geeigneten Maßnahmen vorschlägt und durchführen möchte. „Aus Erfahrung kann man sagen, dass viele leider nicht immer nur im Interesse des Auftraggebers, also Ihnen als Hauseigentümer, handeln“, sagt Gir­harz.
Für das Honorar des Gutachters gibt es auf Mallorca keine festen Sätze, es ist frei verhandelbar. Bei der Erstellung eines Gutachtens sollte nach Stundenaufwand abgerechnet werden. „Deutsche Gutachterkollegen nutzen hierzu das JVEG), das Honorare für Sachverständige festlegt“, erklärt Oliver Girharz. Der durchschnittliche Stundensatz liege zwischen 80 und 120 Euro, abhängig vom Umfang und der Spezialisierung.

Andreas John